“限高令”为摩天大楼划红线，济南518米超高层暂不受影响

４月３０日上午，历下总部商务中心Ａ栋封顶，总高１８８米。济南又增加一座摩天大楼的同时，近日住建部、国家发改委一道“５００米限高令”引发国内各地对超高层建设的热议。

目前，济南５００米以上唯一超高层为恒大国际金融中心及恒大广场项目，主塔楼设计高度５１８米，刚刚对外进行建设工程规划许可公示。“恒大５１８米”会否受“限高令”影响？４月３０日，济南市自然资源和规划部门、建设单位回应新时报记者：该项目已经过发改立项、规划审查，暂不会影响建设，目前项目正进行地基施工。

已批复超层高项目暂不受“限高令”影响

济南恒大国际金融中心及恒大广场项目位于济南西站东约２公里处，地块东临潍坊路，南临日照路、西临东营路、北临威海路，总体方案包括１栋主塔楼、５栋裙楼等建筑，占地１０．８６公顷，总建筑面积达１１７万平方米。这个建筑面积体量相当于两个山东国际会展中心。

该项目分南区和北区规划建设。近日公示的北区包括５１８米主塔楼及裙房、１栋公寓塔楼、２栋超甲和准甲办公塔楼、商业多层及两个仓储式停车楼，总建筑面积７６２８６１平方米。其中，在北区地上总建筑面积５３．１万平方米中，９９层高的５１８米主塔楼建筑面积为３１１６８３平方米，占北区总建筑面积的近六成。

“限高令”出台前，恒大国际金融中心及恒大广场项目处于基础施工阶段，地块东北角售楼处去年已建好。作出北区建设工程规划许可的济南市自然资源和规划局直属第二分局工作人员表示，“恒大５１８米”不在禁止新建５００米以上建筑之列，因为该项目从立项环节开始已经过济南市发改委批复，建设工程方案通过了市自然资源规划部门规划审查，投资情况列入国民经济和生活发展计划，已有规划不会轻易改变。建设单位济南恒大城西置业有限公司一名工作人员回应称，他也看到了国家“限高令”的消息，目前项目工程正常进行中，主塔楼建设规划许可已经公示，现在基坑已挖十多米深。此前，“恒大５１８米”已列入济南市２０２０年度市级重点建设项目。

几经坎坷的“恒大５１８米”如果顺利建成，将是“山东第一高”，而且有可能后无来者。除了“恒大５１８米”，济南其他在建超高层以国际金融城产业金融集聚区的“五指山”为代表。就在“限高令”出台后，“五指山”中的第一高——绿地山东国金中心项目工地近日传来消息称已建至１７７米，今年十一期间将正式突破３４０米大关。该项目设计４２８米高，地上８８层。其他４栋超高层分别高３６０米、３３０米、２６０米、２３０米。

济南１５０米以上超高层有８０座左右

中国《民用建筑设计通则》规定，建筑高度超过１００米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。改革开放以来，济南城市发展已发生了巨大的变化，从东方大厦到索菲特银座大酒店，从绿地中心到未来的绿地山东国金中心、恒大国金中心，济南的高度也从１００米跃上“２００＋”“３００米＋”，甚至“４００米＋”，摩天大楼的长高不断刷新着济南的天际线，而更迭速度也在逐渐加快。

绿地山东国金中心建至１７７米

济南有多少座超高层？据不完全统计，目前济南已建成或在建的２００米以上的高楼近３０座。在建的最高楼为位于济南西客站的“恒大５１８米”，其次为绿地山东国金中心；已封顶最高楼为汉峪金谷云鼎大厦，高３３９米；已投用最高楼为济南绿地中心，高３０３米；基坑阶段停工的最高楼为中弘广场，设计高度３１８米。

云鼎大厦２０２０年底将交付

目前来看，“前十高”依次为：济南恒大国金中心主楼（５１８米，基坑施工）、绿地山东国金中心（４２８米，主体施工）、平安金融中心（３６０米，主体施工）、汉峪金谷云鼎大厦（３３９米，封顶）、中信泰富广场（３３０米，在建）、济南中弘广场（３１８米，基坑阶段）、济南绿地中心（３０３米、建成）、南北康万科中心（２７６米，基坑施工）、复地济南国际金融中心（２６０米，基坑施工）、华润大厦（２５８米，建成）。

另据高楼爱好者网站“高楼迷论坛”统计，济南１５０米以上超高层（含基坑施工、主体施工、封顶、建成）有８０座左右。从区域分布来看，济南东部国际金融城、西客站片区是超高层最密集的区域。“前十高”中，有６座在东部（不含中弘广场）；在２００米以上超高层中，１６座在东部（不含中弘广场）。近年来西客站片区２００米以上超高层不断涌现，除了“恒大５１８米”，还有山东高速广场２号楼（２００米，建成）、恒大国金中心Ｅ座（２３８米）等；１５０米以上超高层有齐鲁之门双子塔（１７５米，在建）、保利中科创新广场主楼（１７５米，在建）、省会三馆二期（１６８，主体施工）、远大购物广场南区２号楼（１８１米，基坑施工）、恒大国金中心Ｄ座（１６２米）等。

在山东省内，青岛在建第一高为３６９米海天大厦，烟台第一高为３２３米的世茂海湾１号，威海最高建筑为１７１米的中信大厦。

５００米成高度“红线”，给“第一高”竞争降温

住建部和国家发改委出台的进一步加强城市与建筑风貌管理的通知称，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”。根据通知，今后超高层规划、建设审批极为严格，一般不得新建５００米以上建筑，如果确有必要，需上报住建部、国家发改委；严控２５０米以上建筑，确需建设的，由省级以上住建部门会同有关部门进行消防专题审查，并报住建部备案；１００米以上建筑要充分论证，与城市规模、空间尺度相适宜。

简单来说，５００米成为建筑高度“红线”，这其实是给“第一高”竞争降温，为超高层设定准入门槛。我国是世界上拥有２００米以上摩天大楼数量最多的国家，全国现有百米以上超高层８０００余幢，年均增长率达８％，是世界年均增长率的２．５倍。

对于出台“限高令”的原因，在通知中也有部分提及，那就是治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，坚定文化自信，延续城市文脉，体现城市精神。同时，通知中也指出超高层要在消防、抗震方面充分进行论证。

从这些年的实际来看，合理控制超高层建设确有必要。首先，建筑越长越高，人员集中，给消防安全、应急管理带来考验。目前很多城市装备的举高消防车喷射高度大约在百米，这个高度之上消防安全主要靠建筑内部的自动消防安全设置。但一个令人震惊的数据是，目前全国３０余万幢高层住宅建筑中有超过３５％未设置自动消防设施。就在两部委出台通知前，应急管理部对《高层建筑消防安全管理规定（草案）》面向社会二次征求意见，对已不能适应当前高层建筑消防安全管理的相关内容进行整合和完善，对建筑高度超过１００米的高层建筑拟实行更加严格消防安全管理。

其次，超高层建设成本高、周期长，令不少企业折戟，我们身边超高层烂尾的例子不在少数，给城市土地资源带来极大的浪费。而且，超高层的保养维护成本高。

第三，正如通知中所提及的，如果没有高水平的规划，超高层很容易对城市风貌和居住舒适性带来破坏，并且一旦建成后纠偏难度极高。

因此，对于超高层的严格管控，算的不仅仅是短期的经济账、安全账，更有远期的生态账，以及城市文脉、城市精神等长远问题。