注意！楼市“金九银十”或成色不足

房地产业内人士心中的销售旺季“金九银十”，转眼已进入9月的第二周，不过，受制于楼市调控政策的持续深入，楼市火热行情并未到来。

根据中原地产研究中心统计数据显示，上周一线城市整体成交量依然低迷，成交量环比下跌了20%。其中，北京环比下跌28%，同比下跌60%；广州环比下跌32%，同比下跌72%；上海环比下跌22%，同比下跌27%。与此同时，二线城市成交量环比亦下跌了8%，同比跌幅更是达到了32%，而三线城市整体热度亦不如预期。

数据

8月楼市成交量下降

安居客房产研究院的监测数据显示：8月份，除上海新建商品房均价环比7月微涨以外，北京、广州、深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌

8月本为传统的楼市淡季，但作为衔接“金九银十”的关键时节，还是背负了业内一定的期望。

安居客房产研究院的监测数据像是给市场淋了一瓢凉水：8月份，除上海新建商品房均价环比7月微涨以外，北京、广州、深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌。二手房方面，除北京均价略有回升，上海、广州、深圳均与7月的几乎持平。

对8月的一线楼市来说，整体的量价齐跌是数据给人的直观感受。广州楼市在政策收紧、推盘较少等作用下，虽然相比7月略有升温，但成交仍是低迷。网易 房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，8月广州一手住宅网签成交4978套，同比去年8月的10044套减少5066套，同比下降50.44%，而环比7月的4431套增加547套，环比上升12.34%。均价方面，8月广州一手住宅网签均价为16146元/平方米，同比下降9.33%，环比7月下跌了2.2%。

深圳方面，据观点指数监测，8月份，深圳一手楼市成交不足2000套，均价则微降0.12%至5.4万元/平方米，出现自去年10月份以来的11连跌。

同为一线城市，北京、上海的行情亦不例外。据中原地产研究中心统计，8月北京新建商品房共签约1786套，较2016年8月4052套的成交套数下降了56%。另易居房地产研究院报告称，8月上海新房成交面积46万平方米，环比减少31.2%。

值得一提的是，日前国家统计局公布的2017年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况显示，前8月商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1—7月份回落1.3个百分点。

在国家统计局新闻发言人刘爱华看来，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，一方面热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制。从7月份70个大中城市的房价数据来看，15个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8到4.9个百分点之间。另一方面去库存进度也在加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点。

然而，根据中国房价行情平台监测，与年初的房价相对，北上广深四座一线城市中，除深圳有微幅下调外，其它三座城市房价均大幅上涨。

政策

部分三四线城市陆续出台调控政策

经济学者马光远认为，近期各地释放出来的一系列信号的用意是很明显的，那就是，不要借助“金九银十”这个时间窗口，试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变

调控政策影响持续加强，被认为是楼市量价齐跌的最直接原因。

刚进入9月，深圳市场传来两大信号：一方面是，银行继续收紧首套房贷，首套房贷利率全面上浮，平均利率达到5.04%。另一方面是，监管层对房贷的监控步步趋紧。深圳人行在最近针对辖内的商业银行发布了一份风险提示，对个人消费贷款的贷款期限要求最长不超过5年，而且不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款。对此，有分析人士称，利率上调和监管加强，将直接导致流入房地产的资金加速减少，从而进一步给楼市降温。

记者了解到，9月份虽有机构宣称深圳还将有16个项目计划入市，但含住宅的仅6个。在二手房方面，中原地产监测到的数据显示，业主报价已下跌6.1%，预示着市场整体继续下滑。

为了预防楼市“金九银十”期间进一步升温，事实上，很多城市近期都在陆续出台更严格的调控政策。如在一线城市中，北京市住建委相关部门近期便联合发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，针对近期有个别经纪人员协助购房人以办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式套取资金作为购房首付这类违规行为开展自查，断绝购房者不规范的资金通路。与此同时，广州、深圳和上海的情况也不例外。

在房地产长效机制尚未完全建成之前，有业内人士分析，9、10月份极有可能是新一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，尤其是今年较热的三四线城市，或将面临政策进一步收紧。公开信息显示，西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的城市近期相继出台紧缩政策。

经济学者马光远认为，近期各地释放出来的一系列信号的用意是很明显的，那就是，不要借助“金九银十”这个时间窗口，试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。不过，在他看来，释放这种信号其实意义已经不在，因为如果仔细梳理过去房地产调控的周期，不难发现，在调控严厉的情况下，热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情。当然，在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下，期待楼市本身借助“金九银十”出现反弹，本身就是小而又小的概率。

不过，东北证券研究员高建则认为，随着调控政策影响的不断深入，银行持续上调首套房按揭，房企融资成本上升及融资渠道收紧，房地产开发投资高峰已过，很难向上超预期。预期下半年土地供给增加，房企拿地热情不减，补库存动力较强，新房销售仍将同比上升。一二线核心城市上半年受到限价、限购政策的影响，商品房供给有限，刚性需求未得到满足。虽然行业稳中有降，但全年来看并不悲观。

■观察

新房供应迎高峰

成交量或将回暖

大多市场人士分析称，在信贷政策收紧及租赁市场相关政策不断出台的情况下，市场在传统的“金九银十”几乎很难有过热的表现。

安居客“国民安居指数”显示，8月份购房者信心指数为101.4，环比上涨1.2%，是连降3个月后的首次反弹。不过，安居客房产研究院首席分析师张波指出，62.9%的购房者认为短期内房价稳定，并不急于在“金九银十”出手，愿意花时间挑选更适合自己的房源。

“楼市一直存在着追高不逐低的市场现象。这也符合人们的趋利心理，房价高位时，担心会涨得更高，因而刚需族和炒房者会有不买就来不及的逐涨心理。加上市场炒作，楼市虚火就是这样从市场端推升起来的。”财经研究员张敬伟认为，过去几个周期的楼市涨跌，无不呈现出这样的楼市生态。

与购房者的观望心理相对应的是，进入“金九银十”传统市场旺季后，房地产企业销售压力也在日增，大部分房企对“现金为王”已达成共识。据东莞中原战略研究中心调查发现，“金九银十”期间东莞楼市供应量大增。据不完全统计，超过50个项目将在“金九银十”推新货入市，数量近1.5万套，创历史新高，其中约1.3万套齐聚“金九”，供应量创历史单月新高。

中原地产首席分析师张大伟分析称，一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。接下来楼市行情在不同城市将进一步分化，从市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。

居理新房数据研究院主任则表示，从目前各大开发商的推盘量来看，9月一线城市新房供应会迎来一个高峰，所以成交量会呈现小幅回暖。但今年“金九银十”几乎不可能迎来量价齐涨的情况。

不过，也有人认为今年楼市“金九银十”并不悲观。太平洋证券房地产行业分析师周炯就指出，对于一二线城市来说，目前影响销量最大的因素仍然是供应量，即房企的推货量，而需求端依然强劲，且供求矛盾突出。虽然受制于限价政策调控影响，房企获取预售证仍存难度，但大部分主要布局于一二线城市的房企，或迫于上市公司业绩压力，或迫于自身现金流压力，都将主动增加推盘，因此，一二线楼市的成交量将获得一定支撑；对于三四线城市来说，这轮主要受益于一二线需求外溢的成交高峰，在一二线城市政策暂时不会放松的背景下，仍将持续一段时间。也就是说，楼市“金九银十”期间仍能获得成交量的支撑。