买二手房注意啥？五种方式可核实二手房房龄

　二手房房龄跟贷款年限、贷款额度直接挂钩。简单地说，房龄跟“钱”的关系很大，搞清楚房龄问题能够让你在买二手房时更加省心。

房龄该怎么计算？

房龄，通俗地说，就是房屋的“年龄”，它是从房屋竣工验收合格之日算起的。

举个例子，如果一个项目的拿地时间是2000年，竣工验收时间是2005年，那么这个项目房龄就是从2005年开始算起，房龄是11年。

房龄对买房有三大影响

1、影响房贷年限及月供

通常来说，房龄越大的房子，贷款年限越短，月供越多。如果不想增加月供负担，就得相应提高首付比例。

一般情况下，“房龄+贷款年限”不得超过50年，具体要根据银行规定。

2、影响二手房居住体验

房龄越短、房子越新、居住体验越佳。老房子设计普遍过时，几十年前的房子装修风格跟现在的生活方式明显不匹配。

3、增加购房者的实际购房成本

老房子入住要翻修，成本比新房装修高不少。老房子二次装修过程中，结构加固、水电改造、空间调整都是烧钱的地方。

如何查看二手房房龄

经过几次交易的二手房，现任房主也不一定能搞清楚房龄状况。查看二手房房龄，一般有下面这几种方式：

1、普通商品房，房产证是一个参考。房产证上有建筑年代、建筑结构、房屋总层数、房屋所在层等信息，这些能在一定程度上判断房龄。另外土地证直接反映了该块土地的剩余使用年限，也能反映房龄。

2、去房管部门查询房屋登记信息。这种方式通常比较靠谱，但需要房主配合。房主必须持房本和身份证明等资料现场查询。问题就来了，很多房主不愿意费这功夫，如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的。风险也是这样产生的，很多业主签完合同甚至在整个交易流程完成后才发现房龄存在问题。

3、查看房屋使用状况。房屋使用状况也能告诉我们房屋的建筑年代。比如二手房墙面很新，通常就是重新粉刷过，对外出售的二手房经过长时间居住，墙面很容易看出时间的痕迹。如果很新，则有可能为了卖房而重新粉刷的。

如果你无法根据墙面判断房龄，还可以通过一些难以更换的物件来判断房龄。下水管道、地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶这些很少更换的物件也能反映房屋的真实房龄。如果你对建筑风格的年代变化有足够了解，也可以通过装修风格来判断建筑年代。

4、特殊房产需要进一步合适。比如房改房，这种房子一旦上市交易，会产生新的土地证和房产证，即使去房管部门查询，也未必能完全查清楚，只有去其原所属单位主管部门才能查到。

5、向小区老年住户和物业打听房龄信息，这是一个笨办法，但往往能起到验证作用。

最后，如果购房者对中介和房东将信将疑，应该在合同上写明房龄相关信息，比如房龄多少年、房屋竣工交房时间、剩余土地年限等，如果信息有误，买卖双方应该如何承担责任或者解除合同等。