济南全国首创不动产处置“带封过户”

近日，记者从济南市政府新闻办召开的新闻发布会上获悉，济南在全国首创不动产处置“带封过户”新模式，12家法院已成功处置房产110套、房屋建筑面积约1.2万平方米，成交金额2.1亿元。

济南市中级人民法院党组成员、副院长张生介绍，“带封过户”是指在公证机构参与下，不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿。“带封融资”是指在公证机构参与下，允许债务人以查封财产自行办理抵押融资业务，获得款项实现债务清偿。

张生表示，在执行程序中，传统的财产处置方式是司法拍卖，一般需经过财产调查、评估、公告、一拍、二拍、变卖、过户、腾退等流程，处置周期长、程序繁、费用高且价值不确定性大、交付对抗性强。而让债务人自行处置财产，不仅充分尊重当事人的意愿，可以有效实现财产价值，并且及时高效地兑现胜诉当事人的权益。但是，如果不动产带有查封，市场对债务人缺乏信心，潜在买受人有限，成交率低。

为推动“带封过户（融资）”模式落地见效，济南市中级人民法院联合济南市不动产登记中心、公证机构等部门多次召开研讨会，邀请专家学者对“带封过户”模式进行理论论证，创新公证机构参与执行调解机制、交易资金提存模式、带封登记交易机制以及查封不动产按揭贷款机制。多部门联合出台指导意见，探索建立“带封过户”制度流程。

济南选取案件量大、法拍数量多的历下法院作为试点，筛选被执行人有自行处置意愿的案件，引入公证调解、公证代办、公证提存机制，对接不动产登记机构进行“先过户再解封”。

济南市不动产登记中心主任杜建刚表示，在法院出具同意自行处置房产的执行裁定书后，买卖双方凭购房协议及公证机构出具的购房款提存证明，到不动产登记机构办理过户。大厅窗口收取买卖双方纳税及过户的材料后，推送给税务机关完成税费计算和缴纳，办理转移登记，即完成过户。然后，不动产登记机构解除查封手续，将信息推送给公证机构，完成后续的资金划转手续。

如果买方需要贷款购房，可凭公证机构出具的首付款提存证书等资料向不动产登记部门申请办理不动产转移和抵押的“双预告登记”（即买卖双方的不动产转移预告登记、买方与贷款银行的抵押预告登记，两笔业务同步办理），贷款银行可凭借抵押预告登记证明放款。买方的首付款和银行贷款均全额存入公证机构的专门提存账户。然后买卖双方正式办理过户手续。提存账户的房款清偿债务后，解除对不动产的查封，贷款银行的抵押预告登记转为正式的抵押登记，银行的贷款有抵押财产作为保障。如果万一过户手续出现问题未能顺利完成，公证机构会将提存账户中的贷款资金全额返还给银行，实现交易资金零风险。

济南市将在总结经验的基础上，推动“带封过户”模式从执行阶段向诉前诉中阶段、从民事执行案件向刑事涉财产执行案件、从单一查封案件向多轮查封案件、从二手房向新建商品房、从“带封过户”向“带封融资”扩展。