房地产继续调整：多项指标承压 去库存仍是重点

处在转型期和调整期的房地产市场，继续深度盘整。

在销售端，由于预期不佳，2023年以来，全国商品房销售面积继续保持同比负增长状态。进入下半年，商品房销售额增速也由正转负。

同期，全国房地产开发投资继续负增长。房屋新开工面积、施工面积也均低于去年同期。在“保交楼”政策下，竣工面积则保持不错的增幅。

房企到位资金的降幅也不断扩大，反映出行业的流动性仍然不佳。

根据国家统计局11月15日发布的数据，到10月，这种基本面仍未改变。其中，前10月房地产投资的下降幅度已经扩大至9.3%，与同期2.9%的固定资产投资增速形成鲜明对比。

在当日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，“房地产市场仍然处于转型期的调整中”。这也是统计局相关负责人连续两个月提到“转型”、“调整”。

这也意味着，监管部门对于当前的市场状态已有清晰的认识，同时也早有准备。近期，政策端继续发力，各地进一步放松限制性政策，金融机构也为行业注入更多流动性。从一些蛛丝马迹来看，部分指标边际改善的迹象已经出现。

“金九银十”褪色

作为市场景气程度最直观的指标，今年的市场销售并不乐观。根据国家统计局的数据，1—10月份，全国商品房销售面积9.26亿平方米，同比下降7.8%；商品房销售额9.72万亿元，同比下降4.9%。两者均创年内最大降幅。

作为传统营销旺季的“金九银十”，表现同样不佳。9月和10月，全国商品房销售面积有着近两成的同比降幅。与今年前几个月相比，也明显不及3月和6月的水平。

分析人士认为，政策边际效应递减、国庆长假、供应增加导致交易周期变长，都是影响销售的因素。但最重要的原因在于，需求端的预期并未真正改善，从而导致短期市场修复持续性略显不足。

北京某房地产企业相关负责人向21世纪经济报道表示，自今年8月末推出“认房不认贷”的政策后，北京市场仅在9月上半月出现了升温行情，随后又回归平静。该人士表示，10月以来，公司旗下项目的咨询量、到访量、带看量等指标均表现不佳。

他认为，购房者的预期不明朗，是导致市场交易冷淡的主因。主要表现为，从到访到成交的转化率偏低。部分购房者有支付能力，但对收入、房价的预期不高，使其决策周期变长，出手意愿减弱。

这种情况已在今年反复出现。

这也使得房地产市场的库存继续提升。截至今年10月末，全国商品房待售面积6.48亿平方米，同比增长18.1%，连续26个月保持增长。其中，住宅待售面积增长19.7%。

销售下滑也令房企的资金链继续承压。今年前10月，房地产开发企业到位资金10.73万亿元，同比下降13.8%，降幅为年内最高。其中，定金及预收款、个人按揭贷款降幅继续扩大。

在供应端，企业投资的积极性仍然不高。今年1—10月，全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%。同期，房屋施工面积下降7.3%，新开工面积下降23.2%。

在各地推进保交楼的政策下，前10月房屋竣工面积同比增长19.0%，成为为数不多保持正增长的指标。

市场继续“爬坡”

事实上，虽然市场走势不断出现波动，但政策层面的支持从未中断。

今年以来，各级监管部门在出台稳楼市政策时，继续保持着较高的频次。据中原地产统计，今年9月，各级监管部门共出台稳楼市政策175次，创单月新高。10月虽有国庆长假影响，仍有90项稳楼市政策出台。

这些政策已经起到潜移默化的效果。刘爱华在新闻发布会上指出，“从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。”

数据显示，10月单月，房地产开发投资、商品房销售额的降幅明显收窄。

10月底召开的中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

随后，央行、住建部等四部门召集部分房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。随着部分房企成功发行债券，助力房地产融资的“第二支箭”继续推进。

虽然这些举措无法立竿见影地改善行业流动性，但股市和债市均作出了积极的反应。分析人士认为，现阶段，对房地产业注入流动性，是“促进金融与房地产良性循环”的应有之义。其中，“第二支箭”的扩容，则有利于民营房企的融资。

对于企业来说，促销售、去库存仍是现阶段的第一要务。

10月末，万科推出位于北京市通州区的刚需项目东庐，这是近四年来万科在北京的首个住宅项目。公司希望借此改善北京万科的现金流，并刷新在北京楼市的存在感。11月10日，项目领取预售证，含8栋住宅楼，260套房屋。

分析人士认为，临近年末，出于冲击业绩的需求，开发商将加大推盘力度，这不仅有助于去库存，也有利于促进需求的释放。按照惯例，年末是房地产销售的另一个高点，往往会出现翘尾行情。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，从趋势来看，一方面，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度，进而促进部分需求释放；另一方面，核心城市二手房销售保持恢复情况下，有望带动新房市场活跃度提升，叠加当前相对宽松的政策环境及去年低基数效应，房地产市场有望逐步企稳。