二手房过不了户定金该退吗？二手房过户中会遇到的问题

因为房子没有土地使用证造成无法过户，房子交易不成，那定金应该退吗？前段时间济南章丘发生了这样一起二手房买卖纠纷事件：

魏女士通过该中介购买了一处二手房，并交纳了5000元定金，计划于今年5月进行交易。但正式交易时，房管部门告知，该房只有房产证而没有土地使用证，无法过户。在得知无法交易后，魏女士终止了交易，并向中介提出退还5000元定金，但被拒绝。

那到底该不该退呢？

律师分析：定金是否退还要看谁违约

“定金”的作用有两种情形：一是当魏女士和中介公司的合同正常履行时，定金充作价款或由魏女士收回。二是合同不能正常履行时，定金则作为罚则。如果是魏女士违约，那么她无权收回这笔钱。如果是中介公司违约，则应该双倍返还。目前事件还在沟通中。

二手房交易手续繁琐，过程复杂，所以在交易过程中经常出现各种纠纷问题，那么二手房交易过程中还有哪些常见问题呢，应该怎么样解决呢？

一、买家贷款出现障碍

买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。

解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，较好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

二、房价上涨过快，卖家毁约

1．如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款（价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等），则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

2．如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。

三、中介费支付问题

1.由第1家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介销售。此时，第1家中介如果说你利用他的房源销售，要求付他佣金。实践中，第1家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。

2.私自销售。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下销售过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自销售后，可能会被中介告上法院要求赔偿。

3.“飞单”。为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第1间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行销售，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。

四、户 口问题

卖家卖房应当将户 口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户 口。户 口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学 位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户 口情况一定要有详细的了解，对卖家户 口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。

买家在户 口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：

1.在买卖合同中约定不迁户 口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。

2.可将迁出户 口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户 口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。

3.约定如果卖家逾期不迁户 口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

五、定金问题

在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：

1．付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。

2.付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。

3.付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。

二手房交易中理论上需要由买卖双方分别缴纳的费用（但在实际交易中一般全部税费都由买方来缴纳）：

买房人应缴纳的税费：

1.契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）。

2.中介费：不超过房款的3%。

3.交易费：3元/平方米。

4.测绘费：1.36元/平方米。

5.权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

二、 卖房人应缴纳的税费：

1.营业税：差价*5.5%(房产证未满2年的).

2.土地增值税：房款的3%

3.个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是少有住房的可以免除）

4.土地出让金：房款的2%（没有土地证的房产都需要缴纳，大部分是公房）。