部分城市进入成品住宅时代 房价涨还是跌？

导读：明年起，河南要求全省新建商品住房全部需成品交付，到底能不能满足购房者装修需求，房价是否会受到影响？

明年起，我省居民再买房就可以实现“拎包入住”了！近日，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》（下称《意见》），明确我省成品住宅的建设目标：从2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。这意味着，未来“精装房”将成为河南房地产市场的主流产品。

成品房时代来到，与毛坯房相比，它是否会推高房价？装修质量如何保障？房企开发成品房将面临哪些考验？昨日，大河报记者采访多名业内专家为您权威解读。

[新政]

明年起，全省新建商品住房全部需成品交付

据了解，此次《意见》首先明确了成品住宅建设的目标：郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅）。

满足购房者装修“个性化”需求

《意见》明确了成品住宅建设的原则：发展成品住宅遵循“经济、适用、绿色、美观”的原则，成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理，可根据不同层次需求逐步开展“菜单式”“订制式”的成品房交付模式。

新建住宅项目必须按成品住宅标准建造

《意见》还要求，所拍得地块内建设的商品住宅必须按成品住宅标准进行规划建设。新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的住宅项目、公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。

政府部门将优先支持成品住宅建设用地

《意见》指出，各级国土资源部门应根据本地区成品住宅发展规划，加强用地保障，优先支持成品住宅建设项目用地。在以招拍挂或划拨方式供地的住宅建设项目中，要根据规划部门出具的规划条件和房地产开发主管部门出具的开发条件意见，在土地出让合同中载明建设成品住宅的要求。凡供开发成品住宅的土地都要按照成品住宅要求进行招拍挂。

验收不合格的成品房不给办竣工验收备案

《意见》要求，加强对成品住宅工程的质量控制，成品住宅项目实行分户验收并进行室内环境检测，没有组织分户验收或分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续。

“样板间”在拿预售证前建好，半年内不准拆除

《意见》要求：成品住宅样板套应在取得预售许可证之前完成，在合同预定的交房日期之后180日内不得拆除，鼓励在已完成的结构内做样板套。

房企实际装修成本可在税前扣除

值得关注的是，《意见》对于参与成品住宅的房企予以政策支持：实际装修成本可按规定在税前扣除，成品住宅项目建筑废弃物处置费，可由地方政府予以减免；对采用成品住宅技术的优质诚信企业，在收取国家规定的建设领域各类保证金时，可适当给予减免；成品住宅示范项目优先推荐参加中国人居环境奖、鲁班奖、优质工程奖等评选活动。

[疑问]

政策早有风声，为何要提前？

新政策推出后，立即引起广泛关注，这比之前我省提出的建设目标要求期限大大提前了。

大河报记者了解到，早在2016年年初，我省就曾提出在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例，要求到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城（市）要达到60%以上。

“之所以政策会提前，或许跟环保压力过大有关。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社教授认为，以前，毛坯房交付后，业主装修往往产生大量建筑垃圾。据统计，一套90平方米的毛坯房，因装修产生的建筑垃圾达2吨多。

刘社称：“在很多国家，商品房都是成品交付。房屋成品交付和现房交付是一个城市房地产市场发展成熟的标志。”成品住宅更节约资源、更环保。

[声音]

买房就能“拎包入住”？有人欢喜有人忧

省时、省心，买房就能“拎包入住”……对于成品住宅，许多购房者很期待，但也有人表示担忧。

“我们年轻人都喜欢个性化的设计，这种‘菜单式装修’能否满足我们的要求呢？”市民小李认为，成品房增加了装修成本，这势必会提高房价。

“从目前郑州的成品房市场看，不少开发商的装修是不过关的，业主买到房子后还需要花费很多钱去整改，甚至出现业主维权的事情。”即将购房的孙先生认为，由于业主不能在装修过程中进行监督，开发商以次充好的情况时有发生，待到交房后出现问题，消费者维权费时费力。因此，孙先生质疑，在成品房的建设过程中，开发商会不会从中牟取暴利，把多重费用转嫁给消费者？统一装修能否保证建材质量和环保？

