各路资本涌入一线城市租赁市场 存量地产成香饽饽

近日，上海出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。意见共6个部分，26条措施，指出到2020年，将基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

除上海之外，目前，北京、广州、深圳、杭州等城市都公布了相关的住房租赁政策。业内普遍认为，一线城市住房租赁市场的商机已经显现，而各路资本则开始密集布局一线城市租赁市场，已在住房租赁市场大门全面打开之际抢占商机。

9月16日，湾流国际举办了A轮融资发布会，湾流国际创始人兼CEO黄海滨公布了企业的长期战略目标：布局国内8大城市以及国际15大城市，实现管理规模超过100万套房源。

一线与准一线城市是湾流国际布局的重点，布局重点包括：上海、北京、深圳、香港、广州、南京和厦门等，根据计划，2017年湾流国际将拥有2万套房源，而2019年其计划将房源数量扩展到8万套。黄海滨透露，公司将与一些手握商业地产项目的企业合作，以在短时间内获得大量存量地产扩展房源。

在黄海滨看来，国内租赁市场空间2027年可达到5万亿之多，而从目前情况来看，2016年中国的租赁人口多大1.6亿，是购买新房人数的4倍，但租赁人口占总人口数比例仅为11.7%，与日本的33.3%、美国的31.23%相比明显偏低。黄海滨认为，北上深的租售比仅1-2%，与成熟市场5%-6%有较大成长空间。

相关机构的研究数据同样印证了这一点，房地产服务商戴德梁行日前发布报告指出，2016年上海的房屋租售比约为1:900，而国际合理区间的租售比约为1:200-1:300，这也意味着上海的租赁住房市场有着很大发展空间。戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏指出，大幅增加租赁市场供应，符合国际大城市发展潮流。

看好一线城市租赁市场的远不止一两家企业，盛煦地产联合创始人、董事长兼总裁王谦也将未来公司的主要布局落子在存量地产业务方面，致力于收购优质物业资产，并改造为长租服务式公寓和商业物业，进行改造后的持有出租经营及资产管理。

目前，王谦麾下运营和规划中的存量地产项目已经超过30家，其中大部分都落户于上海。王谦透露，未来公司在北京和深圳都有布局计划，但目前仅选择人口流入量大的一线和准一线城市，而这些城市的存量地产资源则是其目前急需力争的资源。

但王谦坦言，目前大量的资本都看到了租赁市场存在的商机，保险、基金等各路资本均大局进军，这也令他预感到未来市场竞争的残酷性。

黄海滨同样不否认竞争的激烈，但在他看来租赁市场未来的走向会与当前的房地产销售市场相似，“有几十家大的公司并存，而不会像互联网行业那样只有少数几家公司垄断。”

黄海滨认为，原本房产租赁市场基本依赖C2C的模式会转变，而目前行业入局者抢占的则是B2C的空间，“美国的租赁市场结构中，40%由租赁企业提供，而在中国，目前仅有2%的房源是由租赁企业提供的。

至于房地产租赁市场的发展会对销售市场形成多大的作用力，黄海滨表示，租赁市场消费群体和销售市场消费群体是两部分不同的人群，有着不同的需求，因此租赁市场的壮大并不意味着销售市场就会走向没落。

不过，在戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管 伍惠敏看来，在“租售同权”之后，依然会对原有的房地产销售市场带来一些影响。比如，“学区房”及公建配套优质板块的租赁价值提升，购买价值就会有所削减。“虽然，对整体房价的影响也许是杯水车薪。其更重要的意义在于保障承租人的权利，稳定租赁关系，使租赁住宅的使用权与购买住宅等同，剥离住宅买卖的附加属性，平抑住宅的投资价值，达到最终回归居住本质的目标。”