国庆济南未开新盘是降温?业内:楼市不是天气说冷就冷

国庆长假结束，省城楼市格外冷清，整个假期零开盘，部分售楼处放假轮休。而去年国庆节当天就有四五个住宅项目开盘，成功抢头条。业内人士指出，楼市调控已满一年，市场正在回归理性，楼市逐步降温，政策因素最为关键。

拉访小红帽重出江湖

“平时没空儿，放假逛逛楼盘看看房子。”购房者李先生趁假期转了几个楼盘，发现多数售楼处都比较平静。他先到东部一个即将入市的大型楼盘，假期里的售楼处没有想象的那么热闹，为了吸引客户，开发商精心准备了一系列的嘉年华活动，相当一部分市民是为了带孩子来玩，置业顾问则向等候的家长们推介房子。

李先生带孩子离开售楼处时，遇到了两拨拉访的“小红帽”。免费送到指定售楼处，配合看完房，有卫生纸、指甲剪等小礼品相赠，在这些拦截人员的精准“劝导”下，他又去了雪山片区的两家楼盘。“前几年房子不好卖的时候，经常在路口遇到，现在怎么又冒出来了？不是说房子得靠抢，还用到处拉人凑数么？”不过，李先生注意到，这些小红帽只承诺免费接送到售楼处，前两年往往还能额外再给看房者20元左右的“补贴”。

楼市旺季地产圈休假

“原来都说，国庆放大假，地产人除外。今年可算正儿八经地歇了一个完整的假期。”10日，济南一家房地产开发公司的高管告诉记者，昨天刚自驾游回来，到青海、内蒙古游玩了一圈。“现在没房卖，你想加班都没戏。干脆跟几个朋友痛痛快快地出去玩一圈。”他说，前一段时间担心国庆节前后再出台新的调控政策，能卖的都卖了。目前工地的工程进度赶不上来，再像往年一样指望假期卖房没啥意义。连置业顾问都安排轮休了。

“去年国庆节加班到凌晨两点，今年在民宿睡到下午两点。”在省城一家大型房企做销售的王先生在朋友圈秀出幸福，没有开盘、加班的压力，彻底放松休息。他的朋友圈里，整个假期打广告卖房的信息少了，晒度假游玩照片的多了。

真有楼盘卖不动了

在假日期间，英雄山立交桥附近很多市民看到附近一楼盘打街头活体广告，4个人一组，穿着统一的绿马甲，在路口和公交站牌等人流密集的地方举牌子，“交房早”“位置好”“有房卖”等字样格外显眼。

“这到底是唱哪一出？有房子还愁卖么？半夜排队抢都抢不上。”市民鞠先生看到这一幕，觉得有点搞笑，不知道开发商卖什么关子。三年前，英雄山路与二环南路附近，这类四处游击的广告牌数不胜数，各个楼盘都拉队伍“抢地盘”。楼市走牛之后，售楼处挤破头，这一现象很快绝迹。

据业内人士介绍，这家楼盘负面消息不断，在沉寂了接近一年之后，于9月30日新推出一栋楼，总计不到100套房源，单价在2.3万元左右，但销售情况并不理想，因此把之前用的招数重出江湖。据悉，整个长假结束之后，该楼盘一共卖出去40多套，大部分仍然尚未消化掉。

8天长假竟然零开盘

据山东世联等第三方机构监测，国庆节8天长假，济南主城区没有一个住宅项目开盘或者加推房源。整个假期成了一个楼市的空窗期。而在往年，作为“金九银十”传统旺季，黄金周可谓是重中之重，通常是卖房高峰期。

以2016年国庆黄金周为例，10月1日当天，恒大御峰、恒大滨河左岸、万象新天、鲁能泰山7号等多个楼盘扎堆开售，抢占了当天的头条新闻。此后，又有三盛国际公园、绿城玉兰花园等项目加推，7天长假省城楼市热闹非凡。

相比之下，今年国庆长假各个楼盘都很“低调”。不过，在放假前一周，至少有12个楼盘密集加推房源，从9月25日至9月30日，每天都有开盘，其中29日就有5个楼盘不约而同地放量出货。去年国庆节第二天济南开始限购限贷，今年9月底，外地大批省会城市加码调控，

楼市降温？有待观察

“十一长假没有开盘，不能就此断定楼市要大降温。毕竟这个市场不是天气，说冷就能冷的。”济南房地产市场的一位资深人士认为，虽然国庆节期间出现了少见的“零开盘”现象，但就此下结论不免有失偏颇。在9月最后五天内，济南12个楼盘扎堆卖房。也可以说，提前释放了。

仔细来看这12个开盘的项目，其中6个全部售罄，分别是鲁能泰山7号、绿地城、龙湖春江悦茗、新城香溢澜庭、中海华山珑城、绿地香榭丽。万科城市之光、绿地CBD项目、绿地新里城等项目基本上所剩无几，去化率接近100%。只有中国MALL等少数几个楼盘销售得不理想。

国庆节之后到供暖季开始前，预计还有一大波新房入市，比如万达文旅城、唐冶、雪山、新东站等区域，北部的华山片区、小清河沿线。如果多数新房开盘还能维持较高的去化率，说市场降温就为时尚早。

限售城市继续扩大

据第三方机构监测，到目前为止，包括济南在内，全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限（一般为2-5年）后才可以再上市。而且，仍然不断有城市在跟进，10月9日，海南省三亚市出台新规，在海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚市中心主城区范围内购买住房的，需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明；同时商品住宅施行5年限售。

业内人士认为，限售事实上就是楼市的去杠杆，购房者必须要以自用为目的。否则，按照3-5年的锁定周期来算，高杠杆的高成本资金不太可能进入楼市。

楼市调控一年来，各地楼市政策持续收紧。限购、限贷、限售、限价等政策抬高了住房交易成本，使得楼市交易频率放缓。如果市场逐步降温，政策因素无疑是首要的。

相关链接：京沪广等城市遇“寒潮”

这个国庆节，多数热点城市的楼市都遭遇了“寒流”。北京新建住宅前7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了65%。国庆8天长假北京合计新建住宅签约222套。中原地产研究中心统计数据显示，上海前7天网签新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅达到了78%；深圳前7天签约445套，同比2016年同期的508套下调了13%；南京前7天签约457套，同比2016年同期的905套，下调了50%；福州前7天签约345套，同比2016年同期的540套下调了36%。

广州中原地产监测，今年十一假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；总成交货量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。