楼市最严调控来袭 投机者“囤房”几无可能

冒险净身出户仍需首付80%“消费贷” 入楼市风险大

囤房投机者这次真的“望楼兴叹”

调查动机

9月18日国家统计局18日发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，8月份，70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。

这一消息迅速引起社会关注。在持续的楼市调控重拳下，一线城市房价环比下降。在这一数据背后，哪些调控政策最有力？炒房客、投机者怎样“败北”？《法制日报》记者就此展开了调查。

从每平方米8万元到每平方米不到7万元，这样的降幅让最近被花粉折磨得有些困顿的北京市民李凯精神一振。

李凯的家位于北京市南四环中路上一处中档小区。2004年，李凯以每平方米4000元的价格购买了这套商品房。今年春节过后，这套房子的成交价格一度飙升到每平方米8.2万元。对于这样的涨幅，李凯一直后悔没有在每平方米房价尚未过万元时出手再买一套。

不过，最近房价的下降让李凯觉得机会来了。经过左挑右选，李凯看中了自家小区内的一套大户型，总价将近900万元。“我也不是特别了解其他地区，所以就在周边选择，关键是现在的价格真的很合适。”按照李凯的计划，先把房囤下来，过两年等周边机场线以及商圈更加完善后，“肯定还会升值”。

之所以说是“囤”，因为李凯并非“刚需人群”。不过，连番调控政策让李凯的“囤房梦”几无实现的可能。

多条囤房“捷径”被否定

今年35岁的李凯与妻子除了目前居住的这套100余平方米的房屋外，在北京市西城区还有一套60平方米的学区房。

为了买房，李凯计划离婚。不过，对于买房这件事，他似乎“只是知其一而不知其二”——李凯最初的打算不断被现实否定：夫妻二人离婚后一人一套，由他再购买住房，但行不通，因为单身名下只能有一套住房；改方案后，将两套房产全部过户到妻子名下，李凯净身出户，但风险太大。

不过，即便甘冒净身出户的风险，李凯的“囤房”计划仍然不具可行性，因为首付增加不少。即使选择离婚，由于在此前购房过程中李凯的妻子曾进行公积金贷款，净身出户的李凯一年之内再买房会受到贷款限制。

“我看中的商品房不到140平方米。按照规定，不到140平方米的商品房最高只能贷187万元。也就是说，我至少要支付700万元的首付款。”李凯说，这对他来说并非小数目，“况且是一次性支出”。

就在李凯为700万元首付款发愁时，朋友给他指点了一条“捷径”——消费贷。

李凯的朋友告诉他，只要有车房做抵押、信用记录没有污点，就可以弄到消费贷。“银行对抵押物及信用记录等材料审核得很严，一旦认定借款人具有还款能力，经办人员不会追究这笔贷款最终用在了哪里。以装修的名义申请贷款一样可以用来买房，只要到期连本带息还上就好了。对于30万元以上的大额抵押贷款，银行放款要求只能刷卡或委托支付使用，一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。而30万元以下的信用贷款用户可以选择提款，虽然有的银行还会附加要求，比如提供后续消费小票供贷后检查，但如果有按期还款的把握，贷后监控也不会那么严格”。

不过，李凯仔细研究发现，这条“捷径”的风险似乎更大——要想申请此类贷款，在很多情况下都要给办理机构额外的“通道”费用，“这个费用至少是贷款总额的5%，再加上银行贷款利率，走这个路子得承受年化11%的资金成本”。

李凯想了想自己背负的借款，决定还是等等再说。“以我们家的收入能力，还款是很吃力的，万一出现突发性的支出，只能卖房还钱”。

也就是说，李凯只有在净身出户后一次性拿出至少700万元现金，才有可能“囤房”。

最严调控让投机者无奈

北京市民张进也遇到类似经历。

今年春节刚过，北京楼市依然处于亢奋状态中，原本每平方米6万元的房子一周后蹿升至每平方米7万元。在房价势如破竹的进击下，不少已经拥有1套住房的人按捺不住了。已有1套住房的张进就计划趁机“上车”。

今年2月初，张进看上北京东南五环外亦庄附近的一家准现房楼盘，这家楼盘原计划3月中旬开盘，均价约每平方米7万元。按照楼盘蓄客要求，张进交了20万元定金。同时，为了首付30%，他着手计划离婚，然后以妻子名义购买，因为妻子名下无房无贷。

3月17日，堪称史上最严的限购令出台。原计划开盘的楼盘暂缓，而更为关键的是，按照“3·17新政”及系列规定，就算离婚，因为尚未满一年，张进也将按照二套房80%的首付比例支付。这样一来，张进的首付负担激增，他不得不从“上车潮”中撤退。

在北京工作满5年的孙先生，名下无房无贷，在两大高端楼盘交定金排号，但是却面临被“劝退”的尴尬，因为他的妻子曾办理过购房贷款。

“从30%的首付到80%的首付，增加的首付负担不是一点点。”孙先生说，如果考虑向亲朋借钱，也难以凑齐。他尝试向银行办理消费贷款，但是，与此相应，各家银行收紧贷款审核。最后，孙先生不得不退出购买“豪宅”的队伍，转而选购面积适中的中等户型。

在这场调控大潮中，房产中介也似乎开始起到了作用。

半年前，小邹被调到北京一家大型房产中介机构担任门店经理，他到任后的第一件事便是调价。

“我之所以被调到这里，是因为这家门店效益太差，3个月不开张。我一看房价标的太高，和国家调控政策后消费者预期相差太远，必须调价。”小邹说，在下调售价后，他所在的这家门店销售量明显上升。不仅如此，在接受新房源的时候，小邹还给门店店员规定，过高的单价不接受，“太高的挂出去也没人看，还扰乱民心，我们还可能受到监管处罚，没必要”。