龙湖商业2020：练好“行活”，穿越周期

3月26日，龙湖集团（0960.HK）发布2020年度业绩，龙湖集团董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶出席。

 从年报公布的数据看，龙湖保持了一贯的业绩均好性，全年实现营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%；股东应占溢利为200.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利186.9亿元，同比增长20.2%，毛利率为29.3%。

 这样的成绩，也兑现了吴亚军在2020年初的要求，尽管当时疫情带来明显冲击，吴亚军仍旧表示，龙湖全年业绩要保持适度增长，并称“这是强者的姿态”。

 从收入来源看，物业发展业务仍旧是最大的业绩贡献者，实现营业收入1709.8亿元，同比增长21.4%；物业投资业务则在疫情之年，实体商业普遍遭遇重创的情况下，实现31%的增长，录得租金收入75.8亿元，成为龙湖业绩的“压舱石”。

 在物业投资业务中，商场占比最高，超过3/4，实现租金收入58.2亿元。

 这一年，单是新开业项目就达到了10座，如果以每座商场300家商户粗略估算，总共落位的商户就达到约3000家，而每个商铺落位前，需要沟通的商家数量更可能数倍于此。疫情是一个无法回避的因素，受到冲击的实体商业品牌退租、减少开业，都是正常反应，因此，商场开业和运营过程中，龙湖商业团队不可避免地要面临重新招租的情况。

 最终，龙湖保证了开业数量，也保证了开业质量，去年整体出租率达到96.9%。这是龙湖商业执行力、业务定位、财务体系共同发力的结果。

 这些能力不是一朝一夕之功，在龙湖商业内部，最常听到的一句话就是“把行活做好”，所谓“行活”，也就是商业运营的基本功，小到地面的净度，细到商户货品的选择，都在龙湖商业团队的工作列表内，这种极细的管理颗粒度，标准化之后的作用是巨大的。

 同时，龙湖的商业布局在一二线核心城市，从疫情中复苏的能力更强，从项目实际的复苏过程可以看出，经历过前4个月的沉寂后，人们的生活逐渐回归正常，即便客流并未恢复到往年同期水平，但销售额却超过了同期，这也是高能级城市消费力的明证。

 除了运营能力和定位之外，要做好商业，还有一个基础不可忽略，就是资本的加持。邵明晓多次强调，商业地产是资本成本的游戏，当然背后要有运营、选址、定位、建造的能力，但底层逻辑上，融资成本超过5%，持有商业一定会遇到巨大的挑战。2020年，龙湖的平均融资成本4.39%，低于整体回报率，实现了正杠杆。

 

目前，龙湖是极少数获得穆迪、标普、惠誉全投资级评级的民营房企，谈及原因，邵明晓介绍，租金收入可以覆盖利息是其一，其二是商业高速增长提供的可再生的经常性收益（Recurring Income）。

 商业发展与融资成本互相作用，产生正向影响，而资本成本的降低，对龙湖集团的所有业务都带来了机会。

 在数据之余，吴亚军称，深入来看，商业之所以能够顺利完成目标，也得益于企业价值观和企业文化的助力。在去年疫情之初，谁也不知道疫情会持续多久，龙湖的商业运营体系在最困难的情况下，提前开工或准时开工；另外，商业运营团队主动提给客户降租，以及受运营收益影响的情况下，坚定达成开业目标和预算要求的两个收入目标。

 这种经历了20年积累打磨出来的系统化能力，也令龙湖管理层对商业抱有信心。

 2021年，龙湖商业的收入目标为85亿元，这一目标相比2020年的58.2亿元增幅达46%。

 这是一个不低的增速，除了2021年新开业11座商场之外，还需要已开业项目同步实现增长。

 邵明晓表示，从今年来看，一二月份龙湖商业单店增速达到13%，客流、销售以及单店数据都是正向的，对完成2021年的商业收入目标有信心。

 不仅如此，邵明晓介绍，至少在未来5年，龙湖商业的租金将保持30%的增长，比住宅开发业务要快，同时对集团的利润贡献力争保持每年一个点的增长。

 从龙湖目前的项目储备看，截至2020年底，龙湖运营的商场达到49座，在手的商业项目数量已经超过100个，分布在27座城市，按照一年开业约10座商场的节奏，未来5年的新项目储备充足。同时，邵明晓研判，中国45个有地铁的城市大概有七八千个站点，这里有很多机会，并且与龙湖的能力圈高度匹配。

 而按照30%的增速，最迟5年后，龙湖商业的租金收入将超过200亿元。吴亚军曾表示，“商业实现200亿元收入以后，不再需要我们为其输入现金流，他们完全可以实现自有现金流的正向循环，而且稳定的收益可以确保公司在任何波动的周期里都有压舱石”。