防开发商囤地 国土部近期将对房地产热点城市“大检查”

随着中央部委启动的一项大检查，过往开发商常用的囤地策略又将受到一番冲击。

国土资源部官员表示，近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。

全国土地利用管理工作会8月30日至31日在江苏省苏州市召开，国土部有关负责人在会上透露了上述消息。

08版土地合同已约定开竣工时间

国土部称，“房子是用来住的、不是用来炒的”，一段时期以来，国土部按照这一定位，积极贯彻落实中央、国务院决策部署，研究建立短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，督促指导各地加强房地产用地管理和调控。目前，各地调控效果初现，一线和二线热点城市住宅用地供应量增加，高价地频出势头基本得到遏制。

上述负责人介绍，下半年，国土部将继续坚持分类调控、精准施策，对重点城市“一城一策、靶向治理”，特别是对于热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾，以防范化解房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

该官员的表态中并未透露哪些城市会被列入这次“大检查”之中。不过，一般而言，房地产热点城市主要包括京沪广深四大一线城市，以及多数的二线城市。

国家统计局新闻发言人毛盛勇8月14日在国新办发布会上表示，经过这一轮房地产调控，房地产市场过热的局面已经有所降温，一线城市和热点二线城市房价过快上涨的局面得到了控制，房地产市场下一步平稳健康运行的态势会得到加强。

这并非是国土部第一次进行类似大检查。早在2009年，针对当年土地市场上频频出现的高价地块，国土部就曾启动对这些高价地块的开发进行全程监管，包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节。当时，一位国土部司局级官员曾对第一财经记者表示，“要从头查到尾，监管到底”。

时隔数年，国土部门此番对住宅用地出让合同执行情况开展大检查，能否顺利推动开发商加快开发节奏?

其实，国土部用于检查的“利器”就是新版土地出让合同。国土部、国家工商总局2008年联合下发通知，颁布《国有建设用地使用权出让合同》，要求自当年7月1日起土地出让必须签订规范的合同。

根据该通知，在签订新版土地出让合同时，各方需要明确填写土地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑限高、建筑密度、绿地率等指标。受让人(指土地购买方)应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。

对开发商冲击更大的变化是，以前的土地出让合同中只规定了开工期限，新版合同还有竣工期的约定。“要是到期仍然未完工，国土部门可以对其进行经济处罚，延期多少天就要罚多少钱。”上述国土部司级官员称。

按照相关政策规定，原则上一个商品住宅项目的开发时间最长不得超过三年。

不过，过往我国房地产市场时常会出现波动，楼市低迷时，一些房地产开发企业会选择延迟开工竣工的方式，来降低低价入市的风险。而楼市火爆时，也会有房地产开发企业预期未来楼市走高，将项目延后入市，谋求后期以更高的售价，来获取更高的利润。

这些延迟开工竣工的地块，一旦闲置数年，外界就往往将之视为开发商“囤地”，而“囤地”的项目多了，按时入市的商品住宅项目就会相对减少，这在热点城市就会加剧市场中的供需矛盾，推高房价上涨预期。

国土部曾在2010年派出多个调研组分赴全国展开的大规模调研，并将涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会、证监会进行风险排查。这1457宗闲置地块总面积达9772公顷，其中70%以上为住宅用地。

SOHO中国董事局主席潘石屹曾表示，企业之所以囤地是预期土地会升值。“如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地，开发商(囤地)的预期就是未来两年土地供应不足。”

供地增多，能否及时转化成房源

作为房地产市场最重要的原材料，土地供应的多寡是影响未来房价预期的一个重要因素。

中国人民银行参事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。

在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位后，地方政府纷纷推出加大供应住宅用地的计划。

4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

此后，一些房地产市场热点城市陆续出台2017-2019年三年住宅用地供应计划， 加大供地量成为主要做法，以求稳定市场预期。

中原地产研究中心统计数据显示，截止到8月23日，一线城市年内住宅土地供应明显加速，特别是北京与上海。北京年内供应的住宅土地也已经达到了50宗，规划建筑面积达到了621万平方米，同比2016年全年上涨了182%。

“一线城市年内供应住宅用地150宗，合计规划建筑面积达到了1714万平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774万平方米上涨达到了121%。”中原地产首席分析师张大伟称。

他认为，整体来看，一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加，全年土地供应将明显超过往年，极大缓解未来房地产市场的供需紧张。随着一线城市的土地供应持续增加，部分区域市场的价格松动下行可能性明显增加。

不过，由于中国楼市始终存在“囤地”这个顽疾，即便大量土地供应出去了，能否及时形成有效的房源供应，成为本轮楼市调控又一关键问题。

《中国国土资源报》曾刊文称，就土地供应而言，假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地，看起来土地供应量大大增加了，可是这些土地到了开发商手里，可能马上就会被囤掉7000万平方米，其余的3000万平方米慢慢开发。

因此，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾，才成为此次政府监管的重点。

国土部副部长王广华在上述全国土地利用管理工作会上也表示，要因城施策持续加强房地产用地市场管控，强化建设用地开发利用情况全程监管。

地方政府此前已经有所行动。今年6月27日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。

北京住建委表示，经过梳理，截至3月底，全市共有拿地未开工项目161项1312万平方米，开工未入市项目228项965万平方米。在市、区两级住建委和有关部门近三个月的共同努力下，项目开工、入市协调推进工作效果初显，截止到5月30日，拿地未开工项目实现新开工295万平方米，开工未入市项目实现项目入市216万平方米。

“下一步，市、区两级住建委将按照既定的任务目标，继续加大协调推进力度，进一步加强项目审批服务，力促项目开发、入市工作顺利完成。”北京住建委称。