买房须知:购买二手房中应注意的事项!
2017-11-16 09:52:46 来源: 网络
在当今社会,由于二手房是现房,有的已经投入使用,能够使购房人对其外观质量、配套设施、周边环境、交通出行等作直观的了解判断,且双方可以讨价还价。所以,二手房已经成为许多购房者的选择。为了帮助购买二手房时降低风险,确保交易安全和顺利,本文就购买二手房中应注意的事项和风险进行分析和解读,希望对读者有所帮助。
一、购房前应对如下方面进行了解和掌握
1、了解核实房屋状况
购房人应对拟买的房屋的基本情况进行必要的了解,包括并不限于房屋面积、结构、户型、是否装饰、楼层(是顶层或底层)、修建年代等。
2、实地查看房屋及周边情况
购房人除了对房屋的上述情况有了一个大致了解外,还必须亲自到访问所在地方实地察看,察看内容:看访问的具体位置、朝向,是否存在漏水,结构是否满意,周边出行交通状况,生活配套,有无严重噪声和污染,(白天晚上各去一次),小区安全性如何,物业服务是否规范,电梯是否快捷顺畅等情况。
3、了解并核实房屋的产权情况
购房人必须清楚地了解掌握该房屋的产权人是谁,与卖房人是否一致,该房有无共有人,是否经共有人同意。
房屋的性质:是商品房或是房改房或是经济适用房或者是其他性质的房屋,是否设定了抵押,是否被司法机关冻结,必要时应到房交所进行查询核实,该房是否处于出租状态(是否通知了承租人,承租人是否放弃了优先购买权,尤其是商业用房尤其重要)。是否已经拥有产权证,如果没有产权证,是什么原因,何时能取得产权证。
4、了解该房的土地方面情况
要了解出售房屋所涉及的土地是出让地或是划拨地(划拨地需缴纳一定的费才能变为出让),是否属于集体土地,目前集体土地上的房屋转让是有限制的。
5、了解该房的历史
走访邻居、物业管理人员等,了解该房是否存在其他影响生活居住的重大情形,如是否发生过凶案。
二、签订合同时注意事项
1、注意条款要明细
合同条款要尽量详细、规范,不产生歧义。
2、付款方式
购房款不宜一次性支付,至少应分三次支付:
第一次在签订合同时支付一部分,约占总房款的10-20%;
第二次在交付房屋时再支付一部分,大致付至总房款的40%;
第三次应在办理产权过户时再支付另外的50%。
因为办理产权转移登记手续是购买二手房中最重要的一环,产权一天没有办在自己的名下,这房子的物权一天都不是你的。
3、约定交房时间
交房时间一定要十分明确,同时应约定逾期交房的违约责任。逾期交房的违约责任可适当参考同地段的房屋租金。
4、明确产权过户时间和责任
要明确约定产权过户时间,以及逾期过户的违约责任。要防止因房价上升卖方毁约的情形,要在合同中加大卖方拒绝过户的违约赔偿成本。
5、明确贷款不成的约定
如果购买方是通过银行贷款购房,还要考虑银行贷款不能时怎么办,可在合同中约定如贷款不能买方可解除合同。
6、税费问题
税费如何承担,也要予以明确。是买方或者卖方承担。
7、预告登记
为了确保在签定合同后到办理产权过户之间不被违约,降低购房人的风险,可考虑进行预告登记,在预告期间,访问不能转移给第三人。
8、共有人证明
如果卖方是已婚人员,尽管产权证人只有夫或妻一人的名字,但最好是夫妻能共同作为卖房人,在合同上一并签字,从而减少纠纷。若卖方配偶离世,购买人应要求卖方出示《继承权公证书》,该公证书上显示的具有房屋继承权的人必须签署同意出售声明。
9、约定户口迁出时间
如果该出卖房有户口在上面,必须约定户口何时迁出,而且最好留出3-5%的房款待户口迁出后再予以支付,否则可能影响买方上户。
三、房屋交接即注意事项
1、在办理房屋交接时,要审查卖房人的水电气、有线电视、物业管理费是否已经结清,并移交水电气,闭路电视等的相关资料和证件。
2、如果是带家电销售,应审查加点是否与所签合同一致,其数量、品牌是否一致。
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