买商铺能养老吗？能实现财富自由吗？

最近一个朋友相中了一套价值百万的商铺，想用来收租，为养老做准备，因为她身边的朋友购买了商铺，交房后很快就租出去了，而且租金很可观，第一年回报率就达到了7%，所以她问我该买吗，怕自己冲动。可是投资商铺是个技术活，需要仔细甄别，下面我们来分析一下，可不可以买商铺，什么样的商铺值得买！

 

穷人思维与富人思维

现在我们都知道了有穷人思维和富人思维。穷人思维就是上班拼命赚钱，然后使劲攒钱、存钱，但年复一年，永远都攒不下钱，永远在奔波劳碌，因为有个词叫“通货膨胀”，就是钱放在手里并不安全，一直在贬值，现在手里的10万块钱，过五年后购买力可能只值6万，物价越来越高，钱变得更加贬值，越来越不值钱。把钱存在银行、余额宝，风险低、收益也很低，还是抵挡不了通货膨胀。那富人思维就是通过购买优质资产，让资产升值的方式对抗通货膨胀，让资产升值，让钱生钱，即使不工作，也能靠租金、利息、资产升值实现财富自由。

 

哪些被称为优质资产

那哪些可以被称为是优质资产呢，股票？基金？这些资产确实涨跌波动幅度较大，确实可以赚钱，但也需要更高的专业技术支持，得天天盯着各种时政、社会消息，懂得各种财务报表，时时留心，生怕下跌，劳神费力。搞不好鸡飞蛋打，一旦被套牢，全家被牵连，让人身心俱疲。普通股民没有第一手的消息，所以大多在股市里是亏钱的，仅有的收益与承担的风险相比，好像并不值得。

 

那黄金是优质资产吗？其实黄金现在只能算是一种消费品，就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，不仅波动幅度小，且可能还会有一个回调的过程，所以也不算优质资产。

 

那房产住宅是优质资产吗？过去几十年，住宅确实是优质资产，毋庸置疑，前些年只要买房的，基本上都享受到了时代的红利，房价翻番，或靠房租就就可以实现财富自由。投资房产就是在房价低迷时挣租金，在大风吹来时候挣差价的道理。但这两年这个投资住宅的逻辑变了，因为房住不炒的大背景下，购买住宅出现了两极分化，优质地段、优质的住宅资产不断升值，但总价也相对更高。差的位置、价格低的房子却频繁降价也无人问津，将来的二手房也不好出手。且限购、限贷、房产税试点改革、大力发展租赁住房等的政策出台，让购买住宅并不能成为资产保值、增值，甚至实现财务自由的最好方式。那么，现在的市场环境下，我们来探讨一下购买商铺是不是一个有效的途径。

首先来说一下买商铺有哪些好处？

对于自己做生意的经营者来说，买商铺后，只需定期还房贷，不用再为不断上涨的租金而烦恼，经营几年后生意做得好，省下的租金可以再做投资，扩大经营范围和品种，提高资金利用率；生意做得不好，或者说对于不是自己经营的投资者来说，商铺是能带来双重收益的资产，每年可收房租，且商铺的房租回报率一般远高于银行利息，收益率可达5%-10%，甚至高达20%的也比比皆是。而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。当然，就目前的市场环境来说，看中商铺增值的是投机，看重长期租金收益的是投资。因为商铺交易税费高昂，差不多是整体房价的20%~30%，可以吞噬掉一部分商铺增值的收益，这也就是为什么很多人都说不能买商铺的一大原因，所以你要买商铺就得做好增值只是附加值的心理准备，租金的收益才应该是首要考量的标准。

 

为什么当下很多人说商铺不能买！

除了我上面讲到的交易税费的原因，还有就是电商冲击的影响，现在很少有那些消费场景是必须在线下完成的了，所以实体店经济正在不断的萎缩,电商的交易额每年都在增长，有人的地方就有生意，过去是线下的人气，现在是线上的流量。所以投资优质商铺现在确实是一个有一定专业度的技术活，里面有很多的坑，得小心谨慎。

商铺一般单价高、总价高、公摊大，商业水电，40年产权，首付大多需50%，贷款最多十年，这是我们必须要知道的商铺基本常识。再就是很多人认为商铺就是一个门面，但其实商铺有很多种类型，比如商业综合体（购物广场），专业市场（建材市场、家居市场、茶叶市场、小商品批发市场等）、商业步行街、旅游类商铺、商务写字楼商铺、社区底商等。

商铺类型详解，哪些商铺能买，哪些商铺不能买

 

