租购房同权：通往住房市场长效机制之门

继广州提出租购同权之后，近日北京市住建委等八部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，提出了公租房可落户、符合条件租住私房也可入学等新政策，向租购房同权迈出了历史性一步。

租购同权是通往住房市场长效机制之门。没有租购同权，就不会有租房市场的大发展。租房市场不发展，房地产泡沫就容易越吹越大，并强行将更多本来无须买房的人卷入其中。租购房同权有利于平抑房价。租购房同权后，人们不用再为了子女入学而被迫追高购房。这有利于消解房地产泡沫，促使房价回归理性。租购同权后，租房结婚或供子女入学都是非常可行的选择。租房可以低成本地满足过渡性住房需求，进而将节省的资金用于创业、投资、消费等，既有利于个人事业提升，还能促进社会经济的发展。无论从个人还是社会角度，这都是可取的。当然，如果个人财力允许，买房可以提高居住品质，还能通过资产增值分享经济发展红利。

租购房同权不会引发房租暴涨。租购房同权只是消除了购房入名校的特权，并不是说租房就能进入名校。除了在片区实际居住外，要进入名校，还需要满足其他附带条件或通过其他筛选机制。所以租购房同权后，房租不会因此上涨。从经济学角度看，决定房租的是住房附属权益的“级差”，而不是住房附属权益的多寡。当然，最终实际效果还要取决于制度设计。如果制度设计者本身缺乏平等意识，比如奇葩规定租房入学一定要房东签字证明等，租房入学的成本或将因此增加。

租购同权可使多方受益。从法理上看，租户是代理房东行使权利。租购不同权，损害的不光是租户的合法权益，还有房东的权益。租购房同权的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租购房同权后，这部分人虽然买不起房，但子女仍可以随父母在就业地租房入学，从而避免了“留守儿童”等人伦危机。租购同权符合市场经济规律，契合社会公平正义。

租购同权不能用来解决教育资源分配不均衡问题。名校是客观存在的，但将名校入学资格与购房绑定是不公平不合理的。就近入学不能变形为“就近购房入学”或“购房择校”。基础教育资源分配问题最终应由教育部门设法公开公平解决。家庭资产多寡、生源素质高低等都不应当作为优质基础教育资源分配的标准。住房市场既没有办法、也不应当替教育部门来解决这个问题。这个“锅”住房市场不应当再背下去。

租购同权不会消除学区房，但会改变学区房市场格局。古代就有孟母择邻的典故。社会分化加大是学区房存在与发展的大背景。由于社会分化的客观性，租购同权并没有办法消除学区房的存在。但租购同权会大大降低住房市场扭曲程度，从而改变学区房的格局结构。“老、破、小”等居住功能极差的学区房可能会大贬值，地下室、过道、厕所等曾具备学区房功能的不动产将失去流动性，部分被恶炒的热门学区房将面临洗牌。

商品房业主和公租房住户之间不应存在“住房鄙视链”。有一种错误的观念认为：保障房间接由商品房业主出资建设，配建保障房的成本，最终要加入商品房价格中，并成为商品房业主高价购房的原因之一。从经济科学角度看，无论采取配建还是政府直接建设的形式，保障房建设资金的根本来源都是财政补贴。政府在拍卖土地时，如果要求配建保障房，地价就会因此而打折扣，这个土地收益折让就是政府对保障房建设的间接补助。在城市化大背景下，市场需求的快速增长决定了商品房的高房价。就算不配建保障房，商品房价也并不会因此而降低分毫。无论在法理还是情理上，双方的权利都是平等的。公租房住户承租的是政府住房，从经济上也并没有占商品房业主的“便宜”。这类“住房鄙视链”是非理性的。当然，如果通过骗购或骗租的形式获得保障房，那是另一个问题。