济南红璞公寓和万科泊寓性价比哪个较高?

近日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等13个城市列为首批试点。济南虽然没有进入首批试点城市，但随着选择在济南租房的人也越来越多，长租公寓市场也在渐渐兴起。从安全性、舒适性等角度评测，长租公寓真的靠谱吗?针对上述疑问，记者走访了济南的红璞公寓济水上苑店、泊寓林业大厦店等长租公寓项目进行了实地探盘。

租客年龄设限，多为白领年轻一族

记者在走访红璞、万科泊寓的长租公寓项目发现，其在租客圈层和年龄上都有限制。“小于35岁且为上班一族”成了两家长租公寓对于租客设定的硬指标。在记者问到为何这样明确划分年龄段时，红璞公寓的负责人向记者解释道，首先我们公寓每月最低2200元的租金首先要保证租客有足够的支付能力;其次，年龄相仿的上班族在日后生活包括后期管理时会更加方便。

其次，长租公寓不仅是在年龄上有做限制，像是不允许养宠物这样的规定租客也要遵守，这样看来，长租公寓在租客选择和管理方面的性价比还是不错的。

价格在同区位较高，品牌长租公寓更受欢迎

记者在走访了市场上的几家长租公寓项目发现，品牌公寓的价格会略高一点，但反而更受到租客的欢迎。相比较之下，业内人士将这一现象归纳为以下几点：第一，品牌公寓在管理方面更加安全。以红璞公寓济水上苑店为例，整个公寓本身是社区内部的高层住宅改造，进入小区需要通过门卫，进入楼道需要经过密码门。第二，配有公共活动区域。记者在红璞公寓济水上苑店和泊寓软件园店发现，租客的年龄层都在35岁以下，为了丰富租客的闲暇时间，长租公寓内都配有了公共活动区域，当租客入住公寓之后，管理人员会将租客拉入活动群，更人性化的管理也获得了不少租客的芳心。

红璞公寓和万科泊寓性价比哪个较高?

目前在济南的品牌长租公寓项目就是世联行红璞公寓和万科泊寓。红璞公寓目前在济南共有三家分店：世联红璞济水上苑店、世联红璞汉峪金谷、世联红璞科技大学店。万科泊寓目前在济南共有6家分店：望平街店、经二纬七店、文创基地店、生产路店、林业大厦店、软件园店。

相较之下哪一个的性价比更高呢?从品牌方面，世联行是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构，在后来的发展中也从事区域开发、旧城改造、土地出让、项目开发、销售以及二手房租售的综合服务的企业。而万科作为房地产市场中的大佬，在房地产开发和物业服务方面早已做到了行业的前列。这样一看两长租公寓在品牌方面都是旗鼓相当。

从价格方面，红璞公寓济水上苑店两室一厅95㎡户型每月最低房租2000元/月，每月还需再加200元的综合服务费，其中包括物业、网费，每月的水电费需要租客自己缴纳。泊寓项目在济南已经设有6家分店，根据地段和户型的不同价格也有所差异。以泊寓林业大厦店为例，15㎡的户型月租1455元/月，物业费每月80元，租户需要自己缴纳水电费。

从配套方面，红璞公寓济水上苑店和泊寓软件园店都配有公共活动区域，泊寓软件园店还为正在创业的租客提供了众创空间，既解决了租客生活的需要也满足的租客的工作需求。从管理方面，红璞公寓济水上苑店是在社区内部创建，所有的房间都是住宅项目，在安全和管理方面更有保障。万科泊寓在选址时多数为长期闲置或经营不善的酒店和厂房进行统一的改造和装修，后期再进行统一管理和住宅一比，泊寓的纯公寓项目就逊色不少。

从租期方面，红璞公寓和泊寓最短租期都为半年，值得注意的一点是，泊寓可以帮助租客代租，如果在租期内不想继续租住，需要向泊寓支付300元的转租金，泊寓负责将房子转租出去。

综合考量之后，记者发现目前济南的租房市场的客群数量还是很大的，多数租客都很重视租住的品质和感受，这也是品牌长租公寓受欢迎的原因。

虽然做为品牌公寓，但是红璞公寓和泊寓也存在一些缺点。首先租金较周围市场价格略高。泊寓多为经营不善的酒店和厂房改造，在安全性方面虽然有专门的人员管理，但是没有门禁卡等安全限制，这一点值得租客注意。

记者还去了解了全诚逸家这样的租房公司，据租客向记者反映，房间的设计都较一般，房间的隔音效果和公共区域的设施质量都较差，经常需要向物业报修，这成为了很多租客退租的原因。

租房靠谱吗?

从租售同权开始在深圳、广州、南京等13个城市试点，租房究竟是否可靠的话题就在朋友圈等平台引起热议。记者综合专家等多方声音得出了这样的结论：在购房预算、购房资格等条件允许的情况下购房者还是首选买房来解决居住的需求。如果是刚毕业或者是购房预算达不到的购房者，在租房时，应该选择安全性和品质较高的小区或是长租公寓。如果是收入稳定的白领工作者可以选择品牌的长租公寓来租住;如果是刚毕业的租房者，可以选择合租等方式租住在管理安全的小区，这样既减少了租金的压力在居住安全性方面也得到了保障。

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8月28日，国土资源部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

该方案提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

国土资源部会同住房城乡建设部提出，根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

“租售同权”对房地产市场意味着什么?

“租售同权”被称为房地产市场的一个“里程碑”式政策。黄志龙认为，这一政策的出台对房地产市场主要有以下几方面的影响：

第一，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高租赁住房的总体供应量。北京市推出的未来五年住宅用地供应计划中，全市计划供应租赁住房用地1300公顷，其中2017年供应租赁住房用地227公顷。上海市发布的“十三五”期间住房发展规划中，也大幅增加了租赁住宅的土地供应。另外，其他住建部选定的12个试点城市也都有加大租赁住房供地的计划。

第二，“租售同权”政策的实施，在一定程度上会削减部分居民购买产权房的紧迫性。一直以来，租售不同权致使人们热衷于买房而不是租房。“学区房”屡次被炒，也在于产权房上附加的子女受教育权。因此，黄志龙认为，“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因子女教育而产生的买房需求。另外，学区房的虚涨部分，可能存在比较大的回落风险。

第三，各种利好政策的出台，有利于住房租赁市场的规范化发展。中央政府以及地方政府发布的，支持发展住房租赁市场的文件中，都提出加快发展和规范管理住房租赁市场的具体措施和要求。另外，黄志龙分析称，当前我国住房租赁市场是充分竞争的市场，随着住房租赁企业的集中化发展，住房租赁市场散户化自由竞争的时代将终结，逐渐走向规范化发展。

第四，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，会对房租形成较大的上涨压力。黄志龙认为，首先，“租售同权”政策一旦落地，租户享受的附加于租赁住房上的公共服务的溢价将反映在房租上，导致房租上涨。其次，租售同权实施后租房需求的增加，以及机构化租赁企业的出现，都会提升租赁住房供给方的定价权，形成房租上涨压力。