2023年全国商品房销售超11万亿元，年底楼市“翘尾”

1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况。据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%；全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

众所周知，2023年，房地产出现了供求关系发生重大变化的新形势。房地产行业投资信心仍未改善，2023年商品房市场表现不及2022年。不过，业内人士表示，市场经过这一年的充分调整，预计2024年相关指标有企稳向好的良好态势。

房地产开发投资额同比降9.6%

据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%。其中，住宅投资约8.38万亿元，同比下降9.3%。

数据研究中心首席分析师王小嫱表示，2023年，房地产行业投资信心仍未改善，较2022年降幅进一步扩大，开发投资增速处于历史较低水平。虽然2023年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善。

在房屋施工和新开工方面，2023年，房地产开发企业房屋施工面积约83.84亿平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面积约58.99亿平方米，同比下降7.7%；房屋新开工面积约9.54亿平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积6.93亿平方米，同比下降20.9%。

在易居研究院研究总监严跃进看来，全国房地产新开工面积同比增速已经出现了连续28个月的下跌态势，但跌幅有所收窄。对于新开工而言，受过去拿地数据、房企资金状况等因素影响，出现了比较大的调整。

值得关注的是，2023年，房屋竣工面积约9.98亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，同比增长17.2%。对此，严跃进认为，这也是2023年供给端表现不错的指标，说明各地楼盘交付是非常好的。2024年要积极做好保交楼工作，尤其是各类专项资金要加快效率投放。类似“专项资金+银团贷款”的工作要深入细致富有成效，真正助力保交楼工作的开展。

此外，政策利好下，房企到位资金跌幅收窄。据国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金约12.75万亿元，同比下降13.6%。其中，国内贷款1.56万亿元，同比下降9.9%；利用外资47亿元，同比下降39.1%；自筹资金约4.2万亿元，同比下降19.1%；定金及预收款约4.32万亿元，同比下降11.9%；个人按揭贷款2.15万亿元，同比下降9.1%。

王小嫱指出，2023年行业到位资金降幅较2022年收窄。2023年，整体融资环境宽松，房企融资成本降低，“三支箭”齐发支持房地产市场的合理融资，国企、央企及优质民企更具备融资优势。进入9月份，央行频频发声，一视同仁满足民营房企的合理融资需求，并制定出“三个不低于”。在金融政策的带动下，房地产到位资金跌幅较2022年有所收窄。

在商品房销售方面，2023年，全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降8.2%；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额同比下降6.0%。截至2023年末，商品房待售面积6.73亿平方米，同比增长19.0%，其中住宅待售面积同比增长22.2%。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023年全年11.17亿平方米的商品房销售面积，创2012年以来新低；商品房销售额11.66万亿元，创2016年以来新低。

“2023年商品房市场表现不及2022年。”王小嫱表示，虽然政策端出现较大改善，购房者购房成本较低，但新房市场面临房企信用风险，项目交付风险，购房者对于购买期房较为谨慎，将目光转向二手房，新房的预售制度及预售监管制度亟须改革。

从2023年12月单月成交数据来看，王小嫱分析称：“2023年12月份成交规模出现翘尾现象，全国商品房销售面积约1.13亿平方米，销售金额1.13万亿元，环比分别上升41.56%、38.58%。开发商在去年年底冲刺业绩、举办营销活动以及在售优质楼盘较多，带动了市场的成交规模上升。”

值得一提的是，2023年12月14日，北京、上海两个一线城市在同一日调整优化了购房相关政策，涉及降低首付比例、降低房贷利率、调整普宅标准等。

综合分析，中指研究院市场研究总监陈文静认为，京沪政策对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。以上海为例，新政对上海市场情绪有所带动，部分前期处于犹豫中的客户加快签约速度，上海新房、二手房市场成交量均出现一定积极变化，但是受供给端限制，新房市场成交量提升幅度有限。而在2024年1月13日，上海青浦、奉贤新城放松人才限购政策，配套举措仍在不断优化调整，促进购房需求释放，叠加元旦以来新房供给量有所回升，上海市场有望保持一定活跃度。

专家预计2024年销售金额与去年持平

对于新一年楼市走势，王小嫱表示，预计2024年全国商品房销售市场仍会在当前成交规模徘徊，销售面积预计11亿平方米，销售面积降幅收窄至3.8%，销售金额与2023年持平。此外，在房企到位资金上，由于2024年年初两部门联合发文建立合理融资机制，对出险房企给与展期、新增贷款、调整还款安排等金融支持，2024年资金面有改善空间，但由于销售端的上升动力仍较弱，房企投资信心难以大幅度恢复，预计到位资金累计降幅收窄至5%-8%。

严跃进认为，2024年市场值得期待，随着宏观经济的转好和房地产市场的调整，预计2024年市场回暖向好趋势不变，市场信心总体上也会朝着恢复的状态进行。