新房价格环比结束五连涨 开发商挑客户交款多往前排

去年9月底、10月初，济南楼市调控两连击，重启限购限贷，给过热的市场降温。时隔一年后，9月18日上午，国家统计局发布了2017年8月份70城房价数据，济南新建商品住宅价格环比7月降0.3%，结束自今年3月以来的五连涨势头;二手住宅方面，自7月环比降0.2%后，8月再降0.6%。这是今年继1月份后，年内第二次出现新建商品住宅和二手住宅双双下降的情形。但市场上出现这样的现象：开发商按照全款优先、其次六成、三成最后的顺序选房，购房者屡屡遇到“房挑人”。

8月新房价格微跌 0.3%年内降幅最大

根据国家统计局数据，纳入重点监测的15个一线和热点二线城市中，8月新建商品住宅全部停涨，北京、上海、厦门环比持平，一线城市中广州、深圳领跌，济南环比跌0.3%，为年内最大降幅。今年1月，济南新建商品住宅价格环比上月跌0.1%。而上次出现0.3%的降幅，是在去年12月。

济南去年9月底开始出台楼市调控政策，如今限购马上满一年。从2015年7月以后，济南房价便进入连涨状态，最终在2015年11月实现同比涨幅由负转正，从而进入房价的上行通道。自去年下半年开始，济南楼市异常火爆，新房价格走出一波上扬行情。统计显示，去年8月，济南新建商品住宅价格环比上涨3.2%。当年9月，这一数字变为5.2%，在全国15个重点监测的热点城市中，济南这一幅度排到第3，为近5年来最高涨幅。为稳定房价，政府开始发力调控，“济八条”在去年9月底出炉，并于去年国庆期间重启楼市限购政策。

重启限购后，去年10月济南新建商品住宅价格涨幅放缓，不过环比涨幅仍在3.4%;当年11月，涨幅放缓至1.1%。在一系列调控政策作用下，去年12月新建商品住宅价格环比上月跌0.3%。由于楼市成交仍局部过热，去年12月26日，济南再次加码楼市调控。在调控作用下，今年1月，新建商品住宅价格两连跌，环比上月跌0.1%。

今年春节过后，受预售证取得难度加大的影响，楼市出现供应不足局面，虽然2月新建商品住宅价格环比持平，但从3月开始，连续5个月上涨。8月新建商品住宅价格环比跌0.3%，不仅结束五连涨局面，而且是年内最大一次跌幅。

二手房两连跌 中介却说没感觉跌

济南二手住宅方面，继7月环比微跌0.2%后，8月环比跌幅扩大到0.6%。市场是不是到了变盘点?对此，多家二手房门店负责人表示，市场实际状况不见得如此。

链家伟东新都店长马先生说，8月份受银行房贷收紧影响，一部分客户被限制住了，他们店里成交情况有所影响，但9月客源量又上来了，月成交量在6～8套。二手房市场上，确实存在一些房主怕卖低了、房价再涨会吃亏，主动将价格标高，从而造成有的二手房挂牌后长期卖不出去的情况，但在新房价格看涨的趋势下，很少有主动降价的。

对于统计数据显示济南市场二手房价格下降，马先生说，有的客户在等二手房房价下降，但好房子不等人。他们店里近期有个别客户降价，是因为买新房后需要筹集资金而主动降价，降幅多在10万元以上。像伟东新都一套三居室的挂牌房源，面积约150平方米，原报价312万元，因房主已购房着急出手，降了12万元，单价2万元，低于伟东新都2.1万元的均价，“这种情况是个别现象，不是主流。”

“8月二手房市场确实不是很好，但我所在商圈房价没有跌。”21世纪房产堤口路一门店店长赵先生说，他们门店处在堤口路大润发商圈，因为以后将有地铁经过，二手房房价比较坚挺，“房贷收紧后略有影响，要买房的还是要买，影响不大。”

