站在盈利的关键点上：龙湖冠寓的诺曼底之战

在2021年，冠寓的目标是「开业间数达到11万间，租金收入25亿元左右」。

「公寓数达到10万间将会是冠寓的盈利拐点，动态投资回收期是5～6年」，这是2019年龙湖对于租赁住房业务的判断。彼时，长租公寓的洗牌才刚刚开始，大多数人还寄希望于烧钱模式，谁也不知道盈利的周期到底有多长。

 两年时间过去，长租公寓行业经历了轮番爆雷与调控，从拓荒走向精耕，但龙湖冠寓却沿着自身清晰的发展模式，如期站到了盈利的关键点上。

 根据最新发布的年报数据，截至2020年底，龙湖冠寓已经布局30+城市，已开公寓数达9万间，实现年租金收入18.1亿元，在行业内继续保持在前三名的位置。距离此前判断的盈利节点只有一步之遥。

 「2021年冠寓将会实现盈利，预计收入为25亿元左右，开业间数量达到11万间」，这是龙湖集团首席执行官邵明晓在发布会上给冠寓立下的2021年发展目标。

 布局租赁住房业务的第五年，龙湖冠寓打响了盈利的「诺曼底之战」。

 穿越周期：站在盈利的关键点上

 2020年，龙湖集团整体物业投资业务不含税租金收入为75.8亿元，同比增长30.9%。其中，冠寓全年实现租金收入18.1亿，同比增长55%，4年复合增长率达221%，已经成为龙湖经营性收入的稳定贡献源。

 截至期末，冠寓的整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的房源出租率为93.3%。哪怕是在疫情来袭的2020年，这也是一份不错的答卷。

 “如果没有疫情的影响，租赁业务去年就应该开始盈利”，邵明晓对长租公寓的发展持续看好，并且立下了「全年累计开业预计将达到11万间，收入将提至25亿元」的目标。

 这就意味着，2021年，冠寓的新增开业房源要做到2万间，同时新增收入也要做到7亿元。

 如果说，开业间与收入是显性指标，那盈利便是更为严峻的隐性挑战。要知道，在长租公寓领域，收房成本高是普遍现象，再加上后期房源改造及运营管理的成本，「盈利」一直是困扰行业的一大难题。

 但背靠龙湖的冠寓一直以来都保持了较低的融资成本，这是减少资金压力的前提，随之能解决一部分收益率问题。

 2020年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.39%的低位，平均贷款年限6.59年；净负债率46.5%，达到近五年低点；在手现金778.3亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.24倍。

 不光是低于行业的融资成本，冠寓在房源建、改造上也有自己的优势。公开资料显示，龙湖所有新的租赁住房产品都采用全拼装结构，墙板、地板主要的装修材料靠龙湖自有工厂生产以及组装，围绕装配式产品构建一整套的实施体系，基本上能做到零甲醇的标准。

 一方面是超出行业的融资优势，一方面是低成本、高质量的装配式产品，如果冠寓真的能将规模做到11万间、25亿收入之后，跨过盈利的拐点或许真的不成问题。