济南楼盘开盘就“秒光”!里面到底有没有猫腻
2017-09-28 09:27:25 来源: 生活日报
济南跟其他热点城市一样,执行严格的楼市调控政策,但不少购房者却发现,大量楼盘不断出现开盘就卖光的情况,心里不免犯嘀咕,这到底是怎么回事?记者调查发现,由于市场供应大幅减少,楼盘有惜售情绪,因此导致短期内出现日光盘的非正常现象。不过,这一情况正在改变,随着信贷政策的进一步收紧,楼市前景不确定因素越来越多。
一年前济南某楼盘的抢购情形至今令人难忘。
认筹半年没买上房
省城市民王先生已经在各大楼盘奔走了半年,毕业后留济工作的他,至今婚房还没着落。“我们认筹了四个楼盘,都是秒光。重点关注的几个项目,开盘时间一推再推,一晃都快到年底了。到底是怎么回事?”
去年房价涨得太猛了,我属于刚需,今年必须得买房。趁着政府限价应该是买房的好时机。
5月份,在华山片区看好了房子,开盘时三百多套房,愣是没选到。
6月份的时候在唐冶附近一个楼盘认筹了,但是选房的时候,还是人比房多,轮到我的时候,就没房了。
8月,又转向雪山片区一楼盘,无论如何也得抢一套。
没想到,人家全款优先,六成首付的候补,我这种三成首付的压根就轮不上。
经过几次认筹、退筹之后,前几天,小王又参加了新东站一楼盘的选房,手机操作,他早早就把多个目标房源放到了购物车里,没想到在关键的时候,系统居然登录不上去了。等恢复正常时,一套房源也没了。
“这里面到底有没有猫腻?
谁能给个明白话。”
王先生说,他还一直关注着天桥的一个楼盘,然而,这个楼盘开盘时间一推再推,迟迟没有动静。
推出新房源就被“秒杀”
25日,唐冶片区的鲁能泰山七号开卖三栋高层住宅楼,352套房源一下子全卖完,单价接近1.2万元。
24日,新东站片区的万科城市之光开盘,两栋楼170多套房源,当天全部售罄;同日,华山片区的中海项目也加推一批新房源,包括单价2万元以上的多层住宅和1.6万元的小高层,也是所剩无几。
23日,汉峪片区的绿城玉兰花园留园开卖40多套5层的低密度住宅,要求全款购买,单价2.6万元以上,仍然是一套没剩;白马山片区的世茂原山首府270多套精装住宅,单价大约1.35万元,全部卖光。
21日,工业北路的新城香溢澜庭推出140套房源,单价接近1.35万元,几乎全部售罄。
二环西路的财富壹号融悦项目15日推出256套房源,8日,融创在隔壁的项目加推512套新房,均价1.45万元/平方米,都是基本没剩。
下半年以来,东部唐冶片区的绿地城、龙湖春江悦茗等项目几乎每次推出新房源都是“秒杀”。
分析:
市场供应量锐减
很多购房者就纳闷,调控政策越来越严格,为什么这么多的楼盘还得抢呢?
市场供应量大幅减少是一大因素。
据山东世联统计,8月份,济南住宅市场供应量为9490套、113.44万平方米,同比减少46.2%和47.1%。其中新增供应5793套、64.48万平方米,同比减少31.5%和34.5%,环比增加28.9%和26.5%。8月份,住宅库存持续减少。
而整个上半年,济南住宅市场供应25902套、313.45万平方米,同比减少56.5%和54.4%。其中新增供应14269套、169.91万平方米,同比减少62.1%和59.7%。
这些数据未必全面,但基本能够反映一个事实:与去年同期相比,济南房地产市场的供应量大幅下滑。
附2017年10月济南楼市预计开盘项目——
供应量为什么下滑这么厉害?
济南房地产界一位资深人士指出,因为调控房地产市场,政府要从各个环节上打压、抑制楼市,具体包括从严预售审批,限制价格,控制网签。
交易量降下来了,房价炒作的空间也就大幅压缩。比如,新建商品住宅工程进度跟预售许可挂钩,主体建到12层以上才能申请预售,原来是建设到正负零就可以预售;再比如,土地溢价率超过100%,必须主体封顶才能销售;超过150%,必须现房销售。相当一批新盘势必要推迟上市。
另外一个客观因素,就是不少楼盘惜售情绪较浓。房企不愿牺牲利润出货。
济南一家房地产开发企业的负责人称:现在拿块土地太难了,成本越来越高。
很多断粮的开发商,因为拿不到地已经退出济南市场。所以,相当一部分房企得算好出货周期,控制好节奏。
还有一个重要原因,现在政府实行严格的限价政策,压缩了企业的利润率,开发商肯定谋求利润最大化,赚得少那就少卖一些。等到哪天政策一松绑,就能名正言顺涨价了。
走势
市场新增供应持续偏紧,整体市场一直处于低库存状态。未来东部的份额将进一步增加。市场购买力也并非无限大,有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷。
济南的日光盘正在减少。
单价亲民才容易被“抢”
唐冶、汉峪等片区为代表的东部城区热度较高。政府实行严格的限价措施,唐冶片区的高层住宅限价在1.2万元左右。
以没有任何附加条件的唐冶西路以东F地块(即2017-G059号地)为例,山钢地产拿地的成本价就超过了1.2万元/平方米。该地块与鲁能泰山七号相邻,那么开发出来的住宅价格显然低不了。现在购房者以1.2万元的价格买房,无疑看好其未来的升值潜力。
汉峪片区的新盘也是如此,毕竟新拍地的成本摆在那里。经过上一轮的涨价,济南单价低于1.5万元的新房已经普遍被购房者接受。因此,开盘就售罄的楼盘也有一个规律,即单价比较亲民。
日光盘现象正在减少
业内人士称,市场购买力也并非无限大,有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷。上周,济南城区约有9个楼盘开盘卖房,其中4个为基本售罄,其余去化率并不高。
23日,万科海右府首次开盘,两栋高层精装住宅,单价1.8万元,370套房源意外地没有售罄。万科当初拿这块地的时候,楼面地价已经逼近1万元,除两栋高层外,其余的均规划建设低密度住宅,还有别墅。
23日,小清河北岸的恒大滨河左岸推出200套房源,均价1.5万元,当天成交68套。同日,龙洞片区的绿地柏仕晶舍开卖4号、10号楼,10层左右的精装小高层,单价3万元,去化率不足六成。
21日,化纤厂片区的泰悦赫府二期(现改名为翡翠大观)开售,368套住宅,据悉当天仅成交40套。单价接近2.3万元,这个价格让很多购房者望而却步。
那么,济南楼市还会继续走牛吗?
众所周知,信贷政策是楼市的第二生命线。
目前,济南各大银行首套房的贷款利率已普遍上浮至10%,月初还基本维持在5%。非住宅(公寓、商铺、写字楼等)的商业贷款利率更高,部分中小银行已经上浮50%、60%。外地一些城市,首套住宅的按揭贷款利率有的上浮15%-20%,最高的达到了上浮30%!
即便如此,不少银行的可贷额度也非常紧张,许多楼盘四处奔波寻求合作银行。而就在去年,有的楼盘一共200多套房子,还一下子进来10家银行抢业务。
另外一个苗头不太妙,就是股市中的地产股开始下跌。
地产界资深人士认为,楼市每次变盘都是从地产股开始,因为资本的嗅觉最敏锐,这可能是一个信号,资本界或许对楼市的明天不看好。
但业内人士也指出,这只是宏观背景,具体到一个城市,受政策以及各种客观因素的影响较大,恐难准确预判行情。
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