2天7城升级楼市调控政策 济南是否跟进有待观察

贵阳

新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨9.2%;二手房住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨4.2%。

重庆

新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨12.9%;二手房住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨9.5%。

西安

新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨14.7%;二手房住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨7.2%。

南宁

新建商品住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨12.5%。二手房住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨10.8%。

南昌

新建商品住宅环比上涨0.9%，同比上涨8.7%;二手房住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨7.7%。

长沙

新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨16.9%;至此，长沙房价环比已连涨25个月，同比连涨21个月，两项指标均创下历史纪录。

两天内七个城市升级楼市调控政策：多涉及住宅限售期

9月23日，河北省石家庄市政府发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》，提出本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。

石家庄也成为两天内第7个公布“升级版”楼市调控政策的城市。

自9月22日起，重庆、江西南昌、广西南宁、湖南长沙、贵州贵阳以及陕西西安6市已先后发布了相关政策，其中大部分涉及住宅限售期。

据华龙网，9月22日，重庆市国土资源和房屋管理局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，宣布从23日起，重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

根据该通知，重庆市主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

重庆要求新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

同一天，江西南昌、广西南宁、陕西西安3个省会城市也发布了各自的楼市调控政策。

据南昌市住房保障和房产管理局官网，江西南昌市政府办公厅22日发布了《进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》，宣布实行“限房价、竞地价”政策以及住宅限售政策。

其中，关于住宅限售，该通知提出：除实行限房价、限对象、限转让等政策的“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自2017年9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。

广西南宁市住房保障和房产管理局当天于其官网发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，宣布进一步加强限制现房转让管理，并严格商品房销售管理。

通知要求：企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

该通知自印发之日起执行，有效期五年。

而陕西西安则是针对商品住房价格申报做出规定。

据西安市物价局官网22日发布的《关于商品住房价格申报有关问题的通知》，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

其中，商品住房价格申报适用范围为城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房（含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房）。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行，不列入申报范围。

同时，商品住房价格实行价格公示制度，对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。

次日，湖南长沙、贵州贵阳、河北石家庄3个省会城市也通过其官方渠道发布了新的楼市调控政策。

23日凌晨，湖南长沙市住房和城乡建设委员会官网发布了《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》。在此次调控中，长沙提出“首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房”。

上述通知要求，对于2017年9月23日后，办理的长沙市个人家庭户和集体户个人，且在长沙市无住房的，限购1套商品住房。对于长沙市户籍家庭在长沙市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。

为进一步遏制非本长沙市户籍投机需求，将非长沙市户籍家庭限购所需12个月以上个税或社保证明时间提高为24个月。通知全面升级了调控范围，限购区域调整为长沙市行政区域（暂不含浏阳市、宁乡市）范围。

据微信公众号“贵州新闻联播”23日消息，贵州贵阳市政府办公厅22日发布了《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》，从加强商品房销售管理、加强住宅用地供应统筹管理、加强住房公积金政策管理、购买新建商品住房3年内限制转让、加强二手房市场管理、加快培育和发展住房租赁市场6个方面做出相关规定。

其中，自2017年9月23日零时起，凡在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

此外，以上条款自发布之日起执行，试行一年。

河北石家庄在其23日发布的楼市调控政策中提出，本市户籍新购住房五年内不得上市交易。

石家庄市政府官网发布的《关于加强房地产市场调控的补充意见》称，本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

此外，上述补充意见主送机关为“长安区、桥西区、新华区、裕华区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门”。

国内已超40城限售 最长期限为10年

两天6城出手调控，上一次是在半年前。在北京“10天9策”的带动下，今年3月28日晚，福州、厦门、杭州相继推出房地产市场调控新政，尤其是厦门4天两连击。跟随一二线城市的步伐，3月29日,长春、天水、湛江等三四线城市也加入调控大军。在这轮调控中，限购政策被普遍使用，限售首次登场。而在9月这次楼市调控加码的6个城市中，1个直辖市、5个省会城市，升级限售成为主要调控手段。

目前，限售已是中国楼市调控的一项重要手段。

从今年3月24日厦门市祭出“限售令”后，随后包括成都、福州、青岛、济南等超过40个城市纷纷宣布新购住房取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易，期限在210年之间。最长“限售”年限为河北省保定市的10年期。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进撰文称，从限售城市的特点来看，很多属于当前省会城市中的二类城市，即非一类城市。此类城市的特点在于，限购政策推行的时间较晚，部分甚至没有限购政策。之所以更加强调限售而不是限购，也是因为此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市，所以通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现的做法。

他还认为，从后续市场和政策走势来看，对房屋流动性进行管制，从而让“房住不炒”的导向真正落实，对于一些炒房的需求会有较大的遏制，也会使得住房持有更加理性。

楼市调控分城施策基调不会改变

8月份，70个进行数据统计的大中城市中，房价重新上涨的超过60个，前期涨幅总体偏弱的重庆等6个城市，全部被列为“涨幅过快”的城市。在房价开始呈现涨幅过快势头时，及时采取适度的限贷、限购或限售措施，力求遏制房价过快上涨，不但是必要之举，也是明智之举。

昨天和前天，重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳等几个二线城市相继出台楼市调控新政。尽管几地调控新政有所差异，但总体仍围绕限贷与限购两大主要调控手段进行，其中重庆、长沙、贵阳等城市还就商品房最低转手年限作出了限制规定。

