济南这个区域热度再升：2023年将有近十个楼盘厮杀

2022年，济南的楼市热区主要有盛福、贤文及雪山等片区，其中前两者是因为多个新项目入市，带动区域热度攀升，而雪山片区则是因为两大热盘的高流速，消化了东部大量的刚需及刚改置业需求。

除了以上区域，因为多个新项目的亮相和入市，天桥的北湖片区热度也逐渐攀升，有望成为接下来济南楼市的一大热点区域。

从今年下半年以来，该区域先后有中梁两个楼盘入市，君道、瑞马、百一等地方房企也瞄准了这一区域，陆续拿地建设项目，区域熟化平台济南城建也在区域储备了地块。

不过，北湖片区进驻企业中，外来大品牌企业较少，尤其是当前市场形势下，从企业的品牌实力背书等方面考虑，北湖片区如今虽然项目不少，但在济南楼市的人气及影响力要明显弱于东部热点片区。

2023年北湖片区近十个项目同售

近些年来，济南城市一路向东发展的如火如荼。作为济南老城中轴线上的北湖片区，不在城市主力发展方向上，所以发展的力度和魄力都比不上东部。

比如，2014及2015年，媒体大幅报道北湖片区要建海尔兄弟主题乐园，以及北部第一高的400米超高传媒塔等，到现在都没有踪影。

而在2016年的时候，CBD、北湖、张马等区域都进行了较大规模的拆迁，如今的CBD住宅开发已经临近尾声，张马也在继万科碧桂园旭银等一众项目交付后，进入了第二轮的大规模开发阶段。而北湖片区，才算真正铺开，进入了大开发阶段。

北湖目前在售的楼盘中，海尔产城创项目开发最早，至今仍有云锦公园地块3栋高层在（待）售；金地华城风华是第二个开发楼盘，共有2个住宅地块，B-7地块剩余少量房源，B-9地块规划有7栋大高层 ，还未开售。

第三个入市的项目是由远洋开发的远洋湖印都会，其住宅部分也还有大约300套房源未售。同时在今年又有一个新地块入市，即远洋明湖之光。

继海尔、远洋和金地之后，2021年开始，区域大量土地入市，中梁、城建、百一、君道、瑞马等企业先后入住，区域土地也基本被分食完毕。

在新成交的地块中，除了百一十里湖畔是由无证的老住户购买及城建回购外，其余项目均有可向社会销售的商品房源。另外，中梁、瑞马项目比较纯粹，未规划有安置房源，君道、城建项目都有一定回迁安置房存在。

小高层产品增多 区域置业有更多选择

由于历史原因，早期北湖片区出让的土地多是容积率超过3.0的地块，比如海尔、金地及远洋的项目，都是30层左右的大高层产品。

不过，在近两年的土地出让中，住宅用地容积率终于有了一定下降。比如，北湖片区核心位置的地块容积率都在2.6-2.8之间，片区东侧的君道项目、北面的瑞马项目容积率也是2.7，仅有片区南面靠近大明湖的中梁明湖云璟容积率较低，为2.0。

容积率的下降，让北湖片区在原有大高层外，增添了小高层甚至洋房这样的低密产品，让不同偏好的购房者都有了相对更优的选项。

今年以来新亮相的新项目中，远洋明湖之光和百一十里湖畔仍是纯粹的高层产品。其中百一十里湖畔是定向销售房源，我们暂且不提。

远洋明湖之光规划了18栋高层住宅，包含3栋25层高层、1栋29层高层、11栋30层高层和3栋33层高层，共4049户，均为毛坯交付。剔除回购安置房后，项目地上住宅可售建面大约18.44万㎡（其中部分仍要组织无房户回购）。

中梁观澜云璟则是北湖核心区仅有的小高层社区，项目共规划了7栋17-18F的小高层，从价差及业主构成上来看，社区圈层相对较为纯粹。但2.6的容积率规划纯小高层社区，建筑密度较高，所以中梁观澜云璟项目的北面楼栋存在不少居住公寓，有的单元甚至到七八层都是住宅公寓。

处于北湖片区外围的中梁明湖云璟也是纯粹的小高层社区，容积率仅2.0，规划了5栋15层的住宅，户型是117-134㎡户型。与观澜云璟相比，虽然层数只差2-3层，但该项目的居住舒适度要高许多。君道历山启元和瑞马项目规划的都是高层、小高层、洋房混居的社区，价位上的梯度差，可以满足更广泛的置业需求。

不包含安置房在内，君道历山启元共规划了11栋楼，包含5栋10-11F洋房，2栋17-18F小高层，以及4栋24-27F高层，户型面积为99-134㎡，主力面积段118-120㎡。

瑞马项目是纯粹的商品房小区，共规划了7栋楼，包含3栋11F洋房，2栋18F小高层，2栋27F高层。目前项目案名及户型等资料还未对外释放。

从早期地块上的大高层住宅，到今年以来出现的纯粹小高层社区，再到物业类型较丰富的高低配社区，北湖区域附近的产品类型越来越丰富，对打算在区域内置业的购房者来说，可选择范围更加广泛，需求也能得到更好满足。

近十盘PK，各有什么优劣势？

远洋，在北湖片区先后多次拿地，与其他项目多是纯粹的住宅项目建设不同，远洋在区域里打造的是商业综合体项目，将为片区带来新的商业配套。

同时，远洋湖印都会及明湖之光项目中都有一定的安置房楼栋存在，远洋项目因此也规划了不少可对外销售的小户型产品，与其他高层项目形成差异化。

另外，从远洋明湖之光目前释放的几栋楼户型来看，项目与湖印都会在售产品形成了互补，避免了企业自身项目的竞争，也可满足更广泛客群的购房需求。

不过，远洋明湖之光的户型设置不太符合当下紧凑的趋势，尤其是对于北湖片区这样高端改善属性较弱的区域，100㎡两室、156㎡三室这样的户型接受度可能不算很高。

从品质呈现来看，金地湖城风华要更胜一筹。项目B-7地块已经是现房阶段，呈现出的品质感还是很不错的。

但项目槽点也非常明显，项目两个地块容积率都接近或等于3.8，建筑密度高，有不少住宅房源为采光不足的居住公寓，个别单元甚至到20层都是居住公寓。

在只有海尔、远洋和金地三个盘时，购房者想在北湖片区买房，只能选择大高层。但中梁、君道、瑞马等项目的出现，让区域多了不少小高层房源，在疫情中深切感受过封单元之苦的地缘改善人群，对大高层很可能避而远之。

仅从小区内部设计来看，中梁明湖云璟的低密优势明显，交通出行也比较方面，距离地铁R2线的生产路站仅两三百米，同时距离大明湖也更近。但项目两面是高架，噪音、尾气等污染是个问题。

君道历山启元的交通优势也很明显，运营中的R2线，在建的地铁7号线在项目附近都设有站点，地铁出行很便利。不过，作为地方房企在济南的第一个项目，项目的品牌吸引力还有非常长的路要走。

即使同样是地方房企的瑞马，因为进驻济南时间要早一年，拓展力度也很大，首次亮相就是两个楼盘，加上北湖项目，将形成三盘联动势头，实力呈现上会更令人信服。另外，项目临近小清河和云锦湖，在环境方面也不错。但在交通上，地铁的缺失是相比于区域项目的弱势。

近十个楼盘厮杀，势必会让北湖变身济南楼市版图的一个热点区域。但天桥区的行政归属，加上当前的楼市形势，注定了北湖片区的流速不会高。