与济南主城区融合加速，济阳楼市“有点火”

作为省城济南的次中心，济阳县的房地产市场近来颇不平静。“今年济阳房价上涨很快，有些楼盘每平方米已经涨了3000多元，新房的价格现在普遍每平方米七八千元以上了。”济南一地产界人士向经济导报记者如此说道。

经济导报记者9日探访了济阳的房地产市场，发现当地无论是新房还是二手房，今年以来涨幅确实较大。

“一方面济阳正在与济南融合，济南主城区一些需求外溢到了济阳;另一方面，济阳当地的拆迁量也比较大。长期看，济阳房价的走势还要看实体经济的发展以及它与济南的融合情况。”对于济阳房价的上涨，合富辉煌山东分公司副总经理许传明如是说。

新房均近8000元/平米

“我们的项目将在10月15日之前开盘。因为是首次开盘，价格会比较便宜，预计在7500元/平方米左右。”9日，在济阳县富阳街与永安路交叉口西南角的盛世翡翠郡临时售楼处，置业顾问刘芹向前来看房子的人介绍。

盛世翡翠郡项目位于济阳城区南部，北侧1公里左右就是济阳县政府驻地，南侧几百米则是正在建设的安澜湖公园，地理位置较好。当天是星期六，很多意向购房人都来看房，以至于狭小的临时售楼处内显得有些拥挤。“如果你真要买的话，就要抓紧认筹了。我们第一次开盘有100多套房源，认筹的人会比较多。”刘芹说道。

济阳的楼市最近有点火，不仅新房如此，二手房市场同样比较火。在银河路、富阳路交叉口西北角的一家二手房网点，屋内贴满了二手房源信息，大部分房源价格都在8000元/平方米以上，个别房源甚至接近1万元/平方米左右。

置业顾问柏先生介绍：“自今年以来，济阳房价上涨比较多。老城区的一些老房子价格比较便宜，还有均价五六千元的房子。但我们所在的是新城区，这个片区的二手房价格大都已经超过8000元/平方米。”

柏先生说，相对来说，还是新房价格便宜一些：“二手房都是现房，买了就能入住。但新房现在都是期房，很多房子买了一两年之后才能入住，价格也便宜一些，目前周边价格在7000元/平方米以上。”

经济导报记者注意到，目前济阳在售的新房楼盘主要分布在城区南部，这个片区与济南主城区更近，也是济阳城市发展的主要方向。目前，该片区有多个在售和即将销售的楼盘。除了盛世翡翠郡之外，其他楼盘还有金湖国际、四建金海福苑、华鑫现代城、帝华城等。

在华鑫现代城售楼处，置业顾问介绍道，该楼盘已经只剩下尾盘，还有两套高层住宅及小部分别墅产品。“今年年初的时候，我们的住宅销售价格只有5000元/平方米以上，但目前周边的价格每平方米都已经到七八千元了。”置业顾问说道。

帝华城则还有较多产品。这是济阳县一个很庞大的项目，占地面积1150亩，地上地下总建筑面积约418万平方米。在开发商对外披露的信息中，该项目“由近百栋33高层及超高层组合而成，集居住、商务、办公、休闲、购物、娱乐、教育、医疗等多功能于一体”。

经济导报记者在售楼处了解到，该项目在售有一期和三期的高层、小高层产品。置业顾问罗女士介绍，该楼盘目前小高层售价在8400元/平方米左右，高层则在7200元/平方米左右。今年年初，该楼盘售价仅为4600元/平方米左右。

打造济南北部新城

对于济阳房价的上涨，每天跟市场打交道的置业顾问们感受最为深刻。

“大概从今年3月以来吧，济阳房价涨得特别快。因为济南限购，很多济南人都过来买房子。来济阳买房子的济南人太多了。”前述罗女士介绍道。

柏先生也感受到了济南人的购买力，“原来济南房价没涨那么多，也没有人来济阳买房子。今年以来济南的房价已经太高了，很多济南人就来济阳买房子了。”

其实，济南人到济阳买房子的另一个深层次因素是，济阳正在加速融入济南主城区。济南“十三五”规划中提出，加强济阳与中心城区的对接，推动济阳撤县设区。今年年初，济阳启动了“济南北部新城建设3年行动”，提出为承接济南北跨需求，迎接济南从“大明湖时代”走向“黄河时代”，将建设济南北部新城，它将与济南东部新城、西部新城鼎足而立,撑起济南“大省会”框架。

在济阳与济南融合的大背景下，一些重大项目也选择落户济阳。比如，华夏幸福基业项目投资规模高达600亿元。该项目东至黄河大堤，南至青银高速济阳段，西至济乐高速，北部边界分两部分，其中220国道西侧北至济太路，220国道东侧北至黄河大街。该项目将沿着西侧国道220东西两侧布置新型工业园区;以崔寨、回河为中心打造华夏幸福城市;以崔寨高速出口为区域产业新城样板展示区。

另外，绿城集团计划在济阳县投资建设绿城济阳理想小镇项目。该项目位于济阳县城东南，新元大街以北，华阳路以东，黄河大堤以西，总投资150亿元，占地1500亩，规划养老公寓、高层住宅、康复医疗中心、颐乐学院、国际学校、精品酒店等商业配套。

另外，今年以来，济阳当地的拆迁体量也相当大。今年，省市下达济阳县的棚改旧改任务是1910套，济阳自我加压，确定了实施老城五大片区和滨河新区拆迁改造的目标，涉及24个村居、4000余户，是上级下达任务的2倍多，形成了“万亩拆迁、万人搬迁”的浩大局面。截至8月31日，济阳县2017年确定的102.74万平方米征收拆迁任务全面告竣，万亩拆迁可谓圆满收官。

与济南融合是长期趋势

许传明向经济导报记者分析，在一系列利好因素之下，短期内济阳房价会比较坚挺;长期看，济阳房价的走势还要看实体经济的发展情况以及它与济南的融合情况。

在济阳与济南融合发展方面，济南目前正在力推新旧动能转换先行区。新旧动能转换先行区涉及黄河沿岸的5个县区21个街镇,规划面积约1000平方公里,2016年人口约120万人，其核心区的空间结构为“一体两翼”，建设用地面积约110平方公里，其中济阳县崔寨镇为起步区。为推动新旧动能转换先行区，济南正加速启动“三桥一隧”工程，包括齐鲁大桥、黄河大桥、凤凰大桥以及穿黄隧道，待其建成后，济南跨黄通道将呈现“十二桥一隧”格局。

许传明分析称，就目前的交通情况看，济南现有的跨黄通道在高峰时间已经面临比较大的压力。这一方面说明济南主城区与黄河北部地区已经有较为密切的经济联系，另一方面说明基础设施建设仍需要加快推进。待三桥一隧建成之后，将更方便主城区与黄河北部包括济阳的经济联系，对于济南产业经济的外溢、房地产投资与需求的外溢都将有较好的推动作用。

许传明认为，济阳房地产市场的未来仍取决于济南主城区的发展。“在主城区发展到一定程度之后，自然会产生比较大的外溢需求，包括产业经济的外溢，也包括房地产投资及需求的外溢。而济南作为一个东西狭长的城市，济阳在济南东北方向，未来济南主城区与济阳更紧密地融合也在情理之中。”许传明说道。