楼市政策再优化 多地调整公积金贷款政策

为进一步支持居民刚性和改善性住房需求，10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），调整了首套住房认定标准。据中指监测数据显示，今年以来，已有超百城出台房地产政策超400次，其中近半数涉及住房公积金相关内容，执行公积金贷款“认房不认贷”的城市已超20个。

北京优化住房套数认定标准

《通知》表示，在满足居民刚性住房需求下，支持改善性住房需求。为了保持住房公积金的政策性和互助性，从认本地房、认全国公积金贷款记录入手，优化住房套数认定标准。借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

在二套房认定标准方面，《通知》明确，借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。

北京住房公积金管理中心相关负责人指出，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款的情况。如借款申请人在北京市无房且在全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。在包括北京的全国范围内，只要借款申请人有1笔公积金贷款记录，住房记录与公积金贷款记录不论是否为同一套，均执行二套住房公积金贷款政策。如借款申请人在北京市有2套及以上住房，或已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。

加大惠民力度 释放购房需求

根据中国房地产指数系统百城价格指数显示，2023年1-9月，北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京新建住宅成交68万平方米，在政策带动以及低基数下，环比增长41.1%，但整体网签规模相比3-4月的高点仍有差距。10月，北京新建住宅成交56.8万平方米，环比小幅下降。二手房保持了一定活跃度，但10月成交量较9月亦有所回落， 10月北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，较9月下降30.5%，政策效果持续性不足。

根据北京住房公积金管理中心发布的数据，目前，1-5年的首套住房贷款年利率为2.6%；6-25年的首套住房贷款年利率为3.1%；二套住房贷款年利率分别为3.025%和3.575%。

据记者了解，当前北京公积金首套房贷款最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套房最高贷款额度仅有60万元。本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度。

假设公积金贷款60万元、还款期限为25年，在二套房利率下，总利息约30.8万元，月均还款约3028元。被认定为首套房后，总利息约26.3万元，月均还款约2877元，总利息减少约4.5万元，每月还款约减少151元。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对记者表示，市场对于北京政策松绑的预期较强，此次北京优化公积金贷款住房套数认定标准，加大了惠民力度，意味着接下来将有一批具备公积金贷款资格的购房需求得以释放，将对提振楼市活跃度起到一定的助力作用。同时这也意味着政策松绑从二线和三四线城市逐渐迈向更高能级的一线城市。

“值得关注的是，本次政策调整利好人群相对有限，整体力度偏弱。”中指研究院市场研究总监陈文静对记者说。她认为，当前北京房地产市场调整压力渐显，政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或将对普通住宅认定标准、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步得以修复。

多地公积金贷款政策优化调整

除了北京外，近期全国多地对公积金贷款政策进行了优化调整。业内人士普遍认为，公积金相关政策是楼市主要调整手段之一，也是各地促进刚性和改善性住房需求入市、支持购房需求释放的重要举措。

10月30日，郑州办理住房公积金个人住房贷款及组合贷款时，按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数。

10月20日，成都公积金中心发布通知，申请住房公积金贷款按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数。

10月17日，上海明确公积金贷款实行“认房不认贷”，即缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

10月7日，珠海明确公积金“认房不认贷”，办理住房公积金个人住房贷款及组合贷款时，按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数，住房套数按照珠海市行政区域内的现有成套住房认定。

更早之前的5月25日，天津公积金中心就取消了“认房又认贷”政策，明确职工家庭房屋套数核定时，以不动产登记管理部门确定并记载于住房交易合同文本上的购房套数为准，全国范围内第一次使用公积金贷款或公积金首次贷款已结清的，按照首套房政策执行。

据中指研究院不完全统计显示，截至目前，已有珠海、惠州、杭州、成都、洛阳等超20城执行公积金贷款“认房不认贷”。

政策向重点人群适度倾斜

除面向所有购房者进行普惠性政策调整外，各地公积金支持政策也向多子女家庭、人才、新市民和青年人、灵活就业人员等群体适度倾斜，尤其是在支持重点人群购买首套房上着墨颇多。长春、淮南、赣州、珠海、温州等地均加大了公积金贷款对多子女家庭购房的支持力度。

人才也是各地公积金贷款政策重点支持的对象。如长春就表示，高校毕业生在主城区和开发区购房，首次申请公积金贷款，贷款金额如不超过50万元，可不受住房公积金账户余额倍数限制；温州则将人才购房的公积金贷款额度最高提至双人缴存的最高贷款额度，政策力度可见一斑。

陈文静对记者表示，优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。优化二套房认定标准、降低首付比例等仍是当前各地公积金政策调整的重要方向，反映出各地因城施策更加灵活。今年以来，已有超百城出台房地产政策超400次，其中近半数涉及住房公积金相关内容。多城市公积金政策仍存在继续改善空间，如增加公积金贷款次数、放宽公积金提取条件、支持“商转公”等。