济南二手房价格5连降、成交量降4成，老小区两年降价15%

近日，2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉。根据统计数据显示，2021年9月至2022年1月，济南二手住宅销售价格指数五连降。记者调查发现，甚至有个别区域出现了新房二手房价格倒挂的现象。同时，二手房市场买卖双方普遍存在观望心态，卖方认为已无法再降，但买方根据市场反馈却认为还有降价空间。

二手住宅成交量下滑了40%左右，部分楼盘两年降价15%左右

孙立民是济南中住地产的一名房产经纪，也就是我们通常所说的二手房中介。今年是他从业的第十年。用他自己的话说，十年来，他经历了济南房地产市场最好的时候，也陪它度过了那些不好的年份。

“从2019年开始降价比较明显，2020年、2021年的降价幅度比较大一些。”谈及最近济南部分片区或楼盘的二手房出现的降价时，孙立民略显无奈，“整个2021年的(二手房)成交量，实话讲是不高的，比较冷淡，相对于2020年来讲是下降了，包括市场价格也有所下降，尤其我所在的市中区可能降幅会比较大一些。”

根据济南市房地产业协会发布的2021年济南房地产市场运行情况数据显示，2021年，在住宅销售量方面，1-6月份二手住宅成交量每日约200套，7月份市场开始降温;2021年10月份以来，住宅销售量大幅下降，二手住宅成交量每天约120套，二手住宅成交量下滑了40%左右。

但是，对于一套二手房动辄降价二三十万元甚至四五十万元成交的消息，孙立民表示，存在这种情况，但只是个例，不具有普遍性。“会有个别的房源这样，因为现在济南的存量房多，去库存就没有那么快。有一些个别的业主着急用钱，想尽快卖掉房子。那就只能是降价，而且可能会大幅地降价。”

类似说法，记者也在从业七年的房产经纪人王强(化名)身上得到了证实。“一套房降二三十万甚至四五十万成交的情况有，但是很少，多是房主着急用钱。”

孙立民也告诉记者，去年他经手的房源，从开始挂牌到最后成交，降幅最多的大概有20%左右，降15%是比较普遍的现象。“20%算是个别的，比较急于套现，或者急于去流转资金。但也有一些房源，挂牌价跟最终的成交价没有太大的变化。”

孙立民拿手上的两套在售房源向记者举例，其中一套位于市中区七里山片区的145平的顶楼，加装电梯前挂牌325万元，年前加装了电梯，现在挂牌315万元，“学校在济南算是中等水平，还有谈价空间。”相同区域的另一套不到110平的房子，因为没有暖气，最初报价190万元，现在是175万元。

据济南房产网数据中心统计数据显示，2022年1月，济南二手房挂牌均价为15294元/㎡，近一年来，在15287元/㎡和15710元/㎡之间浮动。记者梳理国家统计局数据发现，2022年济南1月份二手房价格环比下降0.3%，同比上涨0.7%。同时，2020年8月至12月，济南二手房价格曾连续五个月下跌，2021年1月结束连降，2月再次降价，3月份到8月份连续上涨，9月开始到现在，再次连续五个月下跌。

更多的二手房客户开始关注新房，中介逐渐把重心往新房上转移

作为一个做了十年二手房的房产经纪人，孙立民直言，过去一年，他对于济南二手房市场的变化感受还是比较直观的。

“整个2021年二手房的成交量是下滑的，客户也属于一个放缓的状态。以前的时候一两个月就能下定决心了，2021年他可能会三四个月或者五个月，整个成交周期变长了。”孙立民告诉记者，2021年的二手房成交量确实比2020年有所下降，因为大部分的二手房客户被引流到新房上去了，“所以去年关注新房子的人要比关注二手房的多了。”

孙立民表示，这种现象也是最近两年才开始出现的。“以前的时候，其实济南市场的二手房和一手房的成交比例几乎是持平的，但是近两年开发商的优惠力度比较大，导致我们的一些二手房客户被引流过去。”

孙立民说，他就有一些客户，一直在观看周边的二手房，但是一直选不到合适的，就开始切换到新房上面去。“看了新房以后，可能售楼处的氛围比较好，再加上他们的装修也比较到位，所以敲定的比较多，大概40%左右。”