此前一周，北京等几个先期出台调控政策的城市，在前期已普遍取消首套房贷利率折扣的基础上，进一步上浮了首套房贷利率，个别商业银行上浮幅度已达20%。针对市场担心此举会“误伤刚需购房者”的声音，央行营管部表示，房贷利率调整是商业银行在楼市调控 、市场利率整体上扬背景下，根据自身资产负债管理等需求采取的自主行为，符合政策要求与导向，央行对此持积极支持态度。

客观而论，首套房贷基准利率只是一种约定俗成的利率，并不是政府强制颁行的“行政利率”，而主要是由市场力量形成的“市场利率”。实际房贷利率在基准利率如何浮动，第一取决于各商业银行信贷资金的宽裕程度，第二取决于商业银行间吸引房贷客户的竞争策略。房贷利率随商业银行可用房贷额度的松紧程度而上下浮动，主要是一种市场行为，而不是一种政府行为。今年以来，房贷利率逐月走高，是商业银行可用于房贷资金偏紧所致，造成偏紧的主因，则是金融去杠杆终于动真格，难免导致阶段性的“矫枉过正”。严格说来，房贷利率上下浮动原本与楼市调控没有直接关系，将放贷利率浮动视为楼市调控的一种政策手段，甚至只是视之为一种辅助性政策手段，其实都是一种错觉。

进而言之，对于重庆、南昌、长沙等地近日相继出台的楼市调控新政，也不应简单地、情绪化地视之为楼市调控的新一轮“加码”。此轮建立在“房子是用来住的，不是用来炒的”原则之上的楼市调控，始发于去年第二季度，迄今为止，分城施策、盖帽托底的“八字方针”，不但未有任何更改，反而在托底环节加大了各级政府工作责任：在部分一二线城市以及外来人口较为集中的三线城市，允许进行农村集体土地建设租赁住房试点；在全国各级城市大力推进共有产权住房试点，通过租赁与共有并举，分流最急需分流的那部分刚需，满足最急需满足的那部分刚需，达到遏制房价过快上涨，维护楼市稳定、健康发展的目的。

至于分城施策和“盖帽”，对房价过高的一二线城市，采取盖帽（限购与限贷），对房源严重积压的三四线城市，非但不“盖帽”，反而鼓励地方政府出台促销措施，加大房地产去库存力度。一年多来，加上前天和昨天新加入的几个城市，在一二线城市中，真正出台调控政策的城市也就20多个，仍有部分二线城市包括省会城市，尤其是大多数三四线城市，并没有出台以“双限”为主的调控政策。

此外，如果认真阅读国家统计局本月中旬发布的8月房价数据，就能更好地理解为何前天和昨天重庆等地要相继出台调控政策。8月份，70个进行数据统计的大中城市中，房价重新上涨的超过60个，其中前期涨幅总体偏弱的重庆等6个城市，全部被列为“涨幅过快”的城市。在房价开始呈现涨幅过快势头时，及时采取适度的限贷、限购或限售措施，力求遏制房价过快上涨，维护平和、稳定的楼市发展预期，这不但是必要之举，也是明智之举。

面对新出台的楼市调控举措，或者接下来可能出台有所“加码”的楼市调控新政，人们应当确立一个基本的分析判断理念：本轮楼市调控主要并非为了打压高房价，而是要坚决遏制投机性炒楼。尽管一些地方“卖地财政”导致的“面粉贵于面包”是高房价的元凶之一，但高房价终究是由市场形成的，因此，分城施策、盖帽托底的调控政策只能平缓、稳妥，而不能一味下猛药、动大手术。

也就是说，楼市调控分城施策、盖帽托底的基调，中短期内不存在作出较大调整或改变的可能。

济南将启新一轮调控？或对准土拍政策和市场秩序

在这一轮新政中，七个城市政策直指限售，不过这几个城市的新政政策，对济南来说并不新鲜，之前的调控也已经涉及。

济南4·19限购中明确提到限售政策：限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。对于新房来说，买房后一般要交房后才能下证，交易周期大大增加了，对投机炒房客是一个打击。

“济南应该也在储备相关政策，不过‘4·19’限购令的政策已经较为全面，即使出台新政策，也很大可能只是对之前的强化和补充。”业内人士分析称。如果济南调控也进一步加码，很可能会涉及房地产市场整治、打击开发商饥饿营销等方面，另外，国家正在提倡的共有产权、租售并举等政策也可能会落地。

不过，虽然在商品房买卖方面目前的限购政策已经较为完善，但是业内人士称，土拍政策仍有调整的空间。“虽然济南的限购政策已经很严厉，市场库存量也在逐渐改善，但是购房人的预期依然没有打压下去，这与土拍升温有关，每次土拍都会造成购房人的恐慌，下一步济南应该着重考虑这一方面，让土拍市场回复平稳。”该人士称。

今年济南的土拍政策也在调整，开始竞基础设施及安置房，有的土地还需要开发商竞自持面积，都是在促进开发商理性拿地。

在新一轮调控风暴刮起之前，济南房贷利率已经在逐渐上调，目前首套房基准利率已经难以寻觅二套房利率上浮30%也很正常，更重要的是，房贷额度投放也被控制，买房贷款的放款很难。业内人士称，银行贷款利率的调整对楼市影响很大，济南楼市正在发生变化。

今年下半年以来，发展租赁市场、租售同权成为房地产市场的热点，国内长沙、北京等多个城市采取包括增加租赁房源供应、增加限价商品房供应、增加共有产权住房供应等手段。与以限制需求为主的“减法”调控不同，这些城市更多倾向于从供给侧出发，“做加法”增加供应。如何落实“房住不炒”、购租并举导向，济南市场走向令人关注。