“印象济南”的烦恼：园区封顶2年 一再推迟开业

2015年初拿到建设用地规划许可，印象济南，这个西城的商业综合体，当年底就实现项目封顶。而彼时的宜家和麦德龙才刚拿地不久。

斥资16亿、建设速度快的印象济南，为何后来进度蹒跚，以至开业时间被宜家、麦德龙反超?近日，本报独家专访了其幕后项目团队，试图揭开这个饱受媒体关注项目背后的“烦恼”。

一个孤零手艺人的守望

在印象济南园区内，除了泉水人家餐馆，找到另外唯一开门营业的店主王令涛，真的很不容易。他的铺子没有招牌，也没有顾客，店内成员只有他一人。

王令涛开的是孔子泥塑馆，从2017年元旦起就跟印象济南签了合同。“我们有一个手艺人的小组织，当时常来印象济南开party，他们邀请我，我就来了。”王令涛介绍，最让他感兴趣的是国学馆，这与他的孔子泥塑相契合。

一同受邀的，还有旗袍店等不到20家商户。王令涛回忆，大家试营业了两个多月，春节之后大部分人都没回来。

上百平方米的店面，对王令涛来说，免租金很有吸引力。开业前免租金，第一年免，第二年半价，第三年全租，是印象济南承诺给王令涛的政策。

王令涛的泥塑展销渠道，主要依靠外出参展，是真正的“酒香不怕巷子深”。“在市区这么大的店面，租金我根本承受不起，而且靠进店门客，产品基本是卖不出去的。”他介绍，印象济南的铺子开了近1年了，只卖出过几十元的货。

王令涛的铺子，尚未投入一点装修，不只是因为没挣着钱，开发商也不允许。印象济南项目方接受本报采访时表示，目前园区的外立面装修和商家店内装修，都没有一个明确的规范。

数年前，西街工坊为吸引大学生创业者，提供一年或两年的免租，但免租期一到，企业纷纷撤走。

眼下，免租期内的印象济南园区内，大部分“闭门谢客”的商铺内，商户未撤走展品。免租期一到，会出现怎样的情形，还有待观察。

高起点遇上零经验

说起宽厚里，主打“老济南历史怀旧”，但前期项目也卖起了小面、炸鸡、鸭脖、大杯茶。印象济南项目相关负责人张林涛表示理解，他认为，世茂地产的企业性质决定了其一定是要追求利润的。同样处境的，还有融汇地产开发的老商埠街区。

在张林涛眼里，印象济南是政府开发，与宽厚里、老商埠不一样。参与济南西城建设已10年的他，眼看着印象济南从无到有。回忆起最初，他介绍，当时济南西部的住宅用地全卖完了，但一点商业服务配套都没有。

“这种局面下，开发商不会投钱做商业配套，因为需要等人流、占压资金。但老百姓入住后，又不能没有商业配套。先有鸡，还是先有蛋，成了问题。”

就这样，印象济南项目诞生了。西城开发主力，当时的西城集团，这个从未开发过商业配套的城建投资平台，于2015年，拿到了建设用地规划许可，正式开发印象济南。项目涵盖“食、住、娱、购、文、礼”6大商业功能。

“与企业开发不一样，印象济南是政府开发，逐渐地它被赋予了更多内涵。”张林涛介绍，定位从最初的商业配套，到文化产业园，最终他们觉得应当把它打造成“济南西部新城的文化会客厅、旅游新天地、城市新名片”。

作为开发主体，当时的西城集团担子越来越重。除了在全国挑选有经验的设计团队，印象济南项目甚至赴北京参展，向各类名家及建设方讨教。高标准的要求下，目前印象济南项目仍未完成外立面装饰。两年前就定好的业态规划下，招商工作至今未能完成。

“黄焖鸡、把子肉等很多意向商，都被我们拒绝了。”张林涛介绍，严格的业态规划下，诸多商业类型都不能进驻。即便是书吧，招商团队仍在挑选过程中，“我们准备挑言几又、方所、诚品这些国际品牌，目前仍在洽谈。”

与此同时，主打住的“三十六客栈”没有简单地项目外包，而是由项目团队召集十多家风格迥异、有艺术性的客栈共同经营，部分区域由项目团队持有。

“开街一定要成功”与“何时开业”

自2011年迎来第一批回迁住户至今，人口渐增的济南西部新城，等待一座印象济南这样的商业综合体，已6年有余。

印象济南占地300亩，涵盖“七十二工坊”、“三十六客栈”等综合商业项目，2015年初拿到建设用地规划许可，2016年6月下旬曾举办过西区开放活动，也曾公开表示2016年年底即可开街试运营。

园区内印溪小筑艺术酒店，原本说好的是去年入住，因园区内部问题推后了。近日，酒店相关负责人张建美介绍，预计今年年底开始对印象济南内的店面进行内装修。

印象济南何时整体开业?近日，本报记者采访济南城市建设集团获知，开业时间仍无法确定。

关于迟迟未能开放的缘由，济南城市建设集团副总经理徐文东解释，一是因为园区不少建筑仍处在竣工验收阶段，不确定何时验收完毕;二是西城集团、滨河集团合并成城市建设集团后，资产进一步优化，部分资产归属问题还没有明确。

招商进展如何?济南城市建设集团提供的最新数据显示：“截至目前，印象济南共完成招商56家，其中文化类20家、餐饮类18家，住宿类8家等，床位共580个，停车场车位2000个。”在9.5万平方米的招商面积中，娱乐项目和餐饮项目分别占到25%和22%，文化项目占20%，住宿20%，配套服务5%。

作为项目具体负责人，张林涛表示，布局完成后就不打算再大改，所以“开街一定要成功。”与此同时，项目预留了30%的建筑面积，承接高端目标客户。

西城市民盼文商旅项目尽快建设

近日，济南城市建设集团透露，目前济南西客站片区常住人口已达到12万人左右，2017年年底前预计有62.5万人将入住该片区核心区，加上辐射区域，有近百万消费人群，高铁则另外带来每年6000万人次的人流量，但目前各项配套设施状况仍不理想。

根据以上调研，徐文东介绍，印象济南等项目的业态划分也在不断调整，近期的核心任务放在西部基础配套的提升上。

“文旅项目是个战略性规划，目前济南市政府、长清区政府、市旅发委等都在积极规划，重点打造。”徐文东称，印象济南周边1公里内，有西客站、会展中心、省会大剧院、省文化艺术中心三馆、省科技馆、西进时代中心、齐鲁之门等一大批文商旅项目，华谊兄弟济南电影小镇落户长清，未来可能还有一个中央公园的规划，这些项目与济西湿地、园博园等一起，形成了整个西客站片区的文旅大布局。

其中济西湿地今年6月曾试营业过一段时间，据徐文东称，由于资产配属问题，正式营业时间还不确定。而西进时代中心去年年底实现4栋封顶，计划明年6月一期投入使用，华谊兄弟济南电影小镇10月28日举行了开工仪式，会展中心展览中心项目已开工1年，目前5号展馆已现雏形，省文化艺术中心三馆二期则处于打桩基阶段，至于省科技馆新馆则前期证件基本办理齐全，计划年底开工。

“印象济南的定位是济南的区域性文化项目和城市名片，未来将从提升城市功能的角度出发，充分利用开放式公共空间举办各种形式的公益活动、演艺演出、展览节庆等。”徐文东表示，休闲生活配套、商业配套、文化展示等诸多项目要实现文商旅的充分结合，为济南的文化旅游提供支持，把外地人留下来。