注意啦!上海将推商改租 楼市调控又出大招？

近期关于房地产的消息不少，前几日北京拟推的“共有产权房”带来的热议还未平息，11日，上海又出楼市新政。上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

目前，上海市住建委正会同国土规划、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。[利弊]好处不少，很多问题也待解决

今年1月，上海开始整顿“类住宅”。5月17日，上海市对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。据称，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。上海之所以严管“商办物业”、“类住宅”，主要有以下原因。第一，以北京、上海为代表的城市，需要控制人口总量，但商办物业、类住宅等通过改变用途，具有了居住功能，让城市人口失控，而且情况日益恶化。第二，房企拿商办类土地，费用较低。但通过改变用途，实现居住功能，可以卖高价。这样，涉嫌改变规划用途，让政府收入减少。第三，商办物业改为居住，存在消防、环保等多方面的隐患。
　　但“限商”之后，一个问题随即而来：在中心城市，商办物业的库存量都非常大，卖不出去、租不出去。这些房子空置着，无法产生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租赁的房源有限。如果将商业用房或工业厂房，改建后分割成数百间狭小的房间，以相对低廉的价格对外出租，这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房，缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管又缺位，具有很大的安全隐患。

[影响]“商改租”后，房租会不会随之降
　　此次政策的调整，意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。而这一新政将带来三大影响。第一，此前空置的商办物业、类住宅的开发商、业主基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。第二，新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。第三，商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。
　　现在有大批的商住房改租赁，供给瞬间增加这么多，房租一定会降的。而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平方米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺。[监管]“商改租”需好好算算成本账
　　“商改租”的推进不宜过快，这有多重原因。首先，商业用房产权为40年，而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说，进行“商改租”就需要好好算算成本账，划得来才能改。其次，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。
　　再次，商业用房和住宅的安全级别不同，商业用房对通风要求相对较低，安全存在一定隐患。因此，如果“商改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者利益。最后，“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租，但在实际操作中，可能会有开发商借机打擦边球，将其用于出售。所以，加强宣传和监管，确保只租不售，相关职能部门责无旁贷。 

打压房价出大招多城市房贷利率上调
　　8月11日，据媒体报道，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调。随后，也有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已经在基准利率的基础上上浮了15%。这是北京继今年6月首套房利率上浮5%-10%之后，再次传出家庭首套房利率上浮的消息。8月12日，记者从担保机构和中介机构处求证，虽然并未有银行真正执行1.15倍的新利率，但已经有三家银行将首套房贷利率上浮到了1.1倍。
　　事实上，全国多个城市银行首套房贷利率都出现了上浮。据报道，8月12日起广州包括农行、建行、中行和交行在内的几家国有银行再次统一将首套房贷利率由基准上调至基准的1.05倍，其中部分银行二套房上浮15%。另据报道称，南京地区多家银行表示，基本上现在放款都在三个月以上甚至半年。浙商银行、浙江稠州商业银行、宁波银行和恒丰银行则处于停贷状态。除了停贷银行外，利率上浮5%或10%成为市场主流，本周一起，首套房贷款执行基准利率的银行将只剩下4家。
　　以商业贷款每100万元、等额本息（每个月还款额相同）贷款期限25年计算，首套房执行95折利率时，月供为5649.5元，若商贷利率上浮10%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，每个月还款相差426元，全年相差5112元。