年底前济南将增加土地供应 西客站、张马、刘智远、大辛庄片区可能性较大

9月6日，济南市国土资源局发布公告，挂牌出让9宗国有建设用地使用权。经济导报记者统计，截至目前，济南今年已经挂牌出让102宗居住、商服土地，总面积384.86公顷；如果加上本次公告的9宗土地，济南今年已经确定挂牌出让的居住、商服用地为111宗、总面积403.4公顷。

经济导报记者注意到，济南今年的土地挂牌面积与去年同期基本相当。与今年5月份发布的年度供地计划相比，目前供地面积已完成全年计划的一半左右。

“济南部分开发商土地存量依然较少，大家都比较关注未来几个月的土地供应量。”金科地产济南项目公司一中层人员向经济导报记者说道，此前该公司刚刚在济南汉峪片区摘下4宗土地。

经济导报记者从相关部门了解到，未来几个月济南将继续增加土地供应，预计全年土地供应量与年度计划相当，以满足市场的需求。

密集出让土地

济南市国土资源局6日公告将出让的9宗土地，有8宗是商业商务用地，全部在经十东路两侧。只有1宗为住宅用地，是天桥区北关北路104号原济南市再生资源总公司历下公司地块。

在拟出让的8宗商业商务用地中，有5宗在经十东路以南、奥体东路以东，面积共有15.02公顷，全部为商业商务用地。其中有1宗为地下停车、配套用地；另外4宗都为超高层用地，规划建设高度在120米至220米之间。8宗商业商务用地中有3宗在解放东路以南、经十东路以北，面积合计有3.19公顷，全为超高层商业商务用地，建筑高度为不超过100米。

本次出让的土地中只有一宗是住宅用地，面积也较小，只有5037平方米，规划地上容积率不大于1.8，地下容积率不大于0.8。

经济导报记者注意到，济南近期土地挂牌速度较快，本次出让的土地是济南近期挂出的第4批住宅、商办用地。

在9月1日，济南CBD片区9宗土地进行招拍挂。这9宗土地位于CBD片区内东西向生态廊道以南、绸带公园以西、华阳路以东、解放东路以北。这9宗土地中有4宗为商务金融用地，面积70980平方米，折合约106亩；5宗为住宅用地，面积为79465平方米，折合约119亩。最终，这批土地以底价29.5亿元被复星集团摘得。

另外，在8月份，济南还曾进行了两次土地出让。8月4日有23宗土地一次性出让，其中大部分在唐冶片区，最终龙湖、万科、保利、山钢等企业摘得；到了8月11日，济南又有15宗土地出让，其中大部分在汉峪片区，最终金科、万科、山东高新投、泰禾等企业摘得土地。

未来几个月将增加供应

经济导报记者统计，截至目前，济南今年挂牌出让的住宅、商办土地（包括已挂牌待出让的9宗土地）已经有111宗，面积合计有403.04公顷。其中，住宅用地有59宗，面积有265.56公顷；商业商务等商服用地共有52宗，面积合计有137.48万平方米。

这是一个什么样的量级？

经济导报记者统计，在去年9月7日之前，济南当年度挂牌出让的住宅、商办土地（包括已挂牌待出让的土地）的总量为84宗，面积为416.70公顷。其中，住宅用地有53宗，面积为303.28公顷。商业商务等商服用地共31宗，总面积为113.42公顷。也就是说，今年济南挂牌出让的住宅、商办土地总量与去年相当——挂牌的宗数高于去年，但面积略低于去年。

但与今年此前公布的供应计划还有较大差距，目前已经进行挂牌的土地量还不够多。

经济导报记者了解到，济南今年将根据房地产市场形势需要加大住宅用地供应力度，计划供应城镇住宅用地680.44公顷（10207亩），重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区等重点居住项目用地，对棚户区改造、旧村改造、村民安置房等保障性安居工程用地应保尽保。除了住宅用之外，今年济南还计划供应商业服务用地166.03公顷(2490亩)，重点保障中央商务区、鹊山片区、万达文旅城等区域或项目的用地。两者相加，济南今年计划供应的住宅、商服用地共有846.47公顷，目前已经完成的量在一半左右。

经济导报记者了解到，未来几个月济南将加大土地供应。在济南2017年度土地供应计划中，西客站片区、张马片区、刘智远片区、大辛庄等均有供应，但目前都没有放出来。虽然每年的年度土地供应计划并不是一成不变，会根据土地熟化情况适时调整，但业内预计在未来几个月，上述几个片区将有大面积土地入市。

基本满足市场需求

在8月份的土地拍卖中，金科地产旗下的山东百俊房地产开发有限公司在汉峪片区拿下4宗土地。前述金科地产中层人士向经济导报记者说道，在该次拿地之前，金科在济南还有三个项目，其中西客站片区有一个，目前断货；在天桥区，金科地产去年收购了海尔旗下一项目，目前案名为金科澜山公馆，即将在近期开盘。另外，金科地产在章丘还有一个房地产项目，目前尚未开盘。而在汉峪片区拿下的土地，将为公司未来几年的发展存足“粮草”。

但对于另外一些开发商来说，目前在济南面临着土地库存不足的境地，包括个别知名大型开发商。另外，还有一些全国性开发商在济南尚未有项目，包括金地、正荣、金茂等企业都正在谋求进入济南市场。

相关部门一人士向经济导报记者表示，虽然部分开发商“喊渴”，但从济南土地供应的总量来看，还是比较充足，是能满足市场需求的。“去年济南的住宅销售面积达到历史新高，预计今年供应土地的建筑面积将与去年的住宅销售面积相当。”

在增加土地供应的同时，国家层面也正在对土地供应的结构进行调整。国土部、住建部日前发出通知，确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。经济导报记者了解到，由于济南不在试点城市名单，该市短期内或不会展开相关工作。但业内人士普遍认为，利用集体建设用地建设租赁住房的做法，将增加住宅用地来源和租赁住房供给，有利于落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，在试点成功后可能更大范围地铺开。

就济南市场而言，在该市今年供应的土地中，有较多土地以底价成交，包括CBD片区出让的3批土地，潘田片区出让的16宗土地，这些底价成交的土地既引入了诸多世界500强企业及相关产业，也对房价的稳定有促进作用。值得一提的是，业内普遍认为，济南当前房价也并无大幅下跌的基础。在近期出现竞争的土地拍卖中，部分开发商拿地成本不低，体现了其对后市的预期，业内预计后期开发商拿地的成本不会明显降低，其需开发高端产品，以覆盖上述成本。