山东三四线城市楼市升温 地价上涨开发商加速下沉拿地

这两年楼市升温，开发商拿地热情高涨，在一二线城市限购的情况下，有不少资金流向省会周边的城市。最近，淄博、泰安等三线城市连续出现住宅用地拍出新高的消息，周边房价也跟着水涨船高。当“买房”再次成为市民谈论的热点，这些城市正加速去库存。

土地拍出高价，附近楼盘全面涨价

上半年全省楼市火热，潍坊高新区的房价3个月涨幅在1100元每平米左右。6月份，临沂北城新区二期某楼盘公开摇号选房。清晨五点多购房者排队数百米。枣庄等地也出现类似的行情。进入九月，楼市热度不减，开发商开始加速拿地。泰安、淄博连续出现了土拍创新高的消息。

9月7日，泰安市高铁新区的两块土地共拍出11亿的价格，相对于5.7亿的起拍价，获得了5.3亿的增收。其中一块地总价94765.6万元，溢价率高达99.9%，创造了高铁新区地价的新高。

更令人关注的是，淄博市国土资源交易网上一则土地交易。该土地位于淄博新区房宁路以东、华光路以南、天津路以西、静学路以北，面积46951平方米。8月28日上午11点39分，章丘市碧桂园房地产开发有限公司以5.1098亿元的价格拿下该地块(约为70.4亩)，折合单价约725.5万/亩。据了解，楼面价达到5337元/平方米，刷新了淄博市的记录。

这块土地拍卖后的第二天，附近的在售楼盘纷纷涨价。

“土地拍出新高后，第二天我们楼盘的价格就涨了1000元/平方米。”淄博西部城区的绿城·百合花园置业顾问说，该项目年初开盘价格在每平方米八九千左右，现在价格已经涨到了12000元/平方米，而且该价位的房源所剩不多。

另一家开发商淄博鸿泰置业也下发了涨价通知：“受新区土地成交价大幅上涨的影响，现公司对旗下所有在手项目价格做出调整。自9月2日起，鸿泰置业旗下鸿泰·花漾城、鸿泰·润德大厦、鸿泰大厦、鸿泰·吉祥苑等所有在售房源价格上调500元/平方米。”

目前该楼盘剩余房源价格已达到9000元-9500元/平方米左右。“别看我们这涨价，碧桂园那块地开盘后，要想盈利开盘价要至少14000元/平方米。”销售人员说道。虽然价格高，但前来咨询的人不少。记者观察发现，半个小时内有二十余人来到该售楼处咨询。来买房的刘先生说：“2015年的时候，这个地方的房价便宜的一平方才四千多，可惜那时候手头紧没买。”

配套好 价格上涨 暂无限价政策出台

不仅仅是三证齐全的商品房价格上涨，西部城区部分仅有两证的楼盘价格也在上涨。据位于人民西路与原山大道附近的天润新城销售人员介绍，今年清明节前后，该楼盘的价格在4400元/平方米左右。目前该楼盘价格已涨到5600元/平方米左右。据销售人员介绍，该楼盘是国有划拨土地，缺少契证。“西部这边的楼盘都在涨价，不是我们一家在涨。”记者梳理发现，受西部地区土地成交价上涨影响，西部楼盘价格至少涨价在500元—1000元/平方米。

淄博市统计局投资科工作人员认为，如今淄博房价上涨情况符合规律 。据工作人员介绍，从整体分析来看，自2012年至2014年以来，淄博供地最火爆。但2015年、2016年供地少，没开发、去库存，例如土地价格、劳动力、原材料、水泥等的原材料成本就会上涨。

从另一方面来说，市政府比较重视淄博新区的建设，对该处的投入高 。该处有图书馆、剧院、体育中心、学校等的基础设施建设比较齐全。不仅如此，淄博新区靠近市直机关第一办公楼、第二办公楼，办公条件要好得多。综合以上因素来看，淄博新区房价上涨还是符合规律的。

随后，记者又相继咨询了相关部门，工作人员表示，针对西部新区房价上涨目前还没政策，“住建局牵头，政府各部门正在调研这个事情。有没有关于限制房价的政策，政策能不能出台，还要等通知。”

中国一二线楼市“金九银十”开局遇冷

中国房地产市场传统旺季“金九银十”(每年9月和10月份)已经到来，但一二线房地产市场仍多处于降温中，呈现低迷状态。

中国指数研究院近日发布的数据显示，其上周(9月4日-9月10日)监测的27个主要城市的整体成交同比全线下行，且一线城市楼市成交降幅高于二三线城市。从总体来看，27个城市房地产成交面积整体同比下降22.1%。

中原地产研究中心统计数据反映出同样的趋势。中原地产首席分析师张大伟指出，“金九银十”首周，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%，其中，北京环比下调28%，同比跌幅达到60%;广州平均环比下调32%，同比跌幅72%;上海环比下调22%，同比下跌27%。

二线城市楼市环比也出现小幅下跌，包括在2016年活跃的南京、杭州、苏州、南昌、福州、济南等城市的房地产市场，在9月份均有所降温。三线城市则呈现分化态势，部分城市成交继续上升。

在房地产市场行情分化的背景下，针对热点城市房地产市场的政策加码仍在持续。如：湖北国资委日前指出，国企对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险;北京官方提出，严查个人贷款资金违规购房行为，点名“房抵贷”，随后明确已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，通过对今年1-8月全国楼市数据的分析可以看出，房地产市场基本面保持平稳，一线城市和二线热点城市的房价增速已经得到明显控制，非理性投机也得到有效控制。展望“金九银十”，楼市调控政策整体不会放松，央行坚定抑制泡沫、防范风险的方向不会变，货币面还将持续收紧，楼市整体重回“高温”的机率极低。

不过，张波也表示，从个别城市来看，如上海、宁波、福州、重庆、杭州、武汉等低库存量城市，新房的供应不足可能增加房价反弹动力，马鞍山、九江、茂名等去库存效果明显的三四线城市也可能面临消化周期快速变短，供求紧张的局面。