济南法院网上拍卖7套房产 买拍卖房风险要知道

最近济南法院淘宝上拍卖动作频频，其实房产拍卖由来已久，只是最近济南楼市房源少，购房者多，法院拍卖房，一般为现房且价格略低于市场价因此受到置业者的青睐——多一个购房途径也是好的。法院拍卖房进入人们的实现始于今年7月份，7月下旬，天桥区法院首次在淘宝网上成功拍卖了一处房屋，经过130次叫价、91次延时，以90.3万元的价格成交。

紧跟着，天桥区法院又拍卖了一套位于历下区千佛山东路的“学区房”。房产的主人因为拒不偿还债务被列入老赖名单。因为地段热门，又是学区房，引来众多市民的围观。拍卖房价从起拍时的234万一路飙升，最终以高出起拍价45万的279万元成交。

8月11日，济南中院发布消息介绍，济南高新技术产业开发区人民法院将拍卖济南高新区丰满路与刘志远路交会处齐鲁文化创意基地14幢楼整栋房产。按照计划，法院将于2017年8月17日10时至2017年8月18日10时止(延时除外)在济南高新技术产业开发区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。

8月21日，济南法院又陆续推出7套“百万级”房产，这些被拍房产分别位于市中区的鲁能领秀城小区、中海国际社区，槐荫区的嘉和馨园小区、阳光100小区，高新区的黄金时代小区、新生活家园小区以及历下区的中海紫御东郡小区，房产面积大都在90平方米到150平方米左右。这7套房的拍卖时间不同，从8月30日到9月13日。

近期济南法院拍卖的房源如下：

济南法院近期将对鲁能领秀城、中海紫御东郡、阳光100等7套房产等进行公开拍卖

有利有弊 风险要知悉

利：

限购可规避？

对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖销售确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。

在济南目前环境中，想参与拍卖的人自身存在限购限贷等情况怎么办？对此，法院说明，竞买人应自行询问并遵守当地限购限贷政策。买受人须承诺，自行办理标的物交易事宜，自行承担交易过程中的相关费用、安全责任及可能出现的其他风险。

所以，限购这一利好还是暂定。

可以规避部分税种

一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。

价格较低

以天桥区政府历下区千佛山东路的“学区房”为例，116.01㎡起拍价234万，以279万的价格成交。据工作人员介绍，这所房子的起拍价是参照会计事务所评估出来的市场价值，因为会计事务所记录的市场价值时间比较久，比不上现在的市场房价，所以起拍价格是低于市场价的。而房子本身靠着工艺美术学院，紧邻千佛山，周边是东方双语学校，是典型的学区房，市中心位置+好环境+学区房，拍卖下来的均价为2.4W，参照周边2.5W的起价，这套房子不算贵。

弊

因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权冲突等对于普通购房人来说无法预见的风险。

风险一：房屋所有权证的办理难确定

因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

风险二：房屋质量有风险

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

为规避传统拍卖的缺陷和风险，由最高法制定的《关于法院网络司法拍卖若干问题的规定》于今年1月1日正式实施，规定施行后执行员需要自行制作拍卖公告、图片展示，还要把房产的瑕疵、问题介绍到位。对此济南法院工作人员解释，能够查明的房产的本身瑕疵以内，法院会尽最大限度的讲明财产瑕疵；如法院未能查明，在提交拍卖以后有不少于30日的期间，准许买房人看房。

济南针对每套房产，法院部门都设置了联系电话，市民可针对相关疑问，提前进行咨询。最关键的一点，就是要了解房产可能存在的“瑕疵”是否在自己承受范围内，从而避免日后的麻烦。此外，有竞买意向的市民最好能够实地考察一下，更全面地掌握信息。

风险三：购房成本风险

通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖销售后需支付给拍卖公司的佣金。

其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，以上述拍卖案例为例，保证金金额不低于房子起拍价的10%，凡中华人民共和国合法公民，都可申请电子拍卖号，在网上参加竞拍。保证金在淘宝上交，成功拍下后买家要在5个工作日内，将尾款交给法院，法院会给买家房子的钥匙，之后法院再根据老赖的欠款情况将款额发放给债权人。其实就相当于一次性付款。

拍卖销售后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未销售拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳相关税费外，还要根据具体销售金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。

另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

风险四：实际居住人拒绝搬离房屋

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。不过这种情况发生几率并不高。

总体来说，法院拍卖房虽然不同于直接购房，但是也不失为一条购房的途径，具体利与弊需要具体情况具体分析，置业者在参与拍卖前需要具体分析。