“我去年有一个客户，通过我们一直在看二手房，看了有大概小半年的房子，一直在观望。后来我们想二手房没有这么多合适的，要不然就往新房去，就引到了市中区的一个位置稍微偏一点的新房。结果去看了以后，客户当时就产生了意向，第二次去就敲定了。”孙立民说，去年一年，像这种从二手房转到新房的客户，十个里边大概有两三个。

市民刘先生就是如此。之前，一直在看二手房的他，从去年底开始，逐渐放弃了二手房，开始考虑新房。过了年回来，他很快就相中了济南东部的一个新盘。“当初也考虑过二手房，也看了很多，一直没找到合适的。预算有限，位置好的小区要不比较旧，要不就是学区不行，还需要缴纳税费和中介费，甚至有些片区的二手房价格竟然比新房还要高，想想还是买新房吧，不用担心麻烦，也不怕买贵了。”

更多的客户转向了新房，房主则是多次降价，希望能吸引买家。

“去年，我有个业主就是这样，因为2018年、2019年那个时候市场价比较高，所以他2020年开始卖的时候，还想按照那个价格去报。但是发现客户并不能接受，所以他也是一次一次地调价，最终才成交的。”孙立民说，该业主前前后后调了四五次价， 180多万的房子最终降了20多万。

虽然有挂牌几天就成功出售的房源，但是大部分房源挂牌周期在3个月到半年之间。孙立民手里也有一些房源挂了一两年仍没有售出，“个别业主心理预期比较高，觉得这个价格比较坚挺，难以接受降价，所以挂的价格一直很高。”

孙立民告诉记者，以前的济南二手房市场，更多的是卖方市场，如今逐渐变成了买方市场。而这种情况从2019年开始出现，近两年变得比较明显。“房源开始增多，存量房多了，客户开始有选择余地了。因为可选择房源多了，就不是那么着急了，客户就占到主导地位了。”

“开发商也在大幅度降价，提高成交率，让老百姓感觉好像整个市场一直在降价，所以他们一直在观望，导致整个成交周期放缓，成交量有所下滑。”这也导致了一些之前只做二手房的房产经纪人，开始逐渐把重心转移到新房上来，甚至只做新房业务。

孙立民从去年开始，也逐渐把比以往更多的精力转到新房上，更多地去推荐一些新房。“去年二手房成交量低，但是新房成交量高。现在很多房产经纪公司也开始代理新房，我们也在要求经纪人从主做二手房要分流一些精力去做新房，就是一二手房都要做。”

济南二手房还会再降吗?

据国家统计局数据显示，2021年9月至2022年1月，济南二手住宅销售价格指数五连降。那么，济南的二手房价格还会继续下降吗?

“大家都在观望，卖主在观望，买方也在观望。卖主觉得我已经降了那么多了，不想降价太厉害，但是买方觉得可能还会再降，所以一直在等。”孙立民说，从今年年初的情况来看，整个市场还是比较稳定的。“根据去年的成交价格和成交量，年初我们对所有的房源和客户都做过回访。通过回访来看，价格还是跟去年没有什么太大的区别。我觉得二手房的成交应该不会有很明显的上涨或者下降。”

孙立民说，之所以有些房源降价比较厉害，拿他所在的市中区七里山片区来讲，因为这个片区大部分是老单位宿舍，好多业主降价是因为出于置换，把现在的旧房子卖掉，换个区域去考虑一套新房子，或者是置换一套面积更大的房子。

“老单位、宿舍或者老小区的这些房子降幅会大一些，那些学区好或者地段比较好的小区价格比较坚挺一些。”王强也如是告诉记者。

济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉记者，济南二手房市场降价幅度大或受新房冲击大的区域，往往是和新房紧邻的区域，还没有真正达到完全成熟，主城区核心区域的房价一直比较稳定。

数据显示，济南二手房市场新增房源挂牌均价16797元/平方米，环比下降3.37%;二手房成交均价则为16423元/平方米，环比下降0.13%。成交均价和成交量较2021年12月双降，其中成交量环比下降21.44%。在2022年1月调价比例中，降价业主占比为 87.24%，涨价业主占比 12.76%。降价业主占比八成，买卖双方对于预期价格走势仍以降价为主流。

“到了1月份以后，我们能明显感觉到整个市场相比去年下半年有所回温，年后客户的咨询量、看房量、成交量都明显有一个回升。我们对济南市场还是非常有信心的。”