开发商挑客户 交款多的往前排

虽然今年8月新建商品住宅价格环比止步五连涨，但市场状况与去年同期相比出现新的变化：当时在“买涨不买跌”的情绪下，部分购房者不理性购房;如今，由于楼盘预售证取得难度加大，每一次开盘、加推“挤牙膏”式出货，开发商按照全款优先、其次六成、三成最后的顺序选房，购房者遇到“房挑人”。

去年9月，东部楼市房价上扬后，市民袁先生禁不住邻居游说，先后在雪山片区、唐冶片区看房，最后跟着邻居在绿地城买了一套，当时房价8000多元。他刚交了认筹金，济南就接连出台调控政策，整个国庆节都没过好，直到网签后才放下心来，过后他又拉着外地的亲戚在这个小区买房，“幸亏亲戚买得早，不然后来调控政策对外地户籍卡社保，他肯定上不了‘车’。”

同为济南人的边先生就没这么幸运了，囿于经济实力有限，去年没有买房。如今大学毕业2年，他发现尽管东拼西借凑齐了三成首付，想买套房子却并不容易。“现在开发商挑客户，全款或六成以上才有机会摇号，基本上轮不到我们首付三成的购房者。”边先生无奈地说，下半年看了两三个楼盘，置业顾问先问是不是全款或首付六成，然后根据客户资金情况分成不同的微信群，到了开盘或加推的时候再通知他们。

“置业顾问会要求我们把房款集中到一张或两张卡里，然后把截图发给他们，相当于出示资产证明，到时摇号结束后一次性刷走，想冒充全款的挑房基本不可能。”边先生说，从今年1月开始，他父母就把银行存的定期转为活期，没想到在手里“攥”了半年多，损失不少利息不说，还是买不上房。9月18日晚上，他还参加西部一个楼盘摇号，按照首付三成派的认筹号，“对这次摇号不抱很大希望，听说这次摇不上的话，到年底还会加推，试一试吧。”

“房挑人”情况较多 或难界定为违规

实际上，今年上半年以来，“房挑人”已是普遍状况。受调控政策影响，上半年济南楼市推盘量及成交量都不高，一方面是预售证取得难度加大，另一方面是推出的房源数量也不多，市场上出现供不应求的状态。在买方市场下，开发商挑客户也就成为“明规则”。

近期，不乏有刚需购房者拨打主管部门电话，反映有开发商要求只有首付六成以上才能摇号选房，希望开发商“擅自”提高首付比例的行为得到控制。“首付三成的不光被‘剥夺’了摇号的资格，甚至开盘、加推都被封锁消息，连被通知的资格都没有。”两三个月前曾在唐冶一楼盘认筹的刘先生说，如此一来，他再看其他楼盘既要花费时间又面临追加首付的窘况，再加上贷款利率悄然上浮，现在的购房成本已超过今年年初。

张女士参加一楼盘认筹后，9月初该楼盘开盘，等全款和首付六成客户选完房子后，剩下顶层和一楼的房源加起来屈指可数，而等待摇号的首付三成客户还有两三百人。

“尽管未来几个月入市房源不少，但考虑到市场整体情况，‘房挑人’的局面依然存在。”济南房地产市场一业内人士认为，开发商要求的付款方式本身是市场化行为，不好界定为违规，况且在银行房贷收紧的情况下，偏向于不贷款或少贷款的客户以回流资金，成为多数开发商应对市场变化的选择。另外，《山东省商品房销售条例》中对此也未作具体规定，因此主管部门表示也难以通过行政手段处理。

据统计，8月份以来，济南楼市实际开盘24个项目，推出了4000余套住宅房源，从售卖情况来看，各项目的去化率都不错，一度出现“开盘即售罄”的现象。进入9月份，济南加推房源主要集中在东部。对于房价下一步的行情，业内人士分析称，从前几个月房价涨幅趋缓直至出现跌幅来看，体现了主管部门对房价调控的决心和目标，接下来网签房价会持续盘整，不排除小幅走高的情况。