[解读]

针对购房者提出的问题，昨日，大河报记者邀请多位专家及房地产业内人士进行逐一解读。

推行成品住宅未来房价是否提高？

河南省商业经济学会会长宋向清表示，全部推行成品住宅后，房价组成结构增加了装修装配成本，所以，形式上房价一定会推高，但成品住宅的装修装配是批量进行的，与消费者买下毛坯房后自行装修装配相比，成本降低，成品住宅整体价格应该低于毛坯房加装修价格。

还有业内人士这样算了一笔账。一套100万元的毛坯房，业主自己还需要花10万元进行装修，总计要110万元。而开发商在装修材料上集中采购，批量施工，有可能只需五六万元就能完成，并且，这笔钱还能用按揭贷款支付，这对于消费者来说更划算。

成品房装修质量如何保障？

一些购房者担心，开发商以次充好，装修质量无法保障。

对此，省住建厅相关负责人表示，未来我省将建立一整套成品住宅标准体系，目前《河南省成品住宅设计标准》已经于3月1日发布实施；未来，我省还将逐步出台《成品住宅分户验收标准》《成品住宅施工图审查标准》《河南省成品住宅评价标准》等一系列标准，为成品住宅保驾护航。

省成品住房领域资深专家王明磊进一步解释称，未来，我省出台的《河南省成品住宅评价标准》将会推出三个不同星级标准体系，消费者可以购买不同星级的成品住宅。

成品住宅将对装修行业产生什么影响？

郑州资深地产人士马水旺认为，未来，装修公司会向更专业的方向发展，从个人业务发展为集中批量业务，而装修材料由开发商集中采购，装修公司将转变为劳务承包公司。一些小的没有实力的公司可能被淘汰出局，装修材料、小家电、五金照明等装修的相关产品，将会由原来的个体采购变成装修公司或者是房地产公司集团采购。

房地产开发商将面临哪些考验？

大河报记者从省住建厅了解到，截至今年4月，郑州成品住宅开发企业数量已经发展到了20家，而在2015年成品住宅刚刚起步时，还不足5家。一线房企除恒大、万科、碧桂园外，绿地等均加入成品住宅行列，本土房企亚新、康桥、建业、正商、正弘也积极转型，探索成品住宅建设之路。

“推进成品住宅，对本土的开发商来说将是一个全新的挑战。”郑州一知名房企相关负责人称，目前不少本土开发商面临着起步晚、人才短缺、技术储备不足等问题。成品住宅要求从设计之初就一体化设计、一体化审图、一体化施工、一体化验收；建筑设计与室内装修设计同时设计、统一出图，并不是很多人认为的先建房子后装修。这种建造模式对国内一线开发商来讲是轻车熟路，但对本土开发商来说是一个新的课题，如果不按照要求，很可能达不到验收标准。

河南省商业经济学会会长宋向清也认为，在此政策背景下，开发商商品房开发和市场投放的难度加大，一是成本增加，本已紧绷的资金压力进一步加大；二是工序增加，环节增加，对开发商的综合开发能力提出了更高的要求；三是购房者将更加挑剔，市场细分将更加精准。

“对开发商而言，发展成品住宅既是机遇更是挑战。”泉舜集团郑州公司副总经理王振东说。

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毛坯变全装，4省份已先行

浙江

2016年5月1日，《浙江省绿色建筑条例》发布，浙江建立全装修成品住宅推广机制。

海南

今年5月22日，海南省住房与城乡建设厅印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》(简称办法)，7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程须全部实行全装修，成为首个全面施行商品住宅全装修的省份。

南京

今年8月8日，南京市政府办公厅印发南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知：

全市目标任务为：2017年新开工建设装配式建筑项目总面积达到300万平方米以上、装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到30%以上，后续逐年提高，到2020年全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到50%以上。

成都

今年8月15日，成都市建委在市政府第165次常务会上报请审定《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见（送审稿）》（以下简称《意见（送审稿）》）时透露：

未来全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例或将达到100%，目前相关部门正在制定具体时间表。这意味着以后市民购买的商品房有可能全部都是精装房了。