国土部将督导地方宅地供应 异常地块要及时说明原因

除通过限购、限贷等手段调节需求端外，楼市“供给侧调控”也在持续发力，这既涉及土地供应，也涉及到新增房源的及时入市。

为确保住宅用地年度供应调控目标如期实现，国土资源部近日要求各地统计供应进度，并将对供应进度偏离调控目标较大的城市进行督导整改。

一线城市宅地供应超往年

一位不愿透露姓名的国土部专家表示，近年来国土部在土地供应和地价监测方面一直有持续监控，每当地方土地市场出现“异常地块”时，部里会要求地方及时上报说明原因，并及时管控。

国土部近日称，上半年全国地级以上城市和百万人口以上县市制定了中长期住宅用地供应规划和三年滚动计划，按照“五类”调控目标推进2017年住宅用地供应工作。“目前各地房地产用地管理和调控效果初现，一线和二线热点城市住宅用地供应量增加，高价地频出势头基本得到遏制。”

上述“五类”调控目标管理，出自今年4月国土部和住建部联合下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

该文件要求地方合理安排住宅用地供应，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导。

具体到一个城市如何确定“五类”调控目标，主要依据是当地的楼市库存情况。

“各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36～18个月的，要减少供地;12～6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”上述文件称。

数据来源：2016中国国土资源公报

从房地产市场的实际表现来看，一线和二线房地产市场热点城市，大多属于要增加供地的范围。

从北京来看，今年2月，北京确定的2017年住宅用地供应计划是610公顷，且商品住宅用地仅计划安排260公顷，其中单列自住型商品房用地83公顷。

而到了4月，北京发布《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来5年，该市计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。

根据该计划，2017年北京的住宅供地计划也相应调增，计划供应住宅用地1200公顷，其中国有建设用地1000公顷，集体建设用地200公顷，以保障30万套住房建设需求。

3月份以来，为配合北京楼市新政，降低楼市热度，北京土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加。

北京市委书记蔡奇8月底在“区委书记会”上表示，要积极回应群众关切的医疗、教育、就业、住房、交通、环境等问题，群众欢迎的事要做到底，今年确定的供地计划，各区都要完成。

中原地产研究中心统计数据显示，截至8月23日，一线城市年内住宅土地供应明显加速，特别是北京与上海。北京年内供应的住宅土地也已经达到了50宗，规划建筑面积达到了621万平方米，同比2016年全年上涨了182%。

“一线城市年内供应住宅用地150宗，合计规划建筑面积达到了1714万平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774万平方米上涨达到了121%。”中原地产首席分析师称。

他认为，整体来看，一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加，全年土地供应将明显超过往年，极大缓解未来房地产市场的供需紧张。随着一线城市的土地供应持续增加，部分区域市场的价格松动下行可能性明显增加。

房源供应是关键

土地供应出去了，开发商是否能按合同约定开工，能否及时形成有效的房源供应，也是本轮楼市调控一大关键问题。

国土部近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。

国土部副部长王广华表示，要因城施策持续加强房地产用地市场管控，强化建设用地开发利用情况全程监管。

地方政府此前已经有所行动。今年6月，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。

今年以来，“构建购租并举的住房体系”成为楼市调控的一大政策方向，各地方国土部门也陆续在土地市场上推出70年产权的出租房用地，以求增加租赁房源的供应。

此外，国土部、住建部8月28日对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

国土部称，此举旨在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

专家认为，部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

这13个城市中，北京和上海数年前就获得批准进行此类试点。从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

“北京、上海作为首批试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，增加了住宅用地来源和租赁住房供给。”国土部土地利用司负责人说。

除了京沪外，其他11个城市因刚刚获批试点，从公开资料上，尚未发现有相关实施细则发布。

南京市国土局相关人士近日表示，他们也在关注国土部、住建部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将加紧研究，根据该方案编制更具体的南京的实施细则，待上报获批后公布实施。

上述土地专家表示，目前多数城市相关方案和实施细则尚未出台，目前还无法统计这13个城市能够提供多少集体土地，建设多少数量的租赁房源，加之租赁房建设也需要一定周期，所以目前难以预判此举能对租房市场，乃至房地产市场产生多大的影响。