楼市火爆致多城公积金告急 业内称并非无款可贷

楼市去库存的攻坚战中，因成交量大幅攀升，一些城市住房公积金的“弹药库”有点不够用了。

随着各地2015年住房公积金年报的先后公布，上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响，公积金的杠杆作用被进一步放大，对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑，一些城市延长了公积金的发放周期。

亿翰智库分析师张化东指出，公积金贷款只占整个贷款市场非常小的份额。“公积金贷款还不到整个贷款市场10%的份额，对整个贷款市场的影响不大，商业贷款才是真正的大户。但各地公积金使用率创新高，却反映出楼市在对贷款资金的使用上，都在不同程度地加大购房者的资金杠杆率。”张化东说。

多地公积金“被贷空”

南京、苏州等地先后传出公积金贷款几乎“被贷空”的消息。

南京公积金管理中心近日披露的2015年年度报告显示，南京去年个人住房公积金的贷款率高达104%，超过85%的警戒线。

数据显示，去年南京共发放5.45万笔公积金贷款，较2014年增长了近一成；近1/4的购房者是通过公积金来购置房产的。

公积金贷款率超过85%警戒线的，不止南京一个城市。

去年苏州住房公积金的使用率为99%，市区更是达到了117%的历史高点。南昌公积金使用率达101%，同比增长近三成。去年上海公积金的使用率约98%，较2014年同期增加了14个百分点。至2月底，福州住房公积金个贷使用率也已达105%。

贷款率不断攀升的时候，多个城市公积金贷款的受理量，也创出了历史新纪录。

与去年3月相比，芜湖市住房公积金今年3月份的贷款户数、金额，分别增长了87%和106%；而当月5.16亿元的贷款金额，更是创了芜湖公积金贷款单月历史的最高纪录。

楼市库存压力较大的常州，住房公积金的贷款也创出了新高。据常州市公积金中心透露，常州公积金贷款率约98%。而今年前三个月，常州公积金贷款的申请达到25.35亿元，较去年同期增长了六成。

因公积金资金池内的活期蓄水被快速吸掉，多个城市公积金管理中心呈现了排队办业务的景象。

近日，郑州公积金中心就出现了通宵排队，等待公积金放款的现象。对此郑州市住房公积金管理中心方面表示，在加快办理进度的同时，也在安排网上预约排号等多种措施，以应对贷款需求旺盛的局面。

排队等候办公积金贷款的不止是郑州，福州、南京等城市公积金贷款的发放，已经出现了延期发放的情况。因公积金使用率过高，近日福州就暂停了办理商业贷款转公积金贷款的业务；而南京公积金放贷的周期，则从此前的几个月延长至半年。

仲量联行住宅部总监周静指出，公积金活期存款不够用，与房产交易的火爆有直接关系。

“因单位时间里房产交易集中成交，导致短期内对住房公积金的需求出现爆发式增长。在地方政府的工具箱里，提高公积金贷款的杠杆率，是各地去库存的一项重要手段。也正因去库存和房产交易需求的迅猛增长，使得各地住房公积金的使用率创下了几年以来的新高。”周静说。

“吃老本”救急

公积金是否真的无款可贷了。就此疑问，业界人士告诉记者，公积金贷款发放迟缓与公积金资金池枯竭是两个概念。

上海师范大学金融中心主任李勇威表示，住房公积金使用率一般是指一定时期资金的使用规模，与当期资金归集规模之间的比例。

“使用率并不是当期使用的资金，与累积总的公积金规模之间的比例。也就是说，使用率反映的是一定时期内公积金资金池内流入与流出的动态状况。”李勇威在接受记者采访时说。

以上海为例，去年上海公积金缴存额880亿，而发放额则超过1192亿元，发放规模较2014年增长了六成多。

需求量旺盛，上海公积金不得不吃起了老本。据沪公积金年报披露，至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元，缴存余额仍有2822亿元，2015年当年回收个人住房贷款362.93亿元。

“上海去年当年支出大于当年收入，但公积金贷款仍在正常放发。所谓的无款可贷其实是对公积金使用率较高的形象表述，而并非资金池即将枯竭。”张化东指出，一些城市之所以限制商业贷款转公积金贷款以及公积金贷款周期拉长，一定程度上是出于资金调配和安全考核。

李勇威告诉记者，公积金的管理与使用有其内部的规则。在当期归集资金使用超过一定比例，并需要从往期资金进行调配时，有一定的使用规则。好比池里一个水龙头进水另一个放水，池里的资金要保持在一定的水位以保证整体运行的安全。而在降到一定水位时，不同的地区可能会在内部进行安全模拟测算，以确定后续可以放出多少资金。

对此周静表示，与商业贷款追求更高的商业利益略有不同，公积金还具有一部分公共职能的属性。另一方面，因三四线城市去库存压力仍然很大，政府需要通过公积金来增强购房者的购买力。

克而瑞分析师认为，公积金的使用并不完全遵循商业利益，各地政府还会考虑综合效应。一二线城市继续扩大公积金杠杆的空间已经不大，但三线四城市继续扩大住房公积金使用空间的可能性还是很大。

“各地住房公积金宽松的政策不会改变。只要在安全范围内，各地政府仍会继续给予支持。一些城市去库存压力比较大的三四线城市，甚至可能会进一步加大公积金政策的使用力度。”张化东在接受记者采访时说。