济南房地产市场回归理性，商品住宅库存9.82万套

1月8月，在“下一个十年”新时代下房地产发展力高峰论坛上，济南市房地产业协会发言人、山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海发布2019年济南市房地产市场运行情况。

新建商品房销售情况。2019年，新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米，同比下降0.61%，均价为11902.73元/㎡，同比增长2.49%。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米, 同比增长4.14%，均价为13074.44元/㎡, 同比增长3.67%;办公销售0.77万套，销售面积共计85.82万平方米, 同比增长4.46%，均价为12823.21元/㎡, 同比增长2.87%;商业用房销售0.73万套，销售面积共计73.02万平方米, 同比下降14.49%，均价为18166.95元/㎡, 同比下降2.86%。

商品房库存情况。截至12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%，其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米，同比增长35.17%;办公写字楼2.70万套，面积293.91万平方米，同比增长15.5%;商业用房1.47万套，面积237.28万平方米，同比增长7.97%。

存量房交易情况。2019年，二手房交易5.68万套、成交面积436.39万平方米，均价为9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米，均价为10209.14元/㎡。

济南市房地产业协会指出，2019年济南房地产市场呈现四方面形势。一是房地产市场呈现理性回归态势。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的经营难度;但有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象。三是价格特征明显。目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。全市住宅去化周期约为15个月(2018年底为12.4个月)，区域库存分化明显。

孙大海分析了2019年济南房地产市场形势原因。一是土地价格较高。与其他同类城市比，由于地价较高，配建较多，一定程度上影响了企业拿地的积极性，二是改善型需求受到抑制。从2014年以来济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场，由于2015-2017年之间的不理性急剧增长，透支了大量购买需求，导致改善型需求受到抑制。“整体来看，2019年济南市新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现下行回归态势，市场进入理性调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现一定回调，城区周边区域项目价格下调幅度较大，降价幅度在15%左右，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。”

从2019年销售情况看，济南市房地产市场虽然出现明显降温，在保持一定市场规模的同时，住房价格实现了平稳回调，整体保持平稳态势。房地产市场以刚性需求、改善需求为主，销售占比超过80%。