22城集中供地年中盘点企业拿地向核心城市聚集

近日，北京、深圳、杭州、武汉、厦门等城市进行了土地出让， 22个集中供地城市上半年土拍就此收官。

中指数据显示，截止到6月30日，今年上半年22城共推出住宅用地规划建筑面积5388万平方米，同比下降39%；成交面积3898万平方米，同比下降34%；土地成交平均溢价率为8%，地价触顶和底价成交占比分别为40%和49%。整体来看，上半年22城宅地供应缩量趋势未减，成交面积也明显下降，得益于优质地块供应增加，部分城市整体热度尚可。

上半年22城土拍市场有哪些特征？哪些城市表现更好？都是哪些房企在拿地？下半年土地市场将如何走？21世纪经济报道记者盘点后发现，今年上半年土拍市场冷热不均非常明显，上海等城市地价上限成交占比在60%以上，但也有部分城市土拍普遍底价成交。

供需缩量

“总体来看，尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。”中指研究院土地市场研究负责人张凯在分析上半年土地市场时谈到。

受预供地新规等因素影响，上半年实际入市地块数量大幅减少，土地成交规模大幅走低。克而瑞数据显示，在2022年基期土拍已降至低位的水平上，今年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比较2022年同期下降25%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

在市场销售转暖不明显、企业融资承压背景下，企业拿地开始向核心城市聚集，上半年北京、上海、南京、成都、杭州等地再现“抢地潮”，十数家甚至数十家房企竞逐某一地块的情况时有发生。但“高热”的仅停留在局部，整体来看，与全国土地市场类似，22城上半年土拍也呈现出明显的“供需缩量”特征。

据中指数据，在供应方面，上半年22城共推出住宅用地规划建筑面积5388万平方米，同比下降39%，除了长春、武汉在低基数下同比保持增长外，其余城市推地面积都有不同程度下降，其中合肥、厦门、成都、福州、长沙、青岛、重庆、无锡等城市推地面积下降超50%。

究其原因，一方面，新房销售的不确定性直接影响政府推地和企业拿地的积极性，二季度开始新房市场销售热度下降，地方政府推地仍较谨慎。另一方面，这也与供地新规有关，在取消全年供地次数限制，推出拟出让地块清单公布制度，以及强调去化周期长、土地流拍率高、需求不足城市应适当控制宅地供应规模等新要求下，22城上半年土地供应呈现明显的“多频少量”特征。

高级分析师陈霄向记者表示，去年以来，土地市场热度走低，城投托底拿地现象频现，出于提升土拍效率，降低流拍概率，提振土地市场活力考虑，“多频少量”的供地方式受到各城市青睐。不仅如此，这样的供地方式也可以为房企在土拍前进行深入研究和成本测算争取更多时间，同时减轻拿地资金压力、更加聚焦优质地块，旨在提升房企拿地积极性。

尽管如此，受土地供应缩量、企业审慎投资等因素影响，上半年22城宅地成交缩量态势未改。中指数据显示，上半年22城住宅用地成交规划建筑面积3898万平方米，同比下降34%。除南京、天津、武汉、无锡和长春之外，其余17城成交面积均有不同程度减少，其中合肥、厦门、福州、宁波、上海、青岛和沈阳同比降幅超50%。

如果说核心城市是房企补仓重点，那一线城市就成为“必争之地”。但从成交情况来看，中指数据显示，北京、上海、广州和深圳上半年成交面积分别为248万平方米、199万平方米、248平方米和76平方米，同比分别下降19%、55%、5%和29%。整体来看一线城市成交面积同比下降31.2%，土地出让金同比下降15.6%。

对此，张凯向记者表示，一方面成交与供应相关，尽管一线城市投资的安全边际更高，但从土拍情况来看，房企重点关注的仍然是核心区域地块，因此今年各地政府均缩减了郊区地块的供应，再加上供地方式调整后个别城市推地节奏慢于去年，以及地方政府出于减少流拍的考虑，上半年总供应量亦随之减少。

另一方面，今年2-3月房地产“小阳春”过后，市场热度未能持续，也在一定程度上影响了房企在一线城市的购地积极性。

从面积来看，上半年集中供地城市供需两端整体发力不足。但转向价格视角，为吸引房企参拍，多数城市优质地块供应增多，四成宅地触顶成交，但分化也在加剧，近半土地底价成交。

中指数据显示，22城上半年土地成交平均溢价率为8%，地价达上限成交占比40%，底价成交占比49%。上海、杭州、合肥、福州地价上限成交占比均在60%以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量记录；与此同时，广州、青岛、济南、天津、福州等核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、郑州、沈阳、长春普遍以底价成交，土拍情绪持续低迷。

谁在拿地？

“北京市场比较安全，拿地竞争也很激烈，热门地块需要摇号，能否顺利拿到地，运气占了很大成分。”7月5日，某房地产央企投资经理向记者表示。尽管资金相对充裕，参拍地块众多，但今年上半年其所在房企在北京市场上仅收获一宗宅地。

尽管如此，央国企仍是22个集中供地城市的拿地主力军。据中指监测，今年上半年，央国企在22城的涉宅用地拿地金额占比达到58%。相较去年，今年上半年央国企拿地金额占比提升21个百分点。

央国企融资成本相对低，资金优势明显，近两年在集中供地城市拿地占比高，今年上半年在北京、深圳、厦门、福州、武汉、青岛等地拿地金额占比超80%。与之相对，去年同样频现于土地市场上的地方城投公司，今年上半年拿地明显乏力，今年上半年以城投公司为主的地方国资企业拿地金额占比下降33个百分点，拿地金额占比仅9%，降幅明显。

对此，张凯认为是多因素作用的结果。一方面，去年第四季度财政部发布126号文，明确“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，近期审计署所发布报告通报称，2022年70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入。在政策严控背景下，短期内不会进入实质开发阶段的地块，地方政府更倾向于不供应，而不是请地方城投公司进场托底。

另一方面，年初土拍的地块通常可以在年底之前开盘销售，从而实现当年回款，为房企提供销售业绩，因此市场化运作房企更倾向于在上半年拿地，推高了上半年的土拍热度。除此之外，上半年各个城市推出的核心区域地块普遍较多，对市场化运作房企吸引力比较大，需要城投进场托底的地块则相对偏少。

时间进入7月，今年22城集中供地下半场已经启幕，房企又开始新的角逐。7月3日，厦门2宗地以42.95%的平均溢价率成交；7月4日，广州和重庆分别有2宗地底价成交；7月5日，长春4宗涉宅用地成功出让。

当前房地产市场继续承压，张凯判断下半年22城土地市场热度或将继续回落。

“从目前情况来看，政策定力仍较强，短期内出台强力刺激政策的可能性较低，房企没有成交规模快速回暖的预期，也就不会在短期内加大力度补仓土储。”张凯说。

而从土地供应的角度来看，张凯谈到，部分城市上半年发力供应优质地块后，满足推地条件的优质地块的存量不多，预计下半年地块优质程度将有所下降，对房企吸引力相应减弱。除此之外，从历史情况看，受到春节等影响，近五年全国300城下半年推出的土地平均规划建面较上半年增加42%，由此推测今年下半年土拍的竞争激烈程度将有所减弱。

陈霄则认为，整体来看，下半年土地供应节奏或将快于上半年。与此同时，土拍市场遵循整体趋稳、局部火热的特征，重点一二线城市仍处于热度“领头羊”。在行业调整周期内，房企布局策略也随之改变，稳健型城市依旧是房企的首要选择。