“贷款房”自办证有规难行 济南业主无奈委托第三方机构

2017-08-14 09:57:36 来源: 济南日报

[ 摘要 ]买新房最怕什么?办不了证!在记者的随机调查中,这是多数受访者给出的答案。为让业主尽可能快速拿到不动产证,年初济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程,让开发商提前上交所有手续和资料,业主准备好资料自己去办证即可,不用约开发商,大大缩短了新房办证周期和等待时间。

新房最怕什么?办不了证!在记者的随机调查中,这是多数受访者给出的答案。为让业主尽可能快速拿到不动产证,年初济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程,让开发商提前上交所有手续和资料,业主准备好资料自己去办证即可,不用约开发商,大大缩短了新房办证周期和等待时间。

然而业主并未得到理想中的便捷,由于开发商和银行存在担保关系,以及“贷款房”和银行之间需要“办抵押”等诸多问题,开发商和银行拒绝向业主提供所需材料。在这场便民博弈中,“贷款房”被迫出局。是谁阻碍了业主办证的便捷路?连日来记者多方调查采访,将原因一一揭开。

多次奔走无果的业主 无奈委托第三方机构办证

“开发商不提供资料”“银行拒绝到场”“开发商说所有材料已经给代理公司,让业主找代理公司交钱签字办证”……得知自己购买的楼盘符合自行办证条件,家住白马山路世茂原山首府的李先生和邻居相约去办不动产证,却得到这样的答案。

和李先生一样,最近正在准备给新房办不动产证的孙先生心情复杂——他在东边买了套房子,盼了好久的证终于可以办了,又赶上济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程,不用约开发商自己就能去办证,但看起来很快能拿到手的证,两个多月过去了,他还没有拿到。

孙先生的房子是贷款买的,虽说不用约开发商了,但是银行人员得到场,开发商要求孙先生约银行人员一起去,而他根本约不到银行人员,开发商就不愿意将房屋移交协议和房屋图纸提供给他。

“我自己去办证,开发商只要提供资料让我自己跑腿就好,为什么非要我约银行?”孙先生表示不解。多次奔走无果,孙先生只好听从开发商的意见选择了代理公司,交上代理费用后等待代理公司电话通知面签时间。“据相关规定,开发商应当协助我们办理登记手续,这明显涉嫌违规。”

交给代理公司靠谱吗?记者了解到,目前代理公司代办不动产权证的费用在300-500元之间,花个三五百元省去跑腿和准备材料的麻烦,听起来很不错。但是代理公司的弊端并不在价格,而在效率。找代理公司办证得有足够的耐心等待,为了节约成本,成百上千套待办证房屋,代理公司可能只有一两个人在忙活。“我们之所以得到开发商支持,是因为有的开发商要跟我们分成。”济南一家代理公司内部人士透露。

采访中,记者了解到,目前符合业主自行办证条件的楼盘几乎都不同意“贷款房”业主自行办证,部分楼盘允许“全款房”业主自行办证,有的甚至连“全款房”也不允许,大部分楼盘的做法是直接将资料交给第三方合作机构,通知业主联系第三方机构办证。

有“苦衷”的开发商 担心拿不回存在银行的“担保金”

看似约不约银行跟开发商毫无关系,但之所以“控制”着业主办证的所需资料,是因为开发商有着难言的“苦衷”——开发商在银行存有大量的“担保金”。“银行把握着我们的‘命脉’。”济南西部城区一名地产开发公司相关负责人告诉记者。

开发商为什么要在银行存“担保金”?这是因为开发商在预售房屋时,房屋还不具备抵押资格,业主购买期房时,从银行贷到款,靠的不是抵押的房产,而是开发商在银行那里的“信用”,信用如何保障?开发商只能交“担保金”来替业主担保,以此保障银行的利益。等到交房后,办理不动产权证时再给业主的房屋办理抵押,这时房屋才算真正抵押给银行。

根据新的流程,业主可以拿着所需资料自行前去办证。事实上,“贷款房”业主拿着开发商提供的资料完全可以办理“不动产证”,如果银行不到场,那就办不成抵押权证,房屋不抵押,就等于业主的房子从银行借了款没抵押。到那个时候,从法律层面讲,业主不还款银行也没办法。

“说白了,银行怎么着都不吃亏,不积极配合业主办理抵押,是因为手中有我们的‘担保金’。但我们不敢轻易给业主所有资料,万一业主不约银行去办‘抵押权证’,我们的‘担保金’就拿不回来了。”上述负责人表示。

拒绝办理预抵押的银行 不想承担风险也不想给自己“添麻烦”

从这个链条来看,银行作为放贷者似乎占领“高地”,开发商既然能从之前一户户陪着业主办证,到现在一次性提交完所有资料,让业主自行办证,业主少等待快拿证,那么银行可不可以事先在不动产登记中心办理预抵押,等到能办不动产权证了自动转成抵押手续?

