13城试点集体土地建租赁房 防范出现小产权房

北京、上海、沈阳等13个城市近日获批利用集体建设用地建设租赁住房试点，此举将增加试点城市租赁房源供应，缓解住房供需矛盾。

8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》）称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

两部委称，此举还将有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

影响13城租赁市场

7月20日，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。

中原地产首席分析师认为，部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市的国有土地相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果这部分能进入租赁市场，将有利于房源供应，也有利于城中村改造。

他表示，从长远看，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%~2%。而集体用地则因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

“用集体土地供应租赁房，是一项多赢的政策。预计这一政策落地后，对这13个城市的租赁市场将有非常大的影响。”该分析师称。

利用集体土地建租赁房并非新鲜事物。早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房，是经国土部批准首批开展利用集团建设用地建设租赁住房试点的城市。

从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

今年5月，唐家岭项目开展选房入住，此后又陆续有温泉镇351地块和平房乡两个试点项目开展了入住工作。这3个项目预计8月上旬将完成入住5000余户。年底前，北京市5个集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

不得以租代售

建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场？北京住建委在今年7月28日发文表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站。

如唐家岭租赁住房项目已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期10年，统一进行出租、运营和管理。

北京住建委表示，今后5年，北京将进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

“今年是大规模推进租赁住房建设的第一年，目前各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正加紧编制项目实施方案。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全，交通较为便利，充分解决周边就业人群的住房需求，促进产城融合、职住平衡。”北京住建委称。

外界之所以关注集体土地建租赁房，还有部分原因在于此举与利用国有土地建租赁房有很大区别。

集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。按国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

一位地方国土局局长此前就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

此次《方案》强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

这也说明，此番部委发布的试点《方案》，对小产权房已经有所防范。