济南CBD写字楼调查：多数楼宇销售殆尽 入驻率超7成

CBD的景观方案、“五指山”设计方案等重磅消息的出炉，让济南CBD得到了越来越多的关注，“身价”也在不断上涨。

目前，CBD已经吸引中石油、中烟集团等众多实力企业入驻，企业总部中心已具规模。小编探访了中润世纪广场、鲁商国奥城、黄金时代广场、银丰财富广场等写字楼的销售和租赁情况，目前大部分已建成写字楼销售殆尽，亟需CBD高端写字楼入市增加供应量。

多为整层或者整栋销售高端写字楼实现“个性定制”

随着济南东部新中心的发展以及金融圈的打造，CBD的商务氛围日渐浓厚。很多东部的写字楼都在争抢CBD概念，但是否能够从众多的写字楼中脱颖而出，还需要依靠特色。不少写字楼都采用“定制”模式，有的写字楼利用文化和互联网概念，有的写字楼打造金融中心和创业孵化器等。

小编调查发现，大部分甲级写字楼，“整层或者整栋销售”已经成为一条定律，针对大客户的定向开发是普遍现象，某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”，而散户的购买大多起“填空”的作用。相关专家透露，有资金实力的大企业考虑将资金变成资产，购买写字楼是实现资产保值的重要途径，位置绝佳、配置较高的写字楼更受青睐，因此东部许多写字楼出现大单频繁上演的“神话”。

小编走访的写字楼中，目前在售的有中润世纪财富中心、黄金时代广场、鲁商国奥城和银丰财富广场，虽然它们对外销售的时间不同，但所剩房源均寥寥无几。

目前，黄金时代广场E座写字楼在售，仅余22层和23层，每层面积1200㎡，价格16800元/㎡，项目已有中石油、中海油、农业银行、新华保险等500强企业，以及山东大型国有公司等进驻。正在建设的A座，计划在2018年面世，高度218米，将集甲级写字楼和精品酒店于一体，届时CBD又多了一座超甲级写字楼。

位于黄金时代广场东侧的鲁商国奥城，目前4号和5号楼有现房，共剩余20多层。5号楼为鲁商集团总部所在，在售的楼层为20楼以上。一整层1500㎡，按半层或整层出售，均价约16000-17000元/㎡。入驻企业以万达、万科等房企，以及渤海银行等金融类企业为主。

位于燕山立交的中润四期——中润世纪财富广场，两栋写字楼也几乎售完，仅余两个高层，其一整层面积为1300㎡，价格18000-20000元/㎡。而距离龙奥大厦最近的银丰财富广场，更是早早地销售一空，目前仅剩的两层已经被预定，其整层面积约1800㎡，销售均价在20000元/㎡。

CBD写字楼入驻率超70% 最高租金接近每天4元/㎡

租金水平能在一定程度上反映出区域位置的价值。在东部写字楼发展进入快速通道的当下，已经销售完毕进入租赁市场的诸多写字楼租金如何?12月初，小编进行多地走访。

位于经十东路与二环东路交叉口的中润世纪广场是很多企业在东部梦想起步的地方，也是早期CBD周边稀有的纯正写字楼。从2009年开盘至今历经8年的发展，中润世纪广场逐渐成为主城区通往CBD新城区的地标建筑，它集结太平洋保险、中石化、中石油、平安银行等世界500强企业以及保监局、海尔、银座、新之航等知名企业。

小编通过房产中介联系上一位房东陈先生，他拥有的一套1100㎡的大房子是这栋写字楼为数不多的空余房源，陈先生出价每天3元/㎡，因上家公司刚刚搬离不久，房子面积太大，一些中小公司租不起。最后，在中介的撮合下，陈先生以每天2.5元/㎡的价格出租。中介告诉小编，这个价格处于东部写字楼平均水平，如果不是面积过大，能租到每天2.8元/平方米/天㎡。

再往东到了奥体周边，位于龙奥大厦和转山之间的银丰财富广场，租金陡然升到每天3元-4元/㎡。由于是近几年新建的写字楼，因此里面有更多的“现代元素”，选层智能电梯、超高挑空大堂、三层中空LOW-E玻璃为写字楼加分不少，再加上政治和交通优势，以及背靠转山的生态办公环境，银丰财富广场人气很旺。在屈指可数的剩余房源中，虽然有议价空间，但这个租金水平已经“物有所值”。

和银丰财富广场相比，奥体中心北侧的鲁商国奥城和黄金时代广场同样拥有不错的政治和交通优势，但是租金相对较低。记者走访得知，这里的租金也已达到了每天1.5元-3元/㎡。据姚家街道和龙洞街道相关负责人介绍，经十东路沿线写字楼租金水平大概是每天1.5元-4元/㎡，多数写字楼企业入驻率都超过了70%。

需求结构多元化甲级办公楼市场将“发力”

今年11月，第二届济南CBD高峰论坛举行，仲量联行山东区域公司总经理白路发布的《济南CBD楼宇经济及产业发展》中指出，济南办公楼市场规模发展迅速，从2007年的40万㎡到2017年400万㎡，10年间迅速增长了10倍的供应量。其中，甲级写字楼存量16.9万㎡，租金每月118元/㎡。乙级写字楼存量439.2㎡，租金每月65元/㎡。甲级办公楼租户多为金融服务业、房地产、建筑业、健康医疗以及高科技产业，空置率相比乙级写字楼较低。

近几年，济南正从“生产型”向“服务型”城市转变，CBD将承载重要商务功能。小编调查发现，金融、服务、科技新媒体对于甲级写字楼需求较大，CBD周边写字楼已初步实现了专业集聚、投资集聚、资源集聚，日渐成为高端服务业的“高地”。白路表示，济南是中国北部沿海经济大省的中心城市，济南CBD产业规划以“优势产业升级，新兴产业兴起”为导向，即“6+4”产业模式，优势金融、商务服务、商贸服务、文化、旅游、科技信息服务业这6类产业升级，助力总部经济、互联网、平台经济、生活性服务这4类新兴服务业的兴起，在未来将“推动互联网创新融合，向楼宇经济强市迈进”。