楼市调控深水期 共有产权政策利好谁？

8月3日，北京出台了针对“共有产权房屋”的征求意见稿，是近日唯一一个针对购房出台的新政。这种由政府与购房人在5年内共同拥有产权的房屋，更是有保障性住房和商品房的双重属性，一石激起千层浪，立刻在地产行业引起热议。

购房门槛被政策降低

8月3日晚间，北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见，推出共有产权房屋，再次引发热议。

所谓共有产权房，北京市住建委相关负责人解释说：“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人，进一步降低房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。政府和民众一起努力解决住房困难。”

根据《办法》，北京拟新推“共有产权住房”，主要针对无房户，“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。而在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

这意味着政府帮助购房人减轻了购房门槛和压力，对于许多在北京打拼的年轻人来说，无疑是一个喜讯。紧接着，北京市住建委会同北京市规划国土委日前起草了《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知》。通知及所附导则拟从土地入市到竣工入住的住宅开发建设全过程产业链加强共有产权住房的质量和品质监管，进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准。

共产权房各项标准高于自住房

业内表示：2017-2021年预计供应25万套自住型商品房，这些部分都将按照共有产权住房的办法执行，到2021年预计北京存量为900万套，共有产权住房占比2.8%。

据北京市住建委相关负责人介绍，共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准，倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。

根据通知，城六区新建项目容积率不应高于2.8，套型总建筑面积不应大于90平方米，层高不应低于2.8米；城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5，套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

在智慧社区和社会服务方面，通知提出，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能，营造良好的社区交往空间，创造学习、健身、交流的宜居环境，将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。

租售并举已成趋势

新政背后的套利空间往往是最受关注的话题，所以前脚新政刚出炉，热议马上接踵而至。有人认为，各地实施租售同权，最大的受益人是租房者。这样的政策重点是在保护租房者的利益，“如果真正能够做到租售同权，楼市可能将遇冷，房价和租金均有可能出现下滑。”也有人认为，大量新政直指租房市场，或意味着中国租房市场即将活跃起来，中国的租金收入将有所上涨，而房东经济可能得到长足发展。

北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，有利于满足无房家庭住房刚需，有利于进一步平抑房地产价格。

某研究院报告显示，2020年和2025年中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。“中国整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。”

在业内权威人士看来，未来北京只有三类房子：商品住房、共有产权住房、租赁租房；租赁住房（目前公租房廉租房存量大约2万套，未来五年会供应50万套）保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品房保障高端需求，形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题，对于稳定房价预期将起到一定的积极作用。

中原地产首席分析师表示，对于城市买不了房的“夹心层”人群来说，这些政策的出台能让其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他们的一些权益。“但人们究竟愿不愿意租房，则仍要看人们对房价未来涨幅的预期。”

北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示，共有产权住房制度兼顾属地原则和职住平衡原则，特别强调对“新北京人”的同权意义。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展，也将产生积极影响。

实际上，“不好炒”是业内人士对这种共有产权房的一致评价。有业内人士认为，政府至少有两个手段可以抑制炒房。“购房人要往外卖这套房子，需要按份共有人的多数来决定。政府占多大的份额和政府对这套房子怎么卖、上不上市是会有影响的，有参与决策的权利。另外，买房子的人如果想买后待价而沽自己不住，政府可能将有权干涉。”

共有产权政策利好谁？

8月1日，在激烈的角逐之后，金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地。面对这两宗均有高于20%部分需要开发商自持的地块，对于着急进入北京市场的金科而言，举牌毫无迟疑。

据不完全统计，北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。在去年底试点这种“租售并举”模式时，就祭出的是100%自持地块，分别被万科、住总、中铁等企业收入囊中，这些房企也由此荣升“专业房东”。

业界普遍认为，房企这回的“包租公”可并不好当。因为自持地块难以迅速回笼资金成本，目前在盈利方面也没有较好的解决方式。这对于企业自身现金流要求较高，一些资金实力较弱的企业将无法参与。实际上，租售并举一词近年来十分火热。目前除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象，租售并举仍陆续出现在各地方房产新政的文件中。

值得注意的是，当下北京等多地仍在持续推出部分自持地块，但相较于北京万科等首批100%自持、必须经营70年的要求相比，门槛宽松很多，不少的地块自持比例仅为20%左右，而经营年限也降至20年左右。业内人士表示，自持比例和经营年限因地块差异而不同。

专家认为，让房屋降低金融属性，回归居住属性是目前有关部门的首要大任。而若想要稳定预期则必须通过建立更多的楼市长效机制来解决。