2024年楼市持续调整中显现积极信号

2024年的房地产行业，持续筑底。从季度走势来看，得益于稳定房地产市场举措适时推进，以及地方主管部门积极落实，尽管销售市场面临压力，但累计跌幅已连续数月收窄，显示出积极信号。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2024年市场走向，与稳楼市政策有不小的关系。

其表示，今年前期所出政策，主要聚集于需求端，给购房者“降门槛、降成本、提预期”。9月底以来，高层明确使楼市“止跌回稳”，相关部门出台一系列有力的增量举措，形成政策组合拳。

12月政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

“这样的部署、定调，进一步稳定了市场预期，市场的回升被认为更具可持续，四季度市场也出现向好迹象。”李宇嘉称。

按不同梯队城市表现， 2024年以来楼市呈现结构性分化特征，一线城市销售显示出的韧性，明显强于二线及三四线城市。

据中指院数据， 1-11月，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比降幅最小；四季度，一二线城市销售持续改善，同比增幅均超10%。数据显示，一线城市1-11月销售面积同比下降14%，其中，10-11月同比增长40%。

“一线城市优化政策持续落地，潜在购房需求增加且持续释放，同比降幅在各线城市中最小。二线城市由于前期政策已大幅宽松，后续加码效果有限，且各城市间由于经济增速、产业结构、库存压力等情况有所不同，需求支撑力度也存在差异。杭州、宁波、成都等少数经济更具活力的城市年内呈阶段性复苏，大多三四线城市仍处于调整过程中。”惠誉分析师王兴萍表示。

在克而瑞分析师看来，鉴于中国仍处于城镇化发展上升阶段，且大量住房改善需求仍未得到满足，测算现阶段全国商品房年增量需求规模，保守值应在10亿平方米以上。

“按我们监测到的情况，目前行业的交易量，已经低于实际的年需求增量。从‘置业需求’与‘实际购房’规模对比来看，行业成交端已进入到需求累积的筑底周期。”克而瑞分析师称。

交易量降幅收窄

从2024年楼市交易情况来看，市场整体呈现交易量持续调整，但降幅收窄的态势。

据克而瑞监测数据，受年初优质项目供应不足、购房预期尚在持续修复等因素影响，2024年一季度全国新建商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高。

“一季度市场出现调整后，监管部门及时出台‘5.17新政’。在降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下，5月、6月市场成交有所回升，单季销售面积同比降幅有所收窄。”中指院指数研究部总经理曹晶晶表示。

克而瑞数据显示，二季度全国新房销售面积2.5亿平方米，同比降18.6%，降幅较一季度收窄0.8个百分点，销售金额同比下降22.7%。

“三季度是行业传统淡季，销售面积较二季度下降10%左右，但对比2023年同期交易数据来看，仍在边际改善。三季度新房成交面积同比降12.7%，降幅较二季度再度收窄5.9个百分点。”克而瑞分析师表示。

曹晶晶指出，9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强稳定市场信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。在政策强力支持下，四季度以来，核心城市市场出现明显升温迹象。

据住建部公布数据，10月、11月新房网签成交面积实现了连续两个月同环比双增长。按统计局数据，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正。

市场供求方面，据中指院数据，2024年1-11月全国新建商品房销售面积8.6亿平方米（全年预计9.7亿平方米），同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比降19.2%；其中，现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，销售表现明显好于期房。受部分优质改善型楼盘入市影响，1-11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。

业内人士指出，相较于新房市场，二手房市场成交情况略好于新房。

“过去三年间，二手房市场的景气度指数呈现出持续调整态势，每年的峰值均较前一年有所下降。在这种调整态势下，虽然今年二手房市场价格仍处于低谷位置，但交易量却呈现出上升的迹象。”研究院分析师表示。

据中指院数据，2024年1-11月，30个重点城市二手房成交约146.5万套，同比增长2.3%。

具体来看，受季节因素及2023年2、3月高基数因素影响，今年一季度30城二手房成交套数同比下降21%。5.17楼市一揽子利好政策落地后，市场情绪有所回升，6月二手房成交量环同比止降转增，二季度二手房成交套数同比微增1%。