首先不建议买那种商业综合体，就是大盒子商铺，它一般被分割成一间间的小商铺，单价低、总价低，但实际上公摊大，公摊占到30%—50%，按实际使用面积计算，实际单价并不低。有的为促进销售宣传五年返租、十年回购，并且统一经营带租金出售，返租、包租这样一听好像是稳赚不赔的生意，但这种是最需要谨慎的，这种都是营销套路。所谓返租就是羊毛出在羊身上，应该50万卖的价格60万卖给你，多出来的10万块钱用几年的时间慢慢返给你，直接认购当场返给你还好，就怕那种五年、十年返租的，返两年不返了，你以为你签了合同就不会更改，但后面你才发现你买商铺是跟开发商签的合同，但是返租合同是跟运营商签的，你以为他们是一家公司，但根本就是两家公司，运营商一旦经营不善就宣布破产或早跑了，租金很难要回来，回购更是不可能。还有所谓的包租，带租金出售，其实是开发商为了招商，补贴品牌租户，比如对业主说的租金是3元/㎡/天，业主一听是很高的租金，但不知道是3元/㎡/天的租金里面有2元/㎡/天是开发商替租户出的，为的是提高商铺出租率，让商铺整体氛围提升。这种可能前几年运营的还好，但是几年后，开发商不再补贴品牌租户，不再统一运营，把商铺交到业主手上，业主要么往上涨房租，不管自己租给的是品牌租户还是劣质租户，一切向前看齐，把优质租户撵跑，要么就是没有了好的管理，档次越来越低，沦为小商品批发市场或者倒闭。这种商铺除非是特别好的地段，靠谱的龙头开发商，真正能说到做到统一经营、统一管理的，其余请谨慎选择，尤其是你还想买二楼以上的商铺，真的是难聚集人气。

 

再次，那种专业市场，这种需要业主对经营的行业有一定了解，建材行业、家居行业、茶叶行业等，它们对位置的要求，对租金的承受能力等，都需要了解。专业市场成行成市很重要，招商和运营能力决定了这个专业市场能不能做起来。

 

第三种是商业步行街，就是以平面按照街的形式布置的单层或多层的商业房产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业步行街商铺。这种商铺的业态定位很重要，地段反而是次要考虑因素。很多设计新颖、概念独特的商业街，也都比较红火。比如北京的南锣鼓巷、武汉的楚河汉街、成都的宽窄巷子，甚至济南的奥特莱斯、宽厚里。所以定位是美食街、服装、儿童业态、还是定位网红娱乐商街，定位很重要，还要参考周边到底有多少社区，商业街的配套有没有品牌餐饮店和电影院，这都是吸引人流量的重要因素，都直接影响到街区未来能否成活。听置业顾问给你打造概念的时候多去辨别一下这样的定位是否靠谱，招商的品牌是否契合。再就是看商铺的自身结构，例如空间是否可以自由分割，门面最好宽一些，门前不要有台阶，不要有隔离栏或者其他遮挡物，门前要有步行道，能停车等等。

第四种是商务楼、写字楼商铺，诸如酒店、写字楼下面用于商业用途的商铺，写字楼是一个人口高密度的载体，白领的购买力自然不会差，最主要他们的时间紧迫，消费频次和集中度较高，尤其是快餐店和超市，都会得到出人意料的收入，而这都是商铺租金收益率最真实的反馈。但这种要看地段，是不是未来商业办公聚集区，判断未来企业入驻率的情况等。 

 

第五种是社区类商铺，这种是所有商铺类型中最常见的，也是大多数人经常接触到的投资物业，这种投资风险相对较小，商铺经营对象就是社区业主，都是围绕着社区服务为主的业态，无论临街还是不临街，一楼还是二楼，都是有一定商业价值的。这种要看小区人口，小区升值潜力。当商铺位于一个大型高端社区，社区人群的购买力强，消费频次自然不在话下，而这也决定了该社区商铺的租金上限，还会决定未来的升值潜力。在这种地方无论是开母婴店、宠物店、还是餐饮、药店都是非常好的选择。在这里，通常遵循“金角银边草肚皮”原则。角铺是商铺里面点最好的铺，通常位于两路交汇处，展示面最好，也最能够吸引人流。最差的铺就是肚皮铺，位于商铺中间或者最里面的商铺。2层或以上的商铺，展示面欠佳，通常入手这样的商铺会拿到较低的单价，但是只要你能找到适合的业态，例如：健身房、医美机构等，依然可以坐享高额收益。小面积的1层商铺，由于适合的业态和商家特别多，所以这也是大部分投资商铺人群的选择。这种优质地段的店铺，如果购买时机恰当，很多在15年左右就可以收回成本，之后的租金都是利润。 

商务楼、写字楼商铺及社区底商投资，都要重点关注片区的规划、开发规模甚至配套，你要判断这个片区的人员构成，是自住还是投资，是刚需还是改善，这些人员的年龄、收入、职业都影响着商铺的租金收入及升值潜力。还要关心医院、地铁、学校等这些因素，你要买的商铺距离这些配套的距离及朝向都是你要考虑的点，这些直接反映了你未来的客流走向。再就是商铺具体位置等，就是这套商铺的到店人流量，例如大马路旁边的商铺，你要看车能否停到你商铺的门前，而不是看路上的车流量有多大。也不是看你的商铺是否在大商场附近，虽然人流量特别大，但是大商场里应有尽有，别人为什么要在你的店里消费。

下面对商铺的优质资产级别进行一个排序

第一名：高入住，高、中、低端社区的底商

第二名：商务楼、写字楼楼下的底商
      第三名：新开辟的商业步行街临街铺

第四名：商业综合体临街铺

第五名：商业综合体格子铺及专业市场商铺

 

总结来说，现在大家都活得没有安全感，都想提前为自己养老、实现财务自由做准备，但买商铺一定要擦亮眼睛，现在已经不是一铺养三代的时候了，买对了就能养老，买错了还不如买住宅。在你决定投资商铺之前，一定要多去研究那些生意火爆的商铺，分析他们的优点，把这些细节研究透了再去投资商铺。商铺投资是对未来价值的投资，而不是对当下价格的投资，没有价值再便宜的价格也不能入手。