商办业主找出路：代租成过渡手段

北京商办限购政策出台后，近一年多来购买商住房的小业主不得不面临一个现实，短期内手中房产将很难出售。近日，商住小业主向北京商报记者反映，有中介人员称有公司将租用业主还未到手的商住房，用做公寓产品，并可向业主支付一定的租金。在该业主看来，委托给中介机构长期出租也是一个不错的选择,但出租期间是否会带来违约风险，将房屋托管给中介机构是否会发生一些意外导致租金甚至房屋难收回的情况出现，这些都是业主担心的问题。

代理机构“收房”

商住小业主陈晨（化名）向北京商报记者反映，上周他接到中介电话，称业主可以将房屋委托给该公司代理出租，该公司按时支付给业主租金。

据陈晨介绍，他所购买的房屋位于顺义区南法信，2018年6月才交房，现在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，这种委托代理的方式更为省心，他现在正在考虑委托该公司代理出租的事情。

据该经纪人介绍，他所在的公司只是负责“收房”，签署房屋租赁代理合同的是一家名为“和悦家（北京）物业管理有限公司”的机构。业主与和悦家签署房屋租赁代理合同后，和悦家会为房屋配置家具家电等房屋内用品，并以公寓形式对外出租。

上述经纪人出示的租赁代理合同显示，业主委托出租期限为自交房之日起五年，租金标准为在第一年基础上每年递增10%，支付方式是年付，第一年支付时间是签署合同后，后四年是提前一个月支付。此外，每年有18天免租期，五年对应的免租期就是3个月，业主需支付一定的代理费用，金额就是3个月的房租（以第一年租金标准计算）。

在陈晨看来，将房屋委托给代理机构，一方面租房期间的问题不用自己去解决，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家电的费用，听起来是一个不错的选题。据上述经纪人介绍，他们公司准备在该小区“收房”30套，目前大多数业主愿意将房屋委托出租。

出租以过渡

事实上，陈晨之所以会考虑将房屋委托给代理机构进行出租，很大一部分原因在于商办限购政策出台后，未来几年商住房出售将变得困难，本来该商住房是陈晨过渡用的，两年后有了购买住宅的资质就选择出售，现在看来这个计划因受到限购政策的影响而充满变数。

3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应符合两个条件：名下在京无住房和商办类房产记录；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这一商办限购政策的出台，导致商办类房屋未来出售前景堪忧。

从商办限购政策出台后的市场表现来看，易居研究院发布的北京房地产市场报告显示，6月，北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积环比减少94%，同比减少100%。成交套数为2 套，环比减少95%，同比减少100%。市场交易几乎为零成交，相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。

二手房方面，商办类房屋限购后，市场监管趋紧，监管部门禁止中介机构宣传商办类房屋的居住属性。加上政策出台后商办市场迅速降温，中介机构为规避风险，二手房中介机构也开始关闭商办房区域的门店，暂停代理商办房屋的出售以及出租业务。

商办类市场现状也加剧了商住小业主的担忧情绪，在政策不放宽的情况下，商住小业主将面临有房难售的局面。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在此情况下，投资客难以通过出售获利，增值收益目前来看就是以出租的方式获取，对于小业主而言，出租似乎是一个不错的选择，可能也是惟一的选择。

委托代理有无风险

对于陈晨而言，委托给代理机构既省心又有收益，但是这种长期委托的方式是否存在风险呢？

“2016年是北京商住市场成交最热的一年，2016年上半年北京商住房成交量首次超过普通住宅，这一年多以来成交的商住房未来都可能面临出售难的情况，未来出租将成为趋势。”严跃进表示，商住房小业主在出租房屋时，一定要注意规避可能出现的风险。从当前商住政策看，商住的使用方式受到了较为严厉的监管，即不允许和居住功能挂钩。当然有一点是政策本身相对含糊的，即是否可以出租。如果按过去的政策看，鼓励商业项目参与租赁业务本身也有类似的规定。如果从这个角度看，进行租赁也说得通。

但行业人士也提醒，未来机构代理出租现象将越来越多，小业主在选择时，应该注意代理机构的资质，同时也要研究合同细节，比如对于租金的相关约定以及关于合同存续期间双方的权利及义务，还有关于违约条件的界定及违约责任的细节。

亚豪机构市场总监郭毅也表示，将房屋委托给代理机构，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，还有对室内的保护性条款等。

有业内人士分析认为，在收益和房屋安全都能得到保障的情况下，委托代理机构进行长期出租的风险还是可控的。