北京租房新政落实“租售同权”：明确落户、子女入学等措施

为加快发展北京市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。8月17日，北京市住房城乡建设委发布公告称，近期已会同市发展改革委、市教委、市公安局、市规划国土委、市卫生计生委、市工商局、人民银行营管部联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》。

其中，新政涵盖了集体户口租公租房可以落户、符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育、非京籍家庭根据规定可办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育手续、租房合同期内不许随意涨租金、租金最好按月收取等多项热点关注内容。

对此，业内一致认为，北京此次出台租赁新政，将有助于真正培育租赁市场，同时在保障承租人权益上更为明确，是便民的体现。

落户、入学措施受关注

《通知》主要从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

根据《通知》，北京市住房城乡建设部门会同相关部门按照开放、共享原则，组织建立住房租赁监管平台。住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

其中，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育；承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

此外，本次新政重点内容还包括：租房合同期内不许随意涨租金、租金最好按月收取、合同终止后3个工作日内房主就应退回押金、出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房、房东在租赁期间出售住房的，承租人享有优先购买权、租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力、打击二房东。租户不得擅自转租、合租。

官方：完善购租并举体系

《通知》指出，2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度，2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出培育发展住房租赁市场的具体要求。2017年5月住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。

“北京市高度重视培育和发展住房租赁市场，今年以来多次召开专题会议，研究出台加快发展住房租赁市场的具体措施和管理办法。”北京市住建委在《通知》中强调，本《通知》的目的在于完善购租并举的住房体系，建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度；多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。

业内解读：便民的体现

从此次新政的创新点来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，主要体现在三方面。

第一是明确了租房可以享受入学等机会，这也是近期讨论比较多的内容。这从侧面说明了一点，即当前对于租赁市场来说，各类房源的供应在加大力度，因此相关房企也会具备一个较好的投资意向。随着租赁福利的增加，后续租赁市场的投资前景也会上升，租赁需求也会积极释放。

第二是办居住证等不需要租房合同，这样对于一些个人房源的出租会有一个较好的利益，从侧面也说明了一点，即此类租赁背后的各类行政成本会压缩，进而有助于租赁市场的活跃，也是便民的体现。

第三是提到了网络平台的交易，这也是后续网络化管理租赁业务的导向，对于移动互联网时代下的租赁需求释放，同时增强租赁业务的把控、促进租赁市场的第三方监管等都有积极的利好。

在严跃进看来，北京此次出台租赁政策，将有助于真正培育租赁市场。而租赁中最受关心是则是落户的问题，这也是较大的利好。落户过程中如何进行考核和打分，以及如何设定便利和灵活的政策，这都是此类企业需要积极关注的内容，也是租房者比较关心的内容。预计落户方面会在自持型物业等方面发力，这也会促使租赁业务得到真正地建立和发展，对于对冲高房价等是有积极作用的。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，北京的租赁政策来得一点都不意外，7月19日广州宣布“租售同权”租房可以就近入学。随后，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。不到一个月时间，倍受关注的北京租房政策就已经落地。

解决租房者子女入学，这是北京和广州租房政策共同的亮点，和广州政策相比，北京的特色在于保障承租人权益上更为明确，例如租房合同期内不许随意涨租金、合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房等，都是对承租人权益的更为明确的保障。同时，政策还强调了买卖不破租赁、承租人优先购买权等相关法律条款。