三季度随着政策效果逐渐减弱，8-9月二手房成交持续走低，但整体成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套数同比增长15%。

“在9.26楼市一揽子利好政策刺激下，10月以来，二手房市场反映热烈。尤其是一线城市，二手房成交量创新高。”亿翰智库研究总监于小雨称。

随着市场信心逐步恢复，10月单月30城二手房成交套数同比增长23%。11月二手房成交继续冲高，突破16万套，创近20个月新高。

价格方面，中指院数据显示，2024年1-11月百城二手房价格累计下跌6.77%，环比已连跌31个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4城环比上涨，打破连续7个月百城二手房全跌局面，北上广环比跌幅亦明显收窄。

行业进入新平衡周期

明年市场走势如何？多位分析人士认为，房地产行业正进入新平衡周期，销售规模筑底在望。

对于房价触底，同策房产研究总监宋红卫指出，可从四个方面展开观察：首先，相关部门大力度出台楼市政策，包括货币、财政等调控政策，都要极其宽松，尽最大力度给予市场信心支持。其次，各地大力度下场展开收储，出清房地产行业风险。

第三个重要信号是，市场成交量逐渐回升并保持稳定。四是资产投资回报率需达到一定水平。根据其研究，当房屋租售比的指标，自下而上穿透10年期国债收益率水平时，意味着资产价格或已经接近底部。

“我们认为，这4个方面，是市场触底的几个必要条件，当这4个信号齐备时，能够判断楼市价格已经触底。目前来看，第一个信号已经完全实现，但是，第二、三、四个指标仍需要持续观察，这三个指标只是结构性的实现优化好转，有待形成持续性的既定性的趋势。”宋红卫表示。

标普信评分析师指出，当前市场已出现好转迹象，11月一线城市房价开始回温，其中新房价格止跌，与上月持平；二手房价格环比上涨0.4%。二线城市价格跌幅也显著收窄，新房、二手房分别环比下降0.1%和0.2%，降幅较10月分别收窄0.4和0.2个百分点。11月全国新房和二手房出现环比价格上涨的城市分别为17个和10个。

就此，曹晶晶认为，2025年新房销售要实现从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”，核心是政策要“一鼓作气”落实到位。

结合国内外经济研究机构对2025年经济环境预测，并参照近期宏观政策及重要会议内容，中指院根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。

业内人士预计，2025年高能级城市将率先企稳，对全国楼市发挥托底作用

“二手房市场交易价格重回增长是商品房市场交易企稳的先导指标，而高线城市已经开始出现企稳信号。我们预计，在100万套货币化安置政策逐步落地的推动下，一二线城市商品房销售的跌势将在2025年得到扭转，进而托底全国楼市。”标普信评分析师称。

在克而瑞分析师看来，2024年四季度以来销售指标出现向好迹象的背景下，若稳市场政策能够持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳。

“我们预计，低线城市仍将是全国楼市企稳的主要制约因素。高线城市和低线城市2025年的销售额增速将显著分化：高线城市的销售面积和销售额将重回增长轨道；而低线城市仍面临不小的压力。”王兴萍表示。

“届时行业长期库存压力虽然仍在高位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心将迎来实质性恢复。”克而瑞分析师称。

曹晶晶指出，对后市保持谨慎乐观之际，也应注意，2025年房地产市场销售恢复仍面临诸多挑战。例如，居民收入预期尚未根本性扭转，近期居民置业调查数据显示，影响居民购房节奏的主要原因中，收入不稳定、房价下行预期、还贷能力担忧位居前三。

另外，新开工面积持续下滑，连续三年新开工面积低于销售面积，有效供给不足或将制约新房销售恢复。而二手房市场对新房市场“替代效应”明显，预计将继续对新房市场需求形成分流效应。

“房价方面，若政策持续加力，预计明年上半年部分核心城市房价将逐步‘止跌’。若支持政策能密集出台并落实到位，居民房价预期有望明显得到改善。”曹晶晶称。