40%投销比限制！房企急需做出改变

40%投销比限制!房企急需做出改变

日前，财联社发布消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

此举将加速房企经营模式的转变，对土地市场理性竞争以及市场库存的控制都有着重要意义。

一、经营模式加速转变

以往房企追求囤地升值或高周转，大都“投资先行”，这也是造成集中供地下“抢地潮”的主要原因之一。

投销比限制下，房企通过大量增加货量、扩大供应来实现业绩增长的路径在一定程度上被限制，驱动着房企经营模式向“以销定投”转变。发展节奏由“快”转向“稳”。
从目前管控逻辑来看，投资端、融资端和销售端已实现联动，这也就意味企业在管理过程中将加速投融销一体化机制创新，以增强企业抗风险能力，实现可持续发展。

二、投资区域选择发生变化

“一二线做规模，三四线做利润”曾是TOP房企的共识，但是在投销比40%的限制下，这一投资思路可能会发生转变。显而易见，一线和强二线城市核心位置中货地比低的项目，不足以维持原有规模。

而基本面较好的三四线城市和二线城市近郊区域或将成为房企新的战场。

三、探索多元拿地方式

土地储备价值在房企核心竞争力中地位不断提升，优质储备丰富的房企新投资需求和期限内去化压力都相对较小一些，利好于企业稳定经营。
未来在投资上，房企仍要继续探索多元拿地方式，补充项目储备，城市更新、产业勾地等方式或成为房企拓展的主流方向。

四、收购项目或受偏爱

房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
虽然收并购项目也纳入管控，但因为前期工作已经开展，拿地后可以迅速形成销售额，从而进一步创造拿地投入规模，增加货值储备。

尤其是已经做了融资的项目的承债式收购，更会受到偏爱。因为只需付出较小的投资支出，就能获得若干倍货值，并能迅速转化为销售额。

五、快周转操盘思路持续放大

房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
虽然收并购项目也纳入管控，但因为前期工作已经开展，拿地后可以迅速形成销售额，从而进一步创造拿地投入规模，增加货值储备。

尤其是已经做了融资的项目的承债式收购，更会受到偏爱。因为只需付出较小的投资支出，就能获得若干倍货值，并能迅速转化为销售额。

随着行业杠杆红利的消失，土地储备价值或将成为房企核心竞争力，优质且丰富的土地储备将成为房企灵活调节投资节奏的砝码。
长远来看，投销比管控的最终目标将落到企业经营方式转变上,进一步引导行业发展由追求规模增长转向稳健经营，未来房企投融销一体化管理趋势将加速，推动管理红利时代进程。