济南楼市，最新消息来了

“5·17”楼市新政，投入安静的水面，激荡起阵阵涟漪。

如今，新政发布已十天，济南楼市发生了什么变化？

楼盘到访、电询热情转化为成交还有多远？

买卖双方的心理预期出现了什么变化？

跟着新黄河记者回放的“镜头”，一探济南楼市真实反应。

新政首日，楼市“震动”

“从17日下午开始，我的手机就一直没闲下，不停给客户打电话，邀请来看房，整个手机都是烫的。”房产经纪黄伟（化名）挂掉客户电话后，一边给手机充电，一边向新黄河记者说，5月17日新政出来后，同事们都很激动，朋友圈里全是转发的政策新闻链接，门店也紧急制定相关的营销手段，总公司还制作了政策解析视频、稿件、图文，方便员工转发。黄伟是奥体中路的一名房产经纪，主要负责贤文片区、奥体文博片区、中央商务区的二手房屋和部分新楼盘的交易。

政策出台的第一时间，有关解读的信息刷爆新房、二手房从业者的朋友圈。他们把新闻链接转发给准备买房、看房的客户，并向客户解释政策的利好，促进尽快交易。

同时，济南人接到的楼盘拓客电话也多了起来。绿地澜庭公馆置业顾问李文振的朋友圈当天发了8条动态，其中半数是楼市新政信息。“当时心情确实挺激动，看到希望了。”李文振说，4月份市场很淡，缺乏后劲，新政一出顿时让房地产从业者为之一振。除了朋友圈，他往客户微信群里也转了几条公司制作的楼盘宣发信息，惯于“潜水”的客户也浮出水面问房。

营销人忙碌的首个周末

5月18日和19日，新政发布后的第一个周末，重磅利好为楼市注入一股热情的同时，带看量和拓客量有明显增加。

尤其从18日起，济南公积金贷款利率下调了0.25个百分点。黄伟所在门店明显忙活起来了，没有人请假，十几个经纪人每天在打电话邀请客户看房。黄伟盘点了一下，两天时间里他一共带看了5组客户，大部分以二手房客户为主。“往常一天能有1组带看就很难，从业主家门口还能看到别家门店中介带客户看房，带看量确实是增多了，现在他们下班时间都有不同的延迟。”

与黄伟一样忙碌的，还有中住地产门店经纪人张娜。“从量化数据来看，咨询量提升最为显著。”张娜从5月17日晚上就忙起来，电话不断，门店咨询量也比此前增长近30%，“我们明显感受到，客户出来看房和谈签约的诚意更足了。”

在市中万科城，置业顾问王宁（化名）整个星期天都和同事们全员上岗，忙得脚不沾地。相距不远的绿地澜庭公馆，在新政后首个周末，李文振和同事们早会研究客户到访如何促成交、跟进意向客户，晚会盘点当天成交情况、预约客户第二天到访。

据统计，新政首个周末两天，济南新建商品住宅网签185套。

买方和卖方微妙的博弈

新政第一周，取消房贷利率下限、下调公贷利率、降低首付比在济南得到落地。5月20日傍晚，老家临沂的李阳来到市中万科城营销中心，办理了在济南安家的手续。去年结婚后，夫妻俩四处看房谋划新家，但市场的低迷让他们放缓了买房节奏，直到此次新政的出台。“我们算了算，光公积金贷款就能省接近5万元，还是很合适的。”李阳说。

对此，王宁有不一样的解读：“政策出来之后，二十六七岁的年轻客群反应速度是最快的，他们知道政策刚出来的时候项目也会跟着推出很多优惠，年龄大一点儿的客户往往想着再看看市场反应。”从全国一些城市的反应来看，咨询量、带看量活跃是共同的表现，观望情绪仍然存在，二者作用在成交上，就是无法短期再现以往的买房热情。

5月24日下午，在雪山片区中海某楼盘，在洽谈区看房的客户不在少数，一直有客户在咨询楼盘信息。现场置业顾问表示，他们项目这周卖得不错，每天能卖出七八套，但大多是之前来看过的意向客户。随后，新黄河记者又探访了盛福片区部分楼盘，项目普遍反映到访量和咨询量增加，但涨幅不大，成交量同之前一样，较为平稳。“虽然来访量、问询量有提升，但根据我们调研，成交量并没有明显提升。

接下来市场可能会进一步呈现回暖状态。”济南市房地产业协会执行副会长李刚称，从几个热点楼盘反映情况来看，客户问询量变多，大家对购房有了兴趣，但也能感受到市场参与者更加理性了。

“带看量增加，拓客量也增加，但成交量还没有变化。”黄伟介绍，政策出台前，每周成交量在三四套，其中5月9日至5月16日，门店共成交4套房，17日至24日，成交仍是4套。

在不少业内人士看来，住宅成交周期较长，多数看房者比较关心新政实施后能得到哪些之前没有的优惠，因而新政带动成交的数据还没有立即表现出来。

新政拉动市场效果仍待观察

截至5月26日上午，据统计，25日当天济南商品住宅网签189套，为新政以来成交量最高。

业内有观点认为，这次房地产市场的重启，一方面重点在去库存，另一方面加快构建房地产发展新模式。去库存不是说说的。

在土地供应端，2024年济南商品住宅用地计划供应389.96公顷，相比去年减少257.42公顷。就在5月12日，潘田城中村改造项目B-14地块终止出让。

在商品房供应端，收购存量住房用作租赁住房早已展开。济南两家国企平台在2022年和2023年已下场组织收购存量住房用作租赁住房，所收购的部分商品房，作为保障性租赁住房已投入运营。

“5·17”楼市系列新政中，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。市场还在消化新政之时，5月21日至22日，围绕配售型保障性住房、城中村改造、收购存量住房用作租赁住房情况，住房和城乡建设部调研组以现场察看、召开座谈会等形式在济南开展调研。

就在今年4月，济南首批配售型保障性住房已开工建设，2024年将建设6000套。此番央行设立的保障性住房再贷款如果覆盖商品住宅用于配售型或配租型保障性住房，既能去库存又坚持“租购并举”，成为业界的一个关注点。

具体而微的政策设计也让开发企业感受到了市场发展新变。新版济南市建筑工程计容规则公布后，官方进行了详细解读，明确住宅小区架空层不计容，住宅封闭阳台半计容，对第四代住宅开发从容积率方面予以支持。

上述举动无不说明，政策调整向市场传递积极信号，有助于提振对房地产市场的信心和预期。李刚表示，相比4月新房日均成交110套，5月17日以来日均成交130套，从目前看，新政对市场的拉动作用还未完全体现出来，效果仍需继续观察。