房企融资总额连续两月下滑 融资成本则持续上涨

截至目前公布的100多家地产公司半年报显示，多数开发商销售业绩出现非常明显的上涨，预计2017年房地产销售金额与面积依旧保持增长趋势。但值得注意的是，大部分房企年内各种融资渠道压力也在逐渐增加，今年二季度以来房企融资的升势止步。面对依旧高度追求规模化，“已停不下来”的地产行业，不断收缩的融资渠道令房企资金链日益趋紧，并成为越来越多房企的“头顶之剑”。

融资总额环比降两成多

漂亮的销售业绩依旧难掩开发商融资渠道收紧的现实。来自同策咨询研究部的调查结果显示，该机构监测的40家典型上市房企自6月融资峰值以来，7月、8月融资总额持续下滑。2017年8月完成融资金额共计621.98亿元，已基本稳定在600亿元/月左右的均值水平，环比2017年7月的816.15亿元降低了23.79%。

该机构判断，期间融资渠道稍有放宽，各方式融资额度占比趋于均衡，其中，债权融资额度占房企融资总量的86%，环比上月的88%有所降低；股权融资占总融资金额比重为14%，相比于上月略有增加。

8月，公司债仍为融资金额占比最大的融资方式，其他债权融资所占比重位居第二，海外银行贷款成为金额占比第三高的融资方式。其中，国内发债方面，继7月债券发行规模首度超过去年同期后，8月地产企业境内发债规模再度下滑。公司债方面，8月共计6家公司取得7笔融资，共计142.41亿元。其中，融创、雅居乐、新城控股3家公司共计完成了4笔公司债为美元融资，金额共计14亿美元。

万科、华夏幸福及泰禾则通过境内公司债融资共计50亿元。万科及泰禾所完成发行的公司债均是在2017年以前获批（分别为2015年和2016年），而华夏幸福则是8月通过变化融资主体的方式，以集团下投资公司作为融资主体非公开发行公司债。

根据另一家专业机构Wind资讯发布的数据显示，今年以来，地产企业境内累计发债规模2767.21亿元，较去年同期的8212.59亿元下挫66.3%。其中，8月发债规模439.93亿元，结束环比两连涨，且较去年同期下滑58.2%。与此同时，海外融资总额也出现减少趋势。Wind资讯统计，今年以来，地产企业海外累计发债规模已达279.71亿美元，发行债券数量60只，规模和数量继续超过去年规模。但8月地产企业海外债发行规模24亿美元，发行债券数量7只，均连续两个月下滑。

广发证券分析师乐加栋分析，作为房企融资的重要渠道，银行贷款增速亦出现放缓迹象，而银行信贷资源更多向大中房企倾斜。今年前7个月，国内房地产开发累计银行贷款1.27万亿元，同比去年增速17.5%，增速年内首次出现回落。

相对其他资管渠道而言，房地产信托业务的政策较为宽松。7月发行的房地产信托产品的规模达472.7亿元，但同期成立的房地产信托的规模仅为210.2亿元，环比6月大幅下滑39.16%。

融资成本持续上涨

与融资规模下滑对应的则是融资成本的上涨。

8月低于同期境内银行基准利率（4.75%）的融资仅3笔，其中最低的一笔是宝龙地产三批次弹性美元贷款中的前两批次，三年期利率3.7%；万科8月完成发行的10亿元3+2年期公司债，利率4.54%；招商蛇口8月披露的2017年第二期中期票据三年期利率4.7%。其余融资均高于同期境内银行基准利率。其中，银行口径的中期票据、境内、海外银行贷款利率相对来说较为平稳，而更为市场化的公司债、其他债权融资则利率波动更大。

公司债以及其他债权融资方面，除去万科，8月所有得以发行的境内外公司利率均在5%以上，融创中国两笔美元优先票据融资成本分别为6.88%和7.95%；泰禾集团非公开发行的2017年第一期公司债三年期利率7.5%。此外，成本处于高位的中南建设3笔债权转让利率则均在8%及以上。

“在调控和去杠杆的背景下，资金成本高是企业必须面对的难题。”一位不具名财经分析人士表示，开发商目前主要的融资渠道仍是银行、信托、资管计划、发行债券以及股权融资。毕竟地产业目前能承受的融资利率比较高，是金融机构理想的客户，但房地产行业风险不断积累，金融单位也需要权衡房价下跌、政策因素等负面因素给企业带来的风险，上调房企的融资利率，适当控制放贷规模是金融机构必然之选。

股权融资案例增加

仅依靠传统的信誉和企业资信水平发债已无法完全满足资本方对地产公司的需要，房企需要付出更多的“代价”来获得投资方的真金白银。

同策咨询研究部研究员张吉辉分析，房企作为资金密集型企业，无法灵活地根据外部资本市场情况，调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求、融资成本近期逐渐递增的情况下，房企对资金持续的需求可能导致了房企股权融资金额的居高不下。

统计显示，8月华夏幸福、首开股份均通过出让平台、项目公司股权引入资管计划、信托资金，融资总金额高达85亿元。其中，在股权融资中有3笔境内再融资是通过转让子公司部分或全部股权的方式引入外部资金。其中，华夏幸福通过平安大华以及建信信托融资共计25亿元；首开股份通过以上方式融资金额达60亿元。此外，8月监控到的其余股权融资均为少量小额的港股股票期权计划。

张吉辉进一步表示，近几月引入战略投资者进行股权融资的房企中不乏龙头房企的身影。通过出让项目权益等方式进行境内股权融资，逐渐成为房企融资的常用方式之一。

此外，开发商在面临融资难度大、成本高的同时，高负债也需要企业高度警惕，它们将共同考验企业的资金链安全。截至目前，沪深两市上市房企已基本完成半年报披露，约七成房企净利润明显上涨。

业内人士分析，房地产作为资金密集型行业，开发商尤其是龙头企业大多采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式来实现利润高速增长，在实现快速增长的同时，将不可避免地面临高负债的风险。