济南写字楼趋“冷”山大路板块同比每平下降3000元

与住宅市场的红火相比，济南的写字楼市场颇显冷清。经济导报记者注意到，济南市部分区域写字楼的价格和去年相比有所下跌，如山大路板块，今年3月份时最高价格在1.7万元/平方米左右，到了7月份价格则滑落到1.4万元/平方米左右。
　　业内人士称，济南的写字楼市场长期处于高库存状态，随着中央商务区的入市，未来写字楼供过于求的局面会进一步加剧，价格或将继续走低。
　　这在一定程度上对创业者来说是利好。然而经济导报记者调查发现，尽管写字楼价格相对较低，但在不少创业者看来，仍然是“买不如租”。

空置率偏高

“目前能售的不是很多，因为中信证券就租用了3000多平方米。”在济南国际财富中心，工作人员介绍说。
　　同样，在中海广场，工作人员告诉经济导报记者，入驻率还不错，学而思教育租赁了近5000平方米。
　　在龙奥北路，玉兰广场是一栋单一业主写字楼。工作人员告诉经济导报记者，“目前入驻率在97%以上，接近饱和。”
　　济南亚信房地产咨询有限公司总经理李龙告诉经济导报记者，这和区域板块有一定关系。“分商圈来看，市中心板块受益于其良好的配套条件，会吸引一些大公司入驻，去化率还不错。”
　　据介绍，今年4月份，李龙曾经考察过东部一个写字楼。“当时22层的写字楼有7层整层都是闲置的，其他楼层每层15个房间，基本是三到四个房间没有使用，空置最多的一层只入驻了一家企业，使用了5个房间。”
　　“2014年我曾接到高新区一家写字楼的促销电话，当时想买一整层，因为有其他事项占用资金，所以就没买。今年6月份去该写字楼办事时发现，那里还在出售，而且价格并没有高多少。”济南科迪纳商贸有限公司负责人李志锋说。
　　如何解决去化率问题？济南一家房地产公司的项目部经理郭继涛表示，“我们正在研究是否用自持对外出租的方式降低空置率。”据了解，郭继涛所在的公司一共有2个商业项目正在运作，一个在西客站附近，一个在高新区。“项目启动了2年左右，但去化率并不高，高新区的在70%左右，西客站的在45%左右。”
　　经济导报记者调查发现，济南市的写字楼市场特别是甲级纯写字楼，“整层或者整栋销售”已经成为一条定律。针对大客户的定向开发是普遍现象，某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”。
　　中盈地产山东办事处总经理贾轶认为，“在大多数甲级写字楼中，散户的购买往往服从于整体销售，大多起‘填空’作用。对于面积较大的办公场所，很多中小企业只能‘望楼兴叹’。济南多所写字楼之所以出现大单频繁上演的局面，或在于有资金实力的大企业考虑将资金变成资产，而购买写字楼是实现资产保值的重要途径，位置绝佳、配置较高的写字楼更受青睐。”
　　不久前，戴德梁行发布的今年上半年济南写字楼市场的数据显示，上半年，济南单一业权甲级写字楼存量为50.9万平方米，其中市中心板块甲级写字楼存量为46.2万平方米，奥体板块甲级写字楼存量为4.6万平方米。从空置率上看，截至6月底，济南单一业权甲级写字楼市场总体空置率为42.2%，其中市中心板块受祥恒广场入市影响，空置率升至45.9%，处在较高水平，奥体板块空置率为3.5%。
　　更为重要的是，今年下半年，整个济南甲级写字楼市场将有近84万平方米的新增供应入市。这些项目主要集中在奥体片区，市场竞争将更加激烈，业主承压之下可能会降低租金报价以吸引客户，同时市场空置率也将进一步提升。

创业者不买账

世联怡高的月报显示，7月，济南写字楼市场整体成交均价为8548元/平方米，同比减少14.9%，环比减少8.9%。成交均价连续两个月大幅走低，主要是受高新板块个别项目大体量成交影响。该板块7月成交均价为7545元/平方米，环比下降15.9%。
　　调查发现，从去年1月到现在，济南市整体的写字楼价格出现下滑，从去年年初的10192元/平方米滑落到目前的8548元/平方米，降幅超过15%。
　　世联怡高提供的数据显示，奥体板块附近的写字楼平均价格出现上涨，从去年年初的11903元/平方米涨到14421元/平方米，涨幅超过20%。一些零星地块的写字楼价格从去年年初的8925元/平方米涨到11388元/平方米。有涨价的也有降价的——山大路板块今年3月份时最高价格在1.7万元/平方米左右，而到了7月份则滑落到1.4万元/平方米左右，降幅在20%左右。西客站板块也从今年年初的8956元/平方米滑落到现在的8216元/平方米。
　　值得注意的是，不少公司宁肯租写字间也不愿意买。
　　一家小微企业的创始人李明告诉经济导报记者，对于初创企业来讲，不要说租下整层写字楼，就算是租整间的写字间，也“心有余而力不足”。
　　李明的企业有2个办公地点，一个在华能路，一个在高新区。“高新区的办公地点由孵化器免费提供，而华能路的办公地点则是租的工位。租了8个工位，一个工位每个月500元租借费，对于一家初创企业来说十分合算。”
　　李明认为，小微企业对于工位或小型写字间的需求大，而写字楼大多是整层对外出售或出租，需求和供给不相匹配。不少房东买下写字楼后坐等升值，宁肯让房子闲着，也不愿进行小户分割，因为分割会付出更多成本。
　　“我的一个客户在高新区有一层写字间，600多平方米，在我这儿挂了快一年还没有整体出租出去。”李龙说。
    据其介绍，二手写字楼的交易也不景气。“国家给予住宅二手交易的税收政策还是相当优惠的。”李龙说，相比之下，二手写字楼的交易税款就多多了，需要缴纳营业税、土地增值税和契税。营业税是交易差额的20%，土地增值税则由税务部门进行核算，缴纳增值30%到60%的税款。
    也就是说，写字楼增值越高，缴纳的税款越多。诸多因素之下，写字楼高库存的局面，短期内或难以缓解。