楼市调控浪潮下楼市成交骤降 “金九银十”褪色

楼市调控浪潮下，8月一二线热门城市新房价格首现环比零增长，而这一趋势也延续到了我国楼市的传统旺季“金九银十”。据多家房地产中介公司统计数据显示，“十一”假期前7日，北京含新建商品住宅和二手住宅网签量均创十余年来新低，除自住房外，普通商品房网签量甚至突破了有网签记录以来的最低点。而且这一现象并非特例，“十一”期间，其他热门城市中，上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。由此，业内预测，“金九银十”这个在我国持续“风光”多年的交易高峰期很可能将在今年被改写。

“十一”网签量跳水

距去年各地共同开展的“9·30”楼市调控已经过去了一年，据不完全统计，这一年间，全国有超过55个城市加入调控行列，累计出台各项调控措施超300次。而今年“十一”长假前，重庆、南昌、西安等多个重点城市还进一步收紧调控以遏制非理性投资需求。受此影响，黄金周期间多地区房地产市场显著降温。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，今年国庆长假前7日，北京楼市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为98套，与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅网签78套，与去年国庆长假同期相比下跌63.9%，创下自2005年有网签记录以来新低；二手住宅网签20套，与去年国庆长假同期相比下跌90.4%，创下自2007年有网签记录以来新低。

其他热门城市商品房市场同样保持“冷静”。中原地产研究中心统计数据显示，1月1日-7日，北京新建住宅网签116套（含自住房）、二手房网签27套，同比降幅均创下2009年以来新纪录。此外，“十一”长假前7日，上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。与此同时，部分三四线城市整体成交依然维持高位，房地产市场分化格局持续。业内表示，虽然网签数据基本都滞后于市场成交情况，但它还是能在一定程度上较为准确地反映出当前阶段各地楼市温度。

实际上，全国楼市逐渐回归冷静的态势在前几个月就有所体现。此前，国家统计局公布数据显示，今年8月全国15个一二线热门城市新房价格首次出现环比零增长。而楼市传统的“金九”旺季同样风光不再。中原地产研究中心统计显示，今年9月首周，一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中北京环比下调28%，同比跌幅达60%；上海环比下调22%，同比跌幅为27%。

调控持续发酵

“可以说，北京楼市‘十一’长假期间的表现如实反映出了受‘3·17’新政及之后一系列政策组合拳的影响，持续看涨的市场预期被彻底扭转，‘量价齐跌’成为当下市场各方的普遍心理预期”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，虽然新政出台已半年有余，但是政策依旧持续从紧从严，与此同时，在全国范围内，政策的收紧也由重点一二线城市逐步向房价涨幅过快的二三线城市延展，全国楼市调控力度的持续从紧，也给北京楼市市场各方的心理预期产生深刻影响，一些抱有“政策放松”幻想的投资投机者开始逐步放弃坚守，降价出售房产，以求尽快回笼资金另谋其他投资渠道。

而在中原地产首席分析师张大伟看来，近期消费信贷收紧带来资金价格继续上升、热点城市楼市调控继续扩围、三四线城市掀起新一轮约束性调控，这些均是导致今年“金九银十”成交量低于预期的原因。

克而瑞研究中心分析人士指出，9月广州、南京等多地严控消费贷违规购房，热点一二线城市也相继上调房贷利率。而到了长假前，重庆、南宁、贵阳等十余个城市又集中加码调控，“限售”渐成二三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，市场真正进入调整期。

政策收紧预期渐强

8月我国一二线热门城市新房价格全面止涨，随后，传统旺季“金九”归于平淡。而这一次，“十一”长假期间，北京以及热点城市楼市普遍出现的清冷开局，似乎预示着“银十”也已风光不再。“今年黄金周楼市的冷清将给热点城市10月的成交数据带来较大影响。”张大伟表示。还有多位专家预测，按照目前的趋势，四季度以北上广深为代表的一二线热点城市楼市成交量有可能继续走低。

虽然胡景晖也直言，在政策并无松动的背景下，市场低迷或将持续，但他同时表示，不排除在房价回落并企稳的情况下，未来北京楼市交易量出现持续的小幅理性回升。克而瑞研究中心分析人士也认为，在调控政策不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场回温几率较小，成交低位运行将成市场常态，可能有部分城市的供应、成交会出现企稳回升，但幅度非常有限。

“调控步伐不会停，长效机制是重头戏。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，各地的差别化楼市调控仍将会继续收紧，在后续政策方面，租赁市场、集体建设用地、共有产权住房、融资等方面预计都会有新的政策出台。

张大伟表示，截至目前，全国已经有46个城市执行了限售政策，要求所有新购或者部分新购房源锁定一定年限后才可以再上市，“这项政策就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金”。张大伟表示，限售政策预计将快速向楼市仍有热度的三四线城市蔓延，尤其是那些房价、位置在一二线热点城市周围的三四线城市。