华润进山东已有8个年头 万象城明年开业

作为央企华润集团旗下的地产业务旗舰，华润置地（01109.HK）携其特有模式在全国将商业布局渐次展开，“万象城”系列已在多个城市落地，并陆续进入收获期。随着商业版图的加速扩张，华润置地对未来也有着更大期许。

华润置地近日公布的半年报显示，其已开业万象城13个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个，规模位于行业前列。其表示，购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，2017-2019年将是新建购物中心投入运营的高峰期。

这其中即包括济南的万象城。以万象城为核心的济南华润中心综合体项目位于济南CBD门户位置，也是济南CBD区域的首个商业项目。建筑面积相当于近2个济南恒隆广场的万象城，无论体量还是商业业态，其布局都备受关注。据经济导报记者了解，济南万象城主体结构、钢结构已全部完成，预计将于明年正式开门迎客。

不断探索业态创新

27日，在青岛万象城，高高的玻璃幕墙隔离了外界的炎热，商场内的顾客往来不绝。邻近青岛市政府、毗邻“五四广场”的万象城，地处青岛核心位置。华润在此打造的也是以万象城为核心的华润中心综合体。

青岛华润中心的相关人士26日向经济导报记者介绍说，青岛华润中心总占地约200多亩，整个综合体分为4个业态，包括万象城、写字楼、住宅楼和公寓。

“整个地块最早一期于2012年开盘，当时炒热了整个青岛市场。我们上月刚售罄的一栋住宅楼均价在3.8万元到3.9万元每平方米。”上述人士对经济导报记者说，该项目最大的宣传点是配套综合体的价值。青岛万象城总建筑面积约45万平方米，已经运营2年多，是所有华润在建万象城中体量最大的。

彼时，青岛万象城在开业时曾创下了青岛商业的新纪录，据称开业当天吸引了3/4的青岛人前来。 青岛万象城的业态非常丰富，主力店方面，会聚了Ole’精品超市、冰纷万象滑冰场、CGV影院、被誉为“世界最美书店”的方所、世嘉都市乐园等。“主力店通常都是3000平方米以上的大店。”青岛万象城的工作人员告诉经济导报记者。

可以说，万象城的商业模式已基本成熟。作为商业地产先行者的华润置地，10余年前从深圳万象城起步，其旗下的万象城已在全国多地落地开花，并仍在持续扩充。

经济导报记者注意到，根据华润置地公布的截至2017年6月30日半年业绩，深圳万象城今年上半年创造了约5.3亿港元的租金收入，居华润置地旗下购物中心之首。而抛开去年开业的日照万象汇、西安万象城，租金收入涨幅最高的则是青岛万象城。

青岛万象城尽管在不断进行品牌调整和更新，但交出的成绩单依旧不错，虽然平均出租率较2016上半年的91.1%略微下调至90.8%，但租金收入较去年同期则增长35.7%，达到约1.73亿港元。

华润置地副主席唐勇表示，到2019年，华润置地运营的购物中心将增加到44个，单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米，营业收入将超过100亿元港币。从体量来说，华润置地或将成为国内第一大商业地产商。唐勇还透露，目前华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。

出现不少首入品牌

济南万象城是华润置地在山东的重要商业布局之一。通常，万象城的选址基本在城市核心地段。而以万象城为核心的济南华润中心综合体也可谓地理位置优越——位于济南CBD门户位置，紧邻济南城市主干道经十路，毗邻山东省博物馆。

随着济南东拓西进的步伐加快，万象城也将成为济南CBD核心的标志性商业项目。济南万象城商业面积约20万平方米，预计于2018年正式开业。据悉，项目开业后日均客流量预计可达8万人次，年营业额30亿元。而与济南万象城相邻的华润大厦、悦玺SOHO，也将于2018年呈现。

华润的地产业务于2009年12月进入山东，目前已布局济南、青岛、烟台、淄博、威海、日照、临沂等地。值得一提的是，今年3月，华润置地还摘得济南CBD区域230米超高层捆绑地块。该地块中的2块文化产业用地，将创新引入2个中大型剧场以及4个娱乐体验中心，打造万象天地文化综合体项目。

过去几年，商业地产尽管面临电子商务冲击、竞争加剧的市场环境，但也不断涌现新机遇。而加速定位调整以迎合新的市场需求，成为触动商业地产未来发展的关键。在这一趋势下，餐饮和儿童体验业态早已成为拉动实体商业的主力。如今，越来越多的购物中心也通过业态调整，将餐饮等业态的占比提升。

青岛万象城的工作人员告诉经济导报记者，青岛万象城的餐饮比例大概占到1/3。这样的业态组合也赢得了不错的人气。

此外，不少品牌还将在青岛乃至山东的首次落地选择在了万象城。时尚零售方面，青岛万象城有1/3零售品牌属于首进青岛。据经济导报记者了解，在济南万象城，也将会出现不少首入品牌，这些首店的加入给外界带来诸多期待。

在业态组合上，济南万象城提出了“8+N”的商业规划，其中，影院、奥林匹克标准的真冰冰场、Ole’超市、室内游乐场、儿童娱乐成长中心、文化书店、美食广场等8大主力店，均为首进济南或市场强势品牌。

值得一提的是，对于正在搭建“购物中心+互联网”生态系统的华润置地来说，作为先行载体的“一点万象”APP已覆盖青岛等商业项目，这也是其对线上线下融合的新探索。