狙击短线炒房：两天七城楼市调控加码 还有哪些城市会跟进?

正逢楼市“金九银十”，调控风暴再度来袭。22日至23日，短短两天内，共有包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、石家庄等七座省会城市或直辖市联动加码楼市调控措施。其中，除西安侧重在销售端控制房价外，其余六城的调控重点都是“限售”，限售年限在两年、三年乃至五年不等。

对照国家统计局上周发布的8月最新房价，此次展开调控的城市呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征，调控的加码正体现了因城施策的“精准性”，更预示四季度将继续贯彻“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”的方针。而从此轮调控的方向看，主打限售，即剑指“短线炒房”。

最长限售期达五年

梳理各地限售政策：石家庄在限购的同时明确，新购住房(含二手房)五年内不得上市交易；重庆方面，主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，三年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区(不含武鸣区)法人单位购买二套及以上住房限售两年；南昌要求，全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满两年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房(含二手房)，取得不动产权证三年后才能再次出售。

上述城市并不单纯“限售”，还有配套政策叠加。如在此次调控较为严厉的长沙，根据新规：自9月23日起，除新购商品房三年内限售外，长沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不动产权证三年后才能买第二套房，外来户则限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。此外，南昌的新规具体还包括：在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让的政策，对“三限房”购房人，自购房合同签订之日起五年内不得转让，限售期相对更长。

给非热点城市降温

此轮调控还有一个特征，即七座目标城市都在“15个一线和热点二线城市”的范围之外。房地产业内人士指出，从国家统计局上周发布的8月份全国70个大中城市房价指数看，一二线热点城市房价指数都在趋稳，且所有一线城市环比都已停止上涨。但同时，部分二三四线城市仍有环比上涨，且同比涨幅明显。从因城施策来看，这些城市的过热风险不得不防，需要在政策上进一步为楼市降温。而从举措看，效果最快的还是限购、限贷以及加码限售。

具体数据方面，在8月份的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计中，长沙的新建商品住宅价格指数同比涨幅位居第一，达16.9%，环比涨幅则为0.2%。此外，石家庄环比涨0.1%，同比涨9.5%；重庆环比涨0.3%，同比涨12.9%；南昌环比涨0.9%，同比涨8.7%；西安环比涨0.3%，同比涨14.7%；贵阳环比涨0.7%，同比涨9.2%；南宁环比涨0.6%，同比涨12.5%。

此外，上述城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示，8月份，南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。

为购租并举赢得时间

同策咨询研究部总监张宏伟指出，按往年调控经验，每轮楼市新规的“间隔期”大约是6到8个月左右。追溯来看，由去年3月上海“沪九条”开始，到去年10月，大约20个核心一二线城市集中出台调控政策，今年3月份，北京出台“3·17”新政又带动了部分城市升级楼市调控。现在，又到了调控政策出台的“时间窗口”，所以此次调控是对此前政策的补充和强化。

同时，新规的出台时机也体现出预期管理的需要。“这次多个城市集体行动升级调控，可能是为了防范在‘金九银十’的特殊节点，出现楼市进一步上涨的预期。”易居研究院副院长杨红旭认为。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也指出：“从去年房地产大调控以来，一线热点城市效果明显，因此有人判断楼市调控政策会松动。但是，近两天七城楼市调控加码，传递了楼市调控不存在放松反而可能再度加码的信号。”

陈晟认为，建立房地产长效机制是更为核心、更为长远的问题。目前，房地产调控政策不松动，各种限制政策意在阶段性平抑房价，是为建立购租并举的房地产长效机制赢得时间。

同时，此轮调控多数城市在“限售”上做文章，剑指“短线炒房”。海通证券首席经济学家姜超认为，上述六座城市的限售期从两年到五年不等，这也表明了政府压制地产泡沫的决心。房子是用来住的，不是用来炒的，所以，房子可以买来住，但不能随便炒卖，房地产的投机功能将持续弱化。