试水共有产权 推开租购同权：楼市调控政策进入深改期

从广州的“租售同权”到无锡的“租房落户”，再到北京推出“共有产权”，各地正在积极探索解决居住困难问题，落实建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

多位业内专家认为，短期来看，稳定房地产市场离不开限制性政策，但要想建立长效机制，关键在于增加土地供应，以及加快培育住房租赁市场。

中原地产首席分析师张大伟表示，加大土地供应，在目前已经做好减法的同时继续做好加法，可以平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。

北京试水“共有产权”

北京住房引入“股份制”，试水共有产权，这标志着中国房地产政策已经发生重大变化。

8月3日晚间，北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法，北京拟新推“共有产权住房”，“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。这一消息，对于许多在北京打拼的年轻人来说，无疑是一个喜讯。

“共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权。北京市住建委相关负责人解释说：“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人，进一步降低房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

专家表示，“按照计划，2017年至2021年北京预计供应25万套自住型商品房，这部分都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京住房存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。这不仅影响到开发商，还会影响政府供地等多个方面。”共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题，有利于刺激政府扩大和落实供地计划，形成有效供给，满足居住需求。

“共有产权住房的准入条件比原来的自住房更严了。除了符合限购条件外，还需要具备没有住房转让记录，信用良好；离婚三年内，不许购买；以家庭为单位所有成员名下无房等条件。这样可满足家庭首套刚需房，或人生首套房。如果再想买房，需要退出该住房。”北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，严格购买条件，可以保证这类住房封闭循环，更具保障性质。

张大伟表示，北京市明确了共有产权房的长效调控机制，再加上2017年自住房土地供应面积超过了整体土地供应面积的30%，共有产权房将成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。

在他看来，过去几年自住房是除信贷外，对北京房价影响最大的供应工具。“从数据可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房价，因此未来在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。”

多地探索“租购同权”

作为长效机制的重要组成部分，租赁市场受到前所未有的重视。

7月17日，广州市政府出台16条租赁新政，首次提出“租购同权”，发展租赁经济，通过增加租赁住房的供应、扶持机构租赁企业，以促进现代租赁产业的发展；并将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

“租购同权”的提法引起社会广泛关注。几天后，住建部等9部门也发布通知，决定在部分人口净流入城市开展住房租赁试点。广州、深圳、南京等12个城市入选。

上海提出深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。成都计划年底组建3至4家国有住房租赁公司。

“中央与地方实施了一系列限购、限贷、限售等临时性的调控政策，但这种治标不治本的措施并不能解决楼市根深蒂固的结构性扭曲，必须要完善一揽子政策组合，调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡，才能实现房地产平稳健康发展。”张大伟表示。在这种思路下，培育和发展住房租赁市场成为各地优先落实的一种探索。

同时，也有专家担忧，城市中心教育等资源能够促使房产附加值变高，该地区租金未来会有提高的可能。“由户籍带来的资源分配问题，也是需要考虑在租售并举的推进过程中的。”易居研究院副院长杨红旭表示。

7月下旬，中共中央政治局召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

业内人士表示，“让房子回归居住属性，眼下租售并举的方式和方法，跟以往措施都有了深层次的变化。开发商、购房者都要引起高度重视。可以这样说，政策的变革，已经在深层次展开了，影响是深刻的。”