根据我国的商品房预售制度,房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人、由承购人预先支付定金或房款的行为,这种房屋习惯上称为期房。期房还未建成,所以无法办理抵押,但是记者了解到,银行和业主可以到不动产登记部门办理预抵押,预抵押之后,当业主再前去办理不动产证时,预抵押会转换成正式的抵押证明,只需要银行工作人员签字即可。

既然如此,那银行为什么不愿意办理预抵押?“预抵押现在很难说有没有法律效力。”一名银行工作人员透露,预抵押是有一定风险性的,一旦出现纠纷,有的法院会认为预抵押不属于物权抵押,银行的利益将难以保证。

另外一家银行的工作人员则告诉记者,他们其实愿意办理预抵押,因为现在有的开发商越来越强势,只签订担保协议,不交“担保金”,预抵押在一定程度上可以更好地保障银行利益。但是开发商不愿意配合,因为预抵押准备材料太麻烦,开发商需要给每一户业主准备,而且有的开发商着急回笼资金,办理预抵押会延长放款等待时间。

记者了解到,如果提前办理预抵押,业主在之后的不动产证办理过程中会大大缩短等待时间,“贷款房”自行办证的流程也顺了,业主能在最快时间内拿到不动产证,也不用找代理公司了。但是对于开发商和银行来说,这样等于增加了一个手续,他们“嫌麻烦”。

一心便民的不动产登记中心 预抵押手续“再简化”打通自行办证

“彻底改变传统的办证方式,目的很明确,就是让市民办证更快、更简便。”济南市不动产登记中心相关负责人解释,他们的出发点一切都是为了便民利民,自行办证能解决开发商办证周期长、相关营业执照出现吊销办不了证等问题,开发商一次性提交好所有资料,业主也不用担心开发商“半路撤摊子走人”。

可理想很美好,现实却曲折。全款购房者执行起来畅通无阻,“贷款房”业主却遭遇了重重阻碍。“贷款房”关系里,银行握着开发商的“担保金”,开发商握着业主资料,强迫业主约着银行一同前去办理抵押权证明,业主约不到银行,最终不得不放弃自行办证,依旧交给代理公司。

“我的不动产证办了半年了还没办完。”这是不动产登记中心工作人员最怕听到的话语,在去年的行风评议中,“办证慢”是市民反映最多的问题。不动产登记中心办证真的慢吗?记者了解到,目前新建商品房国家法定办证时间是30个工作日,济南市不动产登记中心承诺10个工作日,二手房国家法定办理期限是30个工作日,济南市不动产登记中心承诺5个工作日。

记者了解到,目前万科地产的项目均要求采取预抵押登记,这是一个很好的示范,也将为业主办证带来很大方便。记者还从济南市不动产登记中心得到消息,为进一步方便银行和业主办理预抵押登记,他们将进一步简化程序和材料,特别是在办预抵押时,由银行和贷款购房人提前签字确认将预抵押登记转现房抵押的手续,这样就可以在有预抵押的购房人自行办理不动产证时,不必受银行和开发商制约,由不动产登记机构在系统中自动予以确定转现房抵押登记,而且银行也不用跑腿,系统远程查询,需要把预抵押证换为抵押证时,自行前去换证即可。

记者手记 各方共同付出让业主更方便

“麻烦”是记者采访过程中听到最多的话,准备材料太麻烦,跑手续太麻烦,一户户通知太麻烦……

是的,谁都不愿意麻烦,可现实反映出的问题是:开发商和银行不愿意麻烦,最后麻烦的就是业主。让业主花个三五百元交给代理公司确实很方便,开发商省心、银行省心,可业主很闹心。钱花了,等来等去,半年一年还是毫无动静,只能感慨一句:买房办个证时间太长了。业主口中的“办证时间”是哪来的?其实,大部分业主把在开发商、代理公司、中介甚至缴税环节全部视为办证时间,这个“锅”不动产登记中心背得有些冤,市民等待了半年或一年的办证时间,资料或许还在第三方机构那里。

“打造四个中心、建设现代泉城”,大家应该一起为建设现代泉城而努力,让市民有幸福感。打通业主自行办证这个通道,需要各个单位各个环节一起提速,所有的改革都需要大家一起付出,开发商麻烦点,银行麻烦点、不动产登记中心麻烦点,业主就不麻烦了!

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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