多地开展银行个贷自查 违规流向房地产资金遭阻截

房地产领域的银行个人信贷，正在迎接一波汹涌的监管风暴。

日前，深圳、北京、江苏等地监管部门联合央行相继展开“银行个人贷款资金违规进入房地产市场”的自查工作。据了解，目前，已有多地计划跟进。

经济导报记者调查发现，济南等山东地区银行业还未就此进行自查。虽然如此，但济南地区大部分银行从8月起已接总部通知停止了对“车位”等泛房贷类产品的个人消费类信用贷。

一位接近山东银监局的知情人士在接受经济导报记者采访时透露，山东辖区内暂未开展针对个人贷款流向房地产的银行自查工作，也未接到上级通知，不过也不排除未来有此计划的可能。

业内专家表示，多地开展银行个贷流向房地产的自查措施目的就是控制整个住房金融风险，严控炒房行为，防止个人非理性增加住房杠杆，避免积累风险。

重点检查违规流入房地产资金

9月5日，北京银监局联合央行营业管理部印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

北京银监局相关负责人表示，近期北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长，但据市场情况反映，个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场，借款人将其用于购买住房，而非个人经营或日常消费，这种行为不符合房地产调控的政策要求。

易居智库研究总监严跃进认为，北京这一动作的信号意义极强，较为符合当前房地产金融系统安全管理的导向，后续其他一二线城市的商业银行也会采取比较严厉的做法，进而打击各类违规购房和炒房的行为。

事实上，在北京之前，有媒体报道，央行深圳分行最先发布了金融风险提示，称近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响。

经济导报记者留意到，深圳银监局公布的防范措施其中之一就是加强个人其他消费贷款的管理，包括短期其他消费贷、中长期其他消费贷、信用卡及账户透支等。监管层表示商业银行应该审慎发放个人其他消费贷款，认真审核消费贷款用途等。

在继深圳和北京之后，多地跟进个贷自查计划。

9月12日，有消息称，央行南京分行、江苏银监局近期下发《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》（南银发［2017］82号）。这也是在北京、深圳下发监管文件后，央行、银监会下发的又一银行自查个贷资金违规进入房地产文件。

房贷及泛房贷类业务审批“难”

近年来，随着热点城市个人住房限购政策的升级，包括首套房、二套房等在内的房贷审批明显呈现“审批难”或者“不予受理”的状态。

前段时间，济南购房者小梁在与经济导报记者沟通时透露，“现在房贷审批尤其严格，别说利率上浮几个点，就算上浮能顺利批下来也不容易。”

某股份行山东分行的职员唐女士就表示，“今年我们行的房贷指标确实有一定规模，但总行内部管控较为严格，审批难度比往年都大。”她告诉经济导报记者，她自己的房贷也是刚刚才批下来。

“今年以来，银行收紧房贷成为普遍现象。这应该还是受到相关政策限制，即使有空间也不敢往外放。”对此，有银行业内专家如是评论。

经济导报记者注意到，不仅是银行房贷审批趋严，济南地区就连“车位贷”等泛房贷类产品也受到严格管控，相关业务开始规范执行。

8月中旬，本报曾刊发《济南部分银行已停办车位信用贷》（2017年8月16日C2）一文，有济南市民反映其购买的产权车位无法办理贷款。对此，经济导报记者展开调查并发现，从8月开始济南大部分银行的产权车位信用贷款业务确实已处于暂停状态。

其中，几大国有银行已明确通知支行不再受理该业务；部分股份行专门针对车位的信用分期产品也在市场销声匿迹，目前车位多做“抵押贷”；而部分城商行仍可受理产权车位的信用贷款，但审批结果以拒贷居多。

消费贷、房抵贷等操作手法遭严控

近年来，银行车位贷款的普遍操作手法就是利用属于消费类的大额信用贷，采取分期还贷方式进行。

有国有银行高管在接受经济导报记者采访时表示，信用分期属于消费类贷款，但产权车位则应属于泛房贷产品的范畴，此前为产权车位发放消费信用贷的行为实际上是明显违规的。这就属于国家明令禁止的绕过监管变相将贷款额度流入房地产行业的违法行为。

相对来说，目前银行停办产权车位信用贷其实符合业务规范。但是，值得注意得是，在产权车位停办消费类贷款的同时，同为泛房贷类产品的“非产权车位”信用贷却仍不受限制。

不仅如此，上述反映情况的济南市民在8月末，就其购买的产权车位最终采用了“个人大额信用卡套现”的手法交付了车位全款。而据经济导报记者了解，采取“个人大额信用卡”套现数十万支付商品房首付的情况在济南也时有发生。

据一家股份行济南分行信贷部经理透露，如若消费者可接受高息，流向房地产领域的消费类信用贷款还是有一定操作空间的。由此可见，个人消费类贷款正有很大比例在流向房地产领域。

数据也显示，今年以来个人短期消费贷数额猛增。根据Choice数据显示，今年上半年，我国居民新增短期贷款9527亿元，与去年同期相比涨幅192%，而去年全年居民新增短期贷款也仅6494亿元。

对此，海通证券宏观首席分析师姜超认为，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。截至今年7月，住宅商品房销售额累计同比仍有16%的增幅，说明地产销售仍在增长。但由于去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成，导致居民短贷的高增长。

除消费类信贷有流入房地产迹象外，“房抵贷”也是一种风险偏高的流入楼市的信贷渠道。

经济导报记者从银行人士处了解到，办理“房抵贷”业务可以抵押全款房产，也可抵押正在还贷的房产，对于未还完贷款的房产银行则会充分考虑升值部分的价值。

据了解，“房抵贷”一般可以贷出房产净值的40%-60%，利率会在基准利率上有所上浮。贷款额度一般有严格界限，贷款期限也不等，最长的可以做到15年。

与热点城市购房者利用“房抵贷”炒房不同，今年上半年，济南个别股份行推出的“房抵贷”产品则明确用于非房贷等消费、经营性贷款等领域。

不过，经济导报记者在济南市场出现“房抵贷”之初咨询相关银行时发现，虽然银行明确该产品贷后资金不可用于购房，但对于贷后资金的监控较弱，致使贷后资金后续仍有流向楼市的可能。而且“房抵贷”产品的实际资金流向也处于灰色监管地带。目前来看，济南的“房抵贷”产品并未普及，在市场较为鲜见。

按照《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，下一阶段，北京银监局联同央行营业管理部将视银行业金融机构自查情况，有针对性地开展专项检查，对于检查发现的问题，依法依规，从严处理。专项检查将一直持续到年底，确保政策的持续性和